부산지방법원 2025타경5015. 부산 남구 대연동 이한팔라티움 주건축물제1동 3층 304호로, 공부상 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-단지형)입니다. 감정가는 299,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 209,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 신청채권자인 양천신용협동조합의 청구액은 2,096,033,769원이며, 등기상 말소기준 역시 2022.03.22 설정된 양천신용협동조합 근저당입니다.
권리구조에서 가장 중요한 임차권은 박희진 명의의 주택임차권입니다. 보증금은 140,000,000원, 임대차계약일은 2024.02.26, 확정일자는 2024.02.27, 주민등록·점유개시일은 2024.03.22입니다. 모두 말소기준 2022.03.22보다 뒤이므로 대항력은 없고 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5015 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 3층 304호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택(도시형생활주택-단지형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 16세대 · 2022.02.17 준공 |
| 소유자 | 정경모 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 209,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양천신용협동조합 / 2,096,033,769원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.03.22
말소기준 이후의 권리는 구조가 명확합니다. 2024.06.03 설정된 국 명의 근저당 240,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 50,000,000원, 해운대새마을금고 가압류 1,000,000,000원, 경매개시결정 및 박희진의 주택임차권은 모두 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 주식회사위펀딩의 910,000,000원 근저당은 2022.05.16 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 304호 핵심은 박희진 임차권
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박희진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2024.03.22 | 140,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
박희진의 임대차계약일은 2024.02.26, 확정일자는 2024.02.27, 주민등록일과 점유개시일은 2024.03.22이며 보증금은 140,000,000원입니다. 말소기준 2022.03.22보다 전입이 뒤이므로 대항력은 없습니다. 임차권등기는 2026.01.15 접수됐고 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있어 낙찰자가 이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
현황조사에는 이한팔라티움의 다른 호실 점유자 기록도 함께 나타나므로, 304호 권리분석에는 대상 호실과 직접 연결되는 임차권등기 및 매각물건명세서 내용을 중심으로 확인해야 합니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
감정가는 299,000,000원, 현재 최저매각가는 209,300,000원입니다. 1회 유찰되어 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 동일 대상의 실거래 금액은 확인되지 않아 “감정가보다 30% 낮다 = 시세보다 싸다”라고 연결할 근거는 없습니다. 현재 회차에서 인수액은 0원이므로 실질취득 기준 역시 209,300,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,730,200원 |
| 1. 근저당 · 양천신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 205,569,800원 |
| 2. 근저당 · 국 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 해운대새마을금고 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 3,690,000,000원 중 현재 회차 예상 채권자 배당은 205,569,800원이며, 미배당은 3,484,430,200원입니다. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당 부족액은 후순위 채권자의 미회수 문제이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 209,300,000원 | 205,569,800원 | 3,484,430,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 146,510,000원 | 143,658,860원 | 3,546,341,140원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 102,557,000원 | 100,321,202원 | 3,589,678,798원 | 0원 |
신청채권액 2,096,033,769원은 현재 회차에서도 전액 회수되지 않습니다. 다만 이 미회수액이 곧 낙찰자의 인수액을 의미하는 것은 아닙니다. 제공된 세 회차 모두 매수인 인수 0원으로 계산되어 있어, 가격이 낮아지면 실질취득액도 낙찰가와 함께 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 도시형생활주택-단지형으로 기재되어 있습니다.
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 부산공업고등학교 동측 인근으로, 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 대연역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물로 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 330.6㎡, 공시지가는 2,060,000원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역 및 부산공업고등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.22 접수번호 10654의 민간임대주택등기가 말소기준 근저당 접수번호 10655보다 앞섭니다. 매각 후 처리 여부를 원문에서 반드시 대조해야 합니다.
- 박희진 임차권. 보증금 140,000,000원, 전입·점유 2024.03.22로 말소기준보다 뒤입니다. 대항력 없음과 배당요구·임차권등기 내용을 최종 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 다른 호실 점유자 구분. 현황조사에 201호·203호·204호·301호·403호·501호 등 다른 호실 점유기록이 함께 나타나므로 304호와 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%까지 내려왔지만 동일 대상 실거래 비교값이 없습니다. 감정가 할인율만 보고 저가라고 판단하지 않아야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당은 3,484,430,200원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임차권 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 가격은 아직 미검증
이 사건의 금전권리 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 말소기준은 2022.03.22 양천신용협동조합 근저당이고, 박희진의 전입·점유는 2024.03.22로 뒤입니다. 후순위 근저당·가압류·임차권은 매각으로 소멸하며 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
그렇다고 현재 최저가 209,300,000원을 곧바로 좋은 가격이라 평가할 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없기 때문입니다. 게다가 말소기준 근저당보다 접수번호가 앞선 민간임대주택등기가 존재합니다. 결론은 금전권리 인수는 0원, 선행 민간임대주택등기는 확인, 가격 메리트는 실거래 확인 전 보류입니다.
