부산지방법원 2025타경5015. 부산 남구 대연동 이한팔라티움 주건축물제1동 3층303호의 다세대주택입니다. 공부상 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 민간임대주택등기가 존재합니다. 소유자는 정경모이고, 2022.03.22 설정된 양천신용협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 국 근저당, 서울보증보험주식회사·해운대새마을금고 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 조사자료에는 201호·203호·204호·301호·403호·501호 및 호실 미상 임차인이 함께 나타나고, 이 가운데 일부는 전입일이 없어 대항력을 판정할 수 없습니다. 특히 매각물건명세서에는 호실 표시 없이 주거용 보증금 125,000,000원이 기재돼 있으므로, 이것이 303호에 해당하는지와 전입·점유 시점을 원본에서 특정하는 작업이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5015 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 3층303호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 유엔평화로42번길 24 |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 공동주택(다세대주택) 이용 |
| 소유자 | 정경모 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 208,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,096,033,769원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 민간임대주택 | 2022.03.22 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 담보권은 정리되지만 임대관계는 별도 확인
② 임차인 분석 — 303호와의 직접 연결이 핵심
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영일 | 201호 | 2025.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서다솔 | 미상 | 2024.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김건희 | 203호 | 2023.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤명희 | 204호 | 미상 | 1,000,000원 / 800,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이동규 | 301호 | 미상 | 1,000,000원 / 700,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 황정연 | 미상 | 2022.05.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최예원 | 미상 | 2024.05.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박희진 | 미상 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오강기 | 미상 | 2022.05.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유찬 | 403호 | 미상 | 1,000,000원 / 600,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이예빈 | 501호 | 2023.02.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김가희 | 미상 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허재범 | 미상 | 2022.06.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상민 | 미상 | 2022.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성명 미상 | 미상 | 미상 | 125,000,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
전입일이 확인된 박영일·서다솔·김건희·황정연·최예원·박희진·오강기·이예빈·김가희·허재범·이상민은 모두 말소기준일인 2022.03.22 이후 전입이므로 자료상 대항력이 없습니다. 반면 윤명희·이동규·이유찬 및 보증금 125,000,000원의 주거 임차관계는 전입일이 없어 대항력 가능 여부가 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,720,400원 |
| 1. 근저당 · 양천신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 204,879,600원 |
| 2. 근저당 · 국 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 해운대새마을금고 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 208,600,000원 가정 시 집행비용 3,720,400원을 제외한 204,879,600원이 양천신용협동조합에 배당되고 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 3,690,000,000원 대비 미배당액은 3,485,120,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 70%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 208,600,000원으로 감정가 298,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 시세 자료는 확인되지 않았고, 단지 통계상 최근 낙찰금액도 없습니다. 따라서 단순히 한 차례 유찰돼 감정가의 70%가 됐다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 208,600,000원 | 204,879,600원 | 3,485,120,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 146,020,000원 | 143,175,720원 | 3,546,824,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 102,214,000원 | 99,983,004원 | 3,590,016,996원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 부산공업고등학교 동측 인근. 주위는 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 대연역이 소재하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상5층 건물이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 330.6㎡, 제2종일반주거지역이며 인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지입니다. 남측으로 폭 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역에 포함되며 공시지가는 2,060,000원/㎡입니다.
- 규모. 이한팔라티움은 16세대이며 사용승인일은 2022.02.17입니다. 감정자료상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 303호 점유자 특정. 여러 호실의 임차인이 한꺼번에 조사돼 있습니다. 대상 303호에 실제 누가 점유하고 있는지 먼저 확인해야 합니다.
- 125,000,000원 보증금 확인. 매각물건명세서에 호실이 특정되지 않은 주거 보증금 125,000,000원이 기재돼 있습니다. 303호 해당 여부와 전입·점유 시점을 원본으로 대조해야 합니다.
- 전입일 미상 임차인. 윤명희·이동규·이유찬은 전입일이 없어 대항력 판정이 불가능합니다. 보증금·확정일자·점유 시점까지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.03.22 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 의무 처리 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 직접 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 유찰률만으로 저가 매수라고 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 배당과 매수인 부담은 원본 서류에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 할인보다 303호 점유 확인이 먼저”
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.03.22 양천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 국 근저당과 가압류들은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 하지만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 물건이 아닙니다. 여러 호실의 임차인이 함께 조사돼 있고, 전입일을 알 수 없는 임차인과 호실 미상의 125,000,000원 주거 보증금이 존재합니다. 이것이 303호와 연결되는지 확인되지 않는 한 ‘인수 0원’은 확정 결론이 아니라 배당표상의 계산값에 불과합니다.
또한 현재 최저가 208,600,000원은 감정가 298,000,000원의 70%이지만, 직접 비교 가능한 실거래 시세가 없어 가격이 싸다고 평가할 근거도 부족합니다. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 303호 점유자·125,000,000원 보증금·민간임대주택등기의 실제 효력을 원본에서 확인하는 것입니다. 권리관계는 소멸형이지만 임차관계의 불확실성이 남아 있으므로, 확인 전 단계의 평가는 보수적 접근이 적절합니다.
