102,557,000원
부산지방법원 2025타경5015. 부산광역시 남구 대연동 894-18에 위치한 이한팔라티움 주건축물제1동 3층 304호입니다. 공부상 용도는 다세대주택(도시형생활주택-단지형)이며, 이한팔라티움은 2022년 사용승인된 16세대 규모의 공동주택입니다. 이 사건은 소유자 정경모를 채무자로 한 양천신용협동조합의 근저당권이 말소기준이 된 임의경매입니다.
등기부의 가장 이른 근저당권은 2022.03.22. 양천신용협동조합이 설정한 채권최고액 2,400,000,000원입니다. 공동담보가 설정된 채권으로, 해당 금액 전체가 304호 한 세대의 실채무라는 뜻은 아닙니다. 이후 국의 근저당권, 서울보증보험과 해운대새마을금고의 가압류, 주택임차권등기가 이어집니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만, 점유·임대차 문제까지 자동으로 해결된다는 의미는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5015 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 3층 304호 도로명: 부산광역시 남구 유엔평화로42번길 24 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택(도시형생활주택-단지형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 대상 3층 304호 |
| 단지 규모 | 이한팔라티움 · 16세대 · 사용승인 2022.02.17. |
| 소유자 | 정경모 (2022.03.22. 소유권보존) |
| 감정가 | 299,000,000원 |
| 최저매각가 | 102,557,000원 (3회 유찰 · 감정가 약 34.3%) |
| 신청채권자 | 양천신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,096,033,769원 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 말소기준권리 | 을구 1번 · 2022.03.22. 양천신용협동조합 근저당권 채권최고액 2,400,000,000원 · 공동담보 |
| 기타 등기사항 | 민간임대주택등기 · 2022.03.22. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당
권리분석에서 기준이 되는 날짜는 2022.03.22.입니다. 양천신용협동조합의 을구 1번 근저당권이 말소기준이며, 그보다 늦은 근저당권과 가압류, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 140,000,000원 임차권의 의미
304호와 직접 연결되는 가장 중요한 기록은 박희진 명의의 주택임차권등기입니다. 등기상 보증금은 140,000,000원, 임대차계약일은 2024.02.26., 확정일자는 2024.02.27., 전입신고 및 점유개시일은 2024.03.22.입니다.
| 임차인 / 관련 호실 | 보증금 / 차임 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박희진 304호 관련 임차권등기 등기상 범위: 건물 전부 |
140,000,000원 차임 0원 |
전입 2024.03.22. 확정 2024.02.27. |
대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
확정일자 확인 선순위 배당권 아님 인수 0원 분석 |
| 박영일 · 201호 | 미상 | 2025.02.11. 확정 미상 |
말소기준 이후 | 우선변제 미상 타 호실 |
| 김건희 · 203호 | 미상 | 2023.06.19. 확정 미상 |
말소기준 이후 | 우선변제 미상 타 호실 |
| 윤명희 · 204호 | 1,000,000원 월 800,000원 |
미상 | 가능·미상 | 미상 타 호실 |
| 이동규 · 301호 | 1,000,000원 월 700,000원 |
미상 | 가능·미상 | 미상 타 호실 |
| 이유찬 · 403호 | 1,000,000원 월 600,000원 |
미상 | 가능·미상 | 미상 타 호실 |
| 이예빈 · 501호 | 미상 | 2023.02.01. 확정 미상 |
말소기준 이후 | 우선변제 미상 타 호실 |
| 서다솔 · 호실 미상 | 미상 | 2024.04.03. 확정 미상 |
말소기준 이후 | 배당요구 신고 2025.03.17. |
| 황정연 · 호실 미상 | 미상 | 2022.05.06. 확정 미상 |
말소기준 이후 | 배당요구 신고 2025.05.15. |
| 최예원 · 호실 미상 | 미상 | 2024.05.23. 확정 미상 |
말소기준 이후 | 배당요구 신고 2025.03.13. |
| 오강기 · 호실 미상 | 미상 | 2022.05.04. 확정 미상 |
말소기준 이후 | 배당요구 신고 2025.04.11. |
| 김가희 · 호실 미상 | 미상 | 2024.02.26. 확정 미상 |
말소기준 이후 | 우선변제 미상 호실 확인 필요 |
| 허재범 · 호실 미상 | 미상 | 2022.06.03. 확정 미상 |
말소기준 이후 | 배당요구 신고 2025.03.25. |
| 이상민 · 호실 미상 | 미상 | 2022.12.15. 확정 미상 |
말소기준 이후 | 우선변제 미상 호실 확인 필요 |
304호에 직접 연결되는 임차권자는 박희진 1명으로 확인됩니다. 다른 호실이 명시된 조사 대상 6명과 호실 미상 7명은 304호의 별도 임차인으로 확정하지 않았습니다. 명세서에는 임차인 이름이 명확하지 않지만 보증금 140,000,000원·전입 2024.03.22.인 기재가 추가로 있습니다. 박희진의 임차권과 동일한 보증금 및 전입일이므로 별개의 140,000,000원 보증금으로 중복 합산하지 않았으며, 원본 대조가 필요합니다.
윤명희·이동규·이유찬은 각각 204호·301호·403호로 표시된 다른 호실의 임차인입니다. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 처리해야 하며, 이들의 보증금을 304호 인수액에 직접 합산할 근거는 없습니다. 한편 호실 미상 신고자들의 확인된 전입일은 모두 말소기준권리 이후입니다. 다만 실제 점유 호실과 임대차계약 내용을 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세는 아니다
이 물건의 감정가는 299,000,000원입니다. 세 번의 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 102,557,000원, 감정가의 약 34.3%가 됐습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 경매 감정가와 현재 시장에서 실제 거래되는 가격은 다릅니다.
| 가격 시나리오 | 매각가격 | 감정가 대비 | 매수인 인수(계산상) |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 102,557,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 71,789,900원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 50,252,930원 | 16.81% | 0원 |
각 회차 가격은 주어진 유찰 시나리오입니다. 실제 낙찰금액이나 향후 기일의 확정 가격이 아니며, 인수 0원은 확인된 후순위 권리 및 배당표를 전제로 한 계산값입니다.
이한팔라티움은 16세대 규모이고, 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 현재 대상도 이미 3회 유찰된 상태입니다. 해당 통계만으로 앞으로의 낙찰 가능성이나 정상 매매가를 산정할 수는 없습니다.
특히 본건이 이미 세 번 유찰됐다는 사실은 낮아진 가격을 매력 요인으로만 해석해서는 안 된다는 신호입니다. 낙찰가 외에도 취득세, 등기비용, 점유자 인도 비용, 체납 관리비 등 실제 현금 유출을 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,557,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,235,798원 |
| 1. 양천신용협동조합 근저당 | 2,400,000,000원 | 100,321,202원 |
| 2. 국 근저당 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 가압류 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 해운대새마을금고 가압류 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가 102,557,000원에서 추정 집행비용 2,235,798원을 제외하면 양천신용협동조합에 100,321,202원이 배당되는 계산입니다. 나머지 열거된 담보권자와 가압류채권자에게 배당되는 금액은 모두 0원입니다.
근저당권자 등 배당표상 채권액 합계는 3,690,000,000원, 예상배당 합계는 100,321,202원, 미배당 합계는 3,589,678,798원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔액은 없습니다.
⑤ 유찰 회차별 자금·배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 102,557,000원 | 100,321,202원 | 3,589,678,798원 |
| 4회 유찰 시 | 71,789,900원 | 70,097,682원 | 3,619,902,318원 |
| 5회 유찰 시 | 50,252,930원 | 48,948,377원 | 3,641,051,623원 |
신청채권자인 양천신용협동조합의 청구금액은 2,096,033,769원입니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 해당 청구액을 충족하지 못하는 것으로 계산됩니다. 공동담보 근저당권의 채권최고액과 실제 배당요구채권액은 구별해야 하며, 이 시뮬레이션은 실제 배당순위와 공동담보 배당 조정을 확정한 표가 아닙니다.
배당표는 집행비용 추정치와 열거된 담보권·가압류를 이용한 단순 계산입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 배당요구 종기, 실제 채권잔액 및 공동담보 관계에 따른 배당 조정은 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 박희진의 보증금 140,000,000원도 이 표에서 전액 변제되는 것으로 계산되어 있지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산공업고등학교 동측 인근입니다. 주위는 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 대연역이 있습니다. 감정요항표상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 2022.02.17. 사용승인된 철근콘크리트조 지상 5층 공동주택입니다. 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·공동현관문 설비와 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 남측의 폭 약 4m 포장도로와 접합니다. 차량 진입 및 주변 접근 조건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역 및 부산공업고등학교 관련 상대보호구역에 해당합니다. 토지면적은 330.6㎡, 공시지가는 2,060,000원/㎡입니다.
- 공부·현황. 공부와 현황의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 임대관계는 추가 확인이 필요합니다.
- 환금성. 16세대 규모의 다세대주택으로 대단지 아파트와는 매수층·거래량이 다를 수 있습니다. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰은 3.0회이지만, 이를 매매 시세나 환금성의 확정적인 수치로 해석할 수는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 304호 점유자 특정. 현재 304호를 실제로 사용하는 사람이 누구인지, 박희진과의 관계가 무엇인지, 임차권등기의 ‘건물 전부’ 범위가 해당 호실을 정확히 가리키는지 확인하세요.
- 임차보증금 중복 방지. 박희진 140,000,000원과 이름이 명확하지 않은 동일 금액·동일 전입일의 명세서 기록이 서로 다른 임대차인지 대조하세요. 근거 없이 두 건으로 합산하면 안 됩니다.
- 호실 미상 신고 7명 조사. 서다솔·황정연·최예원·오강기·김가희·허재범·이상민의 실제 점유 호실을 확인하고, 304호에 해당하는 별도 계약이나 점유가 있는지 검토하세요.
- 후순위 임차권과 명도. 박희진의 전입일·점유개시일·확정일자 및 실제 주민등록 상태를 원본 대조하고, 낙찰 후 주택 인도 가능성과 예상 명도비용을 검토하세요.
- 민간임대주택 등록. 민간임대주택등기의 현재 상태, 임대의무기간, 등록 말소 여부 및 낙찰자 관련 의무를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 양천신용협동조합의 공동담보목록 제2022-53호와 국 근저당권의 공동담보목록 제2024-148호를 대조하세요. 채권최고액이 해당 304호의 독립적인 대출잔액이라는 의미는 아닙니다.
- 가격 검증. 감정가 299,000,000원 대비 현재 최저가가 34.3%라는 사실만으로 저가 낙찰을 확신하지 마세요. 동일 면적·동일 용도·유사 연식의 최근 실거래를 확인하고 현재 시장가격과 비교하세요.
- 관리비·현장 점검. 공용부분 체납 관리비, 내부 수리 상태, 누수, 설비 상태 및 실제 인도 가능성을 조사하세요.
- 배당·원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임대차계약서, 공동담보목록과 배당요구 관련 서류의 최신 원본을 확인하세요.
맺으며 — “3회 유찰의 할인율보다, 304호의 실제 권리가 먼저”
부산 이한팔라티움 304호는 감정가 299,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저매각가가 102,557,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 큰 할인 폭입니다. 그러나 실거래 시세가 검증되지 않았으므로 싸다고 단정할 수 없습니다.
등기상 핵심인 박희진의 임차보증금은 140,000,000원으로 현재 최저매각가보다 많습니다. 그렇더라도 전입신고일이 말소기준 근저당권보다 늦으므로, 확인된 임차권에 관한 한 대항력 있는 보증금 인수형 경매로 보기는 어렵습니다. 따라서 단순히 보증금과 낙찰가의 차액을 낙찰자의 인수액으로 계산할 사안은 아닙니다.
문제는 권리관계의 나머지 부분입니다. 다른 호실의 임차인 기록이 섞여 있고, 호실 미상 신고가 7명 있으며, 민간임대주택등기도 남아 있습니다. 여기에 이미 3회 유찰된 이력과 검증되지 않은 시장가격까지 감안하면 무리한 입찰은 피해야 합니다.
결론은 ‘후순위 임차권은 소멸 전망, 실질 점유와 가격은 미확정’입니다. 입찰 전 304호 점유·임대차 관계와 민간임대주택 관련 의무를 확정하고, 실제 거래가격을 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 것이 적절합니다. 권리 인수액 0원이라는 계산 결과와 안전한 취득은 같은 뜻이 아닙니다.
