부산지방법원 2025타경5015. 부산 남구 대연동 이한팔라티움 주건축물제1동 3층 303호에 대한 임의경매입니다. 공부상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)이며, 2022년 사용승인된 지상 5층 건물에 속합니다. 감정가 2억 9,800만원이 세 차례 유찰되면서 최저가가 1억 221만 4,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 느껴지지만, 다세대주택 경매에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율보다 실제 매수인이 취득하는 권리의 상태와 임차보증금 인수 여부입니다.

등기상 말소기준은 2022년 3월 22일 설정된 양천신용협동조합 근저당권입니다. 이후 국 명의 근저당과 서울보증보험·해운대새마을금고 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 같은 건물에 여러 임차인과 점유관계가 조사됐고, 그중 일부는 호수가 특정되지 않았습니다. 다른 호실 임차인을 303호 임차인으로 단정해서도 안 되지만, 호수 미상 임차인을 303호와 무관하다고 단정해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계는 별도

말소기준인 을구 1번 양천신용협동조합 근저당권과 그 이후 설정된 국 명의 근저당권, 서울보증보험주식회사 및 해운대새마을금고 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 주식회사위펀딩의 근저당권은 이미 등기부상 말소돼 있습니다.

한편 2022년 3월 22일 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 해당 등기는 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 사항을 포함하므로, 낙찰 이후 등록 상태 및 관련 의무의 존속 여부를 별도로 확인해야 합니다. 근저당권이 매각으로 말소된다는 이유만으로 모든 임대 관련 문제가 자동 해결된다고 볼 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 303호와 다른 호실을 반드시 구분

건물 내 현황조사 등에는 이름이 확인되는 14명과 성명이 확인되지 않은 보증금 125,000,000원의 임차관계가 나타납니다. 이 자료는 건물 내 여러 호실의 임차 및 점유내역을 포함합니다. 303호의 실제 임차인이 누구인지는 별도로 특정해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으나, 호수 미상 기록이 기존 임차인과 중복되는지까지 확인된 것은 아닙니다.

전입일이 확인된 사람의 대항력 표시는 2022.03.22 말소기준권리와의 선후관계에 따른 판단입니다. 배당요구가 접수된 사실만으로 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다. 호수가 명시된 다른 세대의 임차관계는 303호의 인수보증금으로 합산하지 않았습니다. 성명·호수가 확인되지 않은 보증금 125,000,000원도 중복 여부와 대상 호실의 확인이 필요합니다.

③ 실질취득 분석 — 최저가 1.02억만 보면 위험하다

현재 최저매각가는 102,214,000원이고, 확인되지 않은 임차보증금은 125,000,000원입니다. 보증금이 최저가보다 큽니다. 다만 해당 보증금이 303호와 무관하거나 매수인에게 승계되지 않는다면 이를 실질취득액에 더해서는 안 됩니다.

위 금액은 법률관계별 조건부 설명이며 125,000,000원의 인수가 확정됐다는 의미가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 승계되는 경우에는 실제 배당액에 따라 인수액이 달라집니다. 낙찰가와 인수보증금 합계 외에 취득세·등기비·명도비·관리비 등은 별도입니다.

④ 가격 판단 — 감정가 할인율과 시세 메리트는 다르다

감정가 298,000,000원에서 현재 최저가 102,214,000원까지 하락했습니다. 이는 감정가 대비 약 34.3% 수준입니다. 건물은 2022년 사용승인된 16세대 다세대주택이며, 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.0회로 나타납니다.

그러나 현재 303호와 면적·층·거래조건을 맞춰 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 최저가 102,214,000원이 실제 시세보다 낮은지, 또는 조건부 실질취득액 125,000,000원이 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 과거 감정가와의 차이만으로 가격 매력을 확정하기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 102,214,000원 가정)

추정 집행비용 2,230,996원을 제외한 99,983,004원이 양천신용협동조합에 배당되는 계산입니다. 채권총액은 3,690,000,000원, 예상 미배당액은 3,590,016,996원입니다. 소유자 잔여액은 없습니다.

채권최고액 및 청구금액을 기초로 한 단순 추정배당입니다. 공동담보 관계, 실제 확정채권액, 당해세, 최우선변제, 임차인의 배당순위와 배당요구 적법성 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 임차인 우선배당은 확정되지 않아 반영되지 않았습니다. 표의 미배당액은 채권자에게 지급되지 못하는 금액으로, 매수인 인수액과 다릅니다. 해당 계산에서 매수인 인수액이 0원으로 가정된 것은 임차관계의 실제 인수액이 0원으로 확정됐다는 의미가 아닙니다.

⑥ 회차별 시나리오 — 더 유찰돼도 권리위험은 자동 해소되지 않는다

단순한 낙찰가 비교라면 추가 유찰 시 매각가격이 내려가는 효과가 있습니다. 하지만 임차보증금 인수형이라면 얘기가 달라집니다. 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 해당 보증금이 배당되지 않아 매수인에게 인수되는 구조에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가해 총 취득부담이 유지될 수 있습니다.

따라서 4회·5회 유찰 가격만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단해서는 안 됩니다. 현재 필요한 것은 다음 회차의 할인폭 예측보다 303호의 실제 점유·임대차관계와 매수인 인수액을 확정하는 작업입니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 부산공업고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·학교·각종 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 대연역이 소재합니다. 감정요항표상 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 2022년 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 다세대주택입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관문·도시가스 난방설비가 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 세장형 공동주택 부지입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역과 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가 기준은 2,060,000원/㎡입니다.
• 환금성. 16세대 다세대주택이므로 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 전제해서는 안 됩니다. 동일 조건의 실거래 비교가 확인되지 않아, 적정 매각가와 환금성을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 감정요항표상 별도 위반건축물 표시가 없습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 실제 점유상태는 현장 확인이 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 303호 점유자 특정. 건물 전체의 임차인 조사내역과 별도로 실제 303호의 점유자를 확인하고 주민등록 전입세대 내역 및 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
• 125,000,000원 보증금 검증. 성명·호수 미상 임차관계가 303호에 해당하는지, 다른 임차인과 중복되는지, 전입일과 확정일자가 언제인지 확인해야 합니다.
• 대항력·배당순위 확인. 말소기준일 2022.03.22를 중심으로 전입·점유·확정일자를 검토하고, 매수인이 인수해야 할 미배당 보증금이 있는지 확인해야 합니다.
• 다른 호실 임차인 분리. 201·203·204·301·403·501호 등 호수가 확인된 임차인은 해당 호실과 구분해야 합니다. 호수 미상 임차인을 임의로 303호에 배정하거나 제외해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 등기된 민간임대주택 관련 등록 상태와 임대의무기간, 낙찰 이후 적용될 수 있는 의무 및 행정절차를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 양천신용협동조합 및 국 명의 근저당권의 공동담보목록을 대조해 채권 관계와 매각범위를 확인해야 합니다.
• 시세 재조사. 동일 건물 또는 인근 유사 다세대주택 중 면적·층·준공시기·임대차관계가 비교 가능한 실거래를 확인한 뒤, 최저가가 아닌 실질취득액을 기준으로 가격 경쟁력을 판단해야 합니다.
• 명도·관리비 확인. 303호의 실제 점유상태, 인도 가능성, 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성 등을 현장에서 점검해야 합니다.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.27 매각에 앞서 최신 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·배당요구 자료를 확인하고, 기일 변경 또는 매각조건 변동 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34.3%”보다 중요한 것은 실제 인수액

이한팔라티움 303호는 감정가 298,000,000원에서 최저가 102,214,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 등기상 말소기준과 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 분명합니다. 그러나 임차인 조사에서 호수가 특정되지 않은 기록이 여러 건 확인되고, 특히 125,000,000원 보증금의 실제 귀속과 대항력이 미상이라는 문제가 남아 있습니다.

이 보증금이 303호와 무관하다면 해당 금액을 인수할 이유가 없지만, 실제 303호의 선순위 대항력 임차보증금이라면 낙찰가만으로 취득비용을 판단할 수 없습니다. 또한 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 현재 가격이 시장가치보다 낮다는 결론도 내리기 어렵습니다.

결론은 '등기상 소멸권리는 정리 가능, 임차관계와 실질취득액은 미확정'입니다. 3회 유찰이라는 사실만으로 입찰을 서두르기보다, 303호의 점유자·보증금·대항력·배당관계를 확정하기 전에는 보수적으로 입찰을 보류하는 편이 적절합니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 실제로 얼마를 부담하고 어떤 상태의 주택을 인수하게 되는지를 정확히 아는 데 있습니다.