부산지방법원 2025타경5015. 대상은 이한팔라티움 주건축물제1동 4층 403호로, 공부상 공동주택(다세대주택)이며 매각물건명세서에는 다세대주택(도시형생활주택-단지형)으로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 5층이고, 2022.02.17 사용승인된 16세대 규모입니다. 소유자는 정경모이며 2022.03.22 소유권보존과 같은 날 양천신용협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당이 설정됐습니다.

권리순위 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 양천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 2024년 이후 설정된 국의 근저당, 서울보증보험·해운대새마을금고 가압류, 박승현의 임차권등기는 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 하지만 임차인 조사에는 대상 호실인 403호의 이유찬이 별도로 확인되며 전입신고일이 기재되지 않아 대항력 판정을 끝낼 수 없습니다. 따라서 ‘등기상 후순위 임차권이 소멸한다’는 사실과 ‘현 점유자의 대항력이 확정됐다’는 판단은 분리해서 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 선행 임대주택 표시는 확인

말소기준은 2022.03.22 양천신용협동조합 근저당입니다. 같은 날 주식회사위펀딩 근저당도 설정됐지만 2022.05.16 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 국의 240,000,000원 근저당, 박승현의 140,000,000원 주택임차권, 서울보증보험 50,000,000원 가압류, 해운대새마을금고 1,000,000,000원 가압류, 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 15명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지

조사에 나타난 이름 있는 실제 임차인은 15명입니다. ‘시보증’은 박승현의 140,000,000원 보증금을 대위·승계한 보증기관 신고이므로 별도 임차인이나 별도 140,000,000원 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 또한 임차권 경정 기록은 박승현 임차권의 점유개시일을 2022.06.06으로 경정한 기록으로 별도 임차인으로 세지 않습니다.

③ 가격 판단 — 70%는 ‘시세 할인율’이 아니다

현재 최저매각가는 205,100,000원으로 감정가 293,000,000원의 70%입니다. 그러나 이한팔라티움의 동일 조건 실거래 비교값은 제시되어 있지 않고, 최근 매각금액 역시 확인되는 값이 없습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮으니 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 감정가 대비 유찰률과 실제 시장 시세 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.

④ 예상배당표 (매각가 205,100,000원 가정)

현재 회차 가정에서 채권총액 3,690,000,000원 중 201,428,600원이 배당되고 미배당은 3,488,571,400원입니다. 신청채권자의 청구액은 2,096,033,769원이며, 배당 시뮬레이션의 근저당 채권액은 등기상 채권최고액 2,400,000,000원을 기준으로 입력돼 있습니다. 소유자 잔여는 0원이고 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오

제시된 세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 403호 이유찬의 전입일 미상 문제를 해소했다는 뜻이 아닙니다. 추가 유찰로 최저가가 143,570,000원 또는 100,499,000원까지 내려가더라도, 실거래 시세 자료가 없는 이상 그 가격이 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 도시형생활주택-단지형으로 기재되어 있습니다.
• 입지. 부산공업고등학교 동측 인근에 위치하고 주변은 공동주택·단독주택·학교·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 대연역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상5층, 외벽 몰탈위 페인팅, 내벽 벽지, 샷시창 구조이며 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·공동현관·도시가스 난방 설비가 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 대지 330.6㎡, 공시지가 2,060,000원/㎡이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
• 하자 표시. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 이한팔라티움은 16세대이며 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 제시된 경매 통계상 평균 유찰 1.0회, 매각률 0.0%로 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 403호 이유찬 전입일 확인. 보증금 1,000,000원·월세 600,000원의 현 점유자로 조사됐지만 전입일이 미상이므로 주민등록·현황·명세서 원본을 대조해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
• 박승현 임차권과 승계 신고 중복 금지. 박승현 보증금 140,000,000원과 시보증 140,000,000원은 동일 보증금의 대위·승계 관계이므로 합산하지 않습니다.
• 호수 미상 임차인 확인. 서다솔·황정연·최예원·박희진·오강기·김가희·허재범·이상민 등 일부 조사자는 점유부분이 미상입니다. 대상 403호와의 실제 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 대조. 말소기준 근저당보다 접수번호가 앞선 민간임대주택 표시가 있으므로 매각 후 상태를 등기부·매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
• 70%를 시세할인으로 착각하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교자료가 없으므로 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다.
• 배당표 한계 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차인 전입관계 및 점유현황을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70%보다 403호 확인이 먼저”

이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2022.03.22 양천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 박승현의 140,000,000원 임차권을 포함한 후순위 권리들은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 현재 최저가 205,100,000원에서 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.

다만 대상 403호에는 이유찬이 보증금 1,000,000원·월세 600,000원으로 조사되어 있고 전입일이 확인되지 않았습니다. 이 부분은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 게다가 동일 단지의 최근 실거래 비교값이 없으므로 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 403호 점유관계와 가격 적정성은 확인 전. 이 사건은 그 두 가지 확인을 끝낸 뒤 응찰가를 정하는 유형입니다.