부산지방법원 2025타경5015. 부산광역시 남구 대연동에 위치한 이한팔라티움 4층 403호입니다. 공부상 용도는 공동주택(다세대주택·도시형생활주택 단지형)이며, 2022년 준공된 16세대 규모의 건물입니다. 소유자는 정경모이고, 양천신용협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 국 명의 근저당권과 가압류, 임차권등기 등이 이어지면서 권리관계가 형성되었습니다.
겉으로 드러나는 가장 큰 특징은 가격 하락 폭입니다. 최초 감정가 293,000,000원에서 현재 최저매각가 100,499,000원으로 내려와 감정가 대비 34.3% 수준이 됐습니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 다릅니다. 이한팔라티움 403호와 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않은 상황이므로, 지금 가격이 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5015 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 4층 403호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 유엔평화로42번길 24 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택(도시형생활주택-단지형) |
| 건물규모 | 지상 5층 · 전체 16세대 · 대상 4층 403호 |
| 준공일 | 2022.02.17 |
| 소유자 | 정경모 (단독소유) |
| 감정가 | 293,000,000원 |
| 최저매각가 | 100,499,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 양천신용협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 2,096,033,769원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 현황상 403호 임대차 | 이유찬 · 보증금 1,000,000원 · 월세 600,000원 |
| 임차권등기 | 박승현 · 임차보증금 140,000,000원 |
| 토지 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계는 확인 필요
말소기준권리는 2022.03.22 설정된 양천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며 공동담보목록 제2022-53호가 기재되어 있습니다. 주식회사위펀딩의 채권최고액 910,000,000원 근저당권은 2022.05.16 이미 말소되었습니다.
말소기준 이후 설정된 국 명의 근저당권, 서울보증보험주식회사와 해운대새마을금고의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 박승현의 임차권등기도 말소기준 이후 등기되었으며, 기재된 전입일 역시 말소기준보다 늦어 해당 임차권 자체는 선순위 대항력 인수형으로 판단되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 403호의 대항력 미상이 핵심
건물 전체 현황에서 성명이 기재된 임차관계자는 15명입니다. 그 밖에 박승현 임차권의 경정등기와 보증기관의 승계신고가 확인됩니다. 경정등기는 기존 권리의 변경 기록이고, 보증기관 신고는 같은 보증금의 승계이므로 각각 별도 임차인이나 별도 보증금으로 더하지 않습니다. 대상 403호에 직접 관련된 이름은 이유찬과 박승현이며, 다른 호실 및 호실 미상 관계자들의 실제 점유 범위도 구분해야 합니다.
| 임차인 / 관계자 | 관련 부분 | 보증금 | 전입·점유 관련 | 대항력 | 우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이유찬 | 403호 | 1,000,000원 월세 600,000원 |
미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 |
| 박승현 | 건물 전부 임차권등기 |
140,000,000원 | 2022.06.07 점유 2022.06.06(경정) |
선순위 대항력 없음 | 확정 2022.05.27 후순위 임차권 |
| 시보증 | 박승현 보증금 승계 | 140,000,000원 (중복 산입 금지) |
2022.06.07 | 선순위 대항력 없음 | 보증기관 승계 |
다른 호실과 호실 미상으로 기록된 임차관계자도 건물 전체의 점유상태를 확인하는 데 필요합니다. 다만 다른 호실의 임차보증금을 403호 낙찰자의 인수금으로 일괄 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 관련 호실 | 전입신고일 | 보증금·월세 | 대항력 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박영일 | 201호 | 2025.02.11 | 미상 | 후순위 전입 |
| 서다솔 | 미상 | 2024.04.03 | 미상 | 후순위 전입 |
| 김건희 | 203호 | 2023.06.19 | 미상 | 후순위 전입 |
| 윤명희 | 204호 | 미상 | 1,000,000원 월세 800,000원 | 가능·미상 |
| 이동규 | 301호 | 미상 | 1,000,000원 월세 700,000원 | 가능·미상 |
| 황정연 | 미상 | 2022.05.06 | 미상 | 후순위 전입 |
| 최예원 | 미상 | 2024.05.23 | 미상 | 후순위 전입 |
| 박희진 | 미상 | 2024.03.22 | 미상 | 후순위 전입 |
| 오강기 | 미상 | 2022.05.04 | 미상 | 후순위 전입 |
| 이예빈 | 501호 | 2023.02.01 | 미상 | 후순위 전입 |
| 김가희 | 미상 | 2024.02.26 | 미상 | 후순위 전입 |
| 허재범 | 미상 | 2022.06.03 | 미상 | 후순위 전입 |
| 이상민 | 미상 | 2022.12.15 | 미상 | 후순위 전입 |
호실 미상 관계자는 대상 403호와의 관련성이 확인되지 않았습니다. 전입신고가 말소기준 이후인 경우 선순위 대항력은 인정되지 않는 것으로 분류하되, 전입일이 미상인 경우 대항력 가능성을 별도로 남겨 두었습니다. 우선변제 여부와 실제 보증금, 배당요구 관계는 추가 확인이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 34.3%, 그러나 시세 할인은 미확인
현재 최저매각가는 100,499,000원으로, 감정가 293,000,000원의 약 34.3%입니다. 세 차례 유찰된 상태이고, 같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.0회로 집계되어 있습니다. 반면 낙찰률은 0.0%로 기록되어 있어, 실제 낙찰사례를 통한 환금성 검증이 충분하지 않습니다.
| 유찰 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 34.3% | 100,499,000원 | 0원(조건부) |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 70,349,300원 | 0원(조건부) |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 49,244,510원 | 0원(조건부) |
현재 배당모형은 매수인 인수액을 0원으로 가정하여 실질취득액을 매각대금과 동일하게 산정합니다. 그러나 이유찬의 대항력 관련 사실관계가 확정되지 않았으므로 실제 취득비용이 동일하게 유지된다고 단정할 수 없습니다. 이후 유찰로 최저매각가가 낮아지더라도, 미확인 인수부담이 존재한다면 실질취득액의 감소 폭은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,499,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,206,986원 |
| 1. 양천신용협동조합 근저당 | 2,400,000,000원 | 98,292,014원 |
| 2. 국 근저당 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험주식회사 가압류 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 해운대새마을금고 가압류 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액·청구금액을 기준으로 작성한 단순 예상배당입니다. 공동담보의 실제 피담보채무, 개별 호실 배당관계, 당해세 및 임차인의 최우선변제는 별도 검토가 필요합니다. 박승현의 임차보증금과 보증기관 승계액은 중복 산입하지 않으며, 위 표의 예상배당은 확정 배당표가 아닙니다.
예상 집행비용은 2,206,986원이고, 나머지 98,292,014원이 선순위 양천신용협동조합에 배당되는 구조입니다. 모형상 후순위 근저당권과 가압류에는 배당이 없으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 0원입니다. 집계 채권액 3,690,000,000원 중 모형상 미배당액은 3,591,707,986원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산공업고등학교 동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 학교 및 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산 도시철도 2호선 대연역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다. 위생·급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관문 및 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 부산공업고등학교 상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,060,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 여부는 부정적으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 전체 16세대 규모의 다세대주택으로, 같은 건물 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회, 집계 낙찰률은 0.0%입니다. 실제 매매사례와 경쟁 입찰 수요를 추가 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 403호 실제 점유자 확인. 이유찬의 거주 여부, 임대차계약서, 전입신고일, 확정일자 및 점유개시일을 확인해야 합니다. 대항력 미상 상태에서 매수인 인수 0원을 확정하지 마세요.
- 박승현 임차권등기 확인. 임차권등기 원본과 2024.11.21 경정사항을 대조하고, 보증금 140,000,000원과 보증기관 승계신고가 동일한 임대차채권에 관한 것인지 확인하세요.
- 다른 호실과 403호 구분. 201호·203호·204호·301호·501호 및 호실 미상 관계자를 403호의 실제 점유·임대차 관계와 구분해야 합니다.
- 공동담보 확인. 양천신용협동조합과 국 명의 공동담보목록, 실제 채권잔액 및 공동담보 부동산별 배당관계를 확인하세요.
- 민간임대주택 등록 확인. 등록상태와 임대의무기간, 매각에 따른 임대사업자 의무의 적용 여부를 확인하세요.
- 실거래가격 검증. 같은 건물 또는 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격·전용면적·층·상태를 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 결정하지 마세요.
- 점유 및 관리비. 실제 내부상태와 명도 가능성, 미납 관리비 및 인수 가능 비용을 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 100,499,000원뿐 아니라 추가 유찰 시 70,349,300원 및 49,244,510원 시나리오도 실제 시세와 비교해 판단하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 안전하게 싸다”
이한팔라티움 403호는 감정가 293,000,000원에서 최저매각가 100,499,000원까지 내려온 물건입니다. 겉으로 보면 상당한 가격 하락이지만, 낮아진 가격이 실제 투자 메리트를 보장하지는 않습니다.
양천신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리가 정리되는 구조는 비교적 명확합니다. 박승현의 140,000,000원 임차권도 기재된 전입 및 점유개시일이 말소기준 이후이고, 보증기관 승계는 동일 보증금에 관한 중복신고입니다. 그러나 대상 403호의 이유찬 임대차는 대항력 여부가 확인되지 않았습니다.
더구나 최근 실거래가격과 실제 낙찰사례가 충분히 확인되지 않아 감정가의 34.3%라는 비율만으로 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 전체 16세대 규모, 평균 3.0회 유찰이라는 환금성 관련 지표도 신중하게 해석해야 합니다. 권리 확인은 미완료, 가격 검증도 미완료. 이 물건은 유찰 횟수보다 임차관계와 실거래 적정성을 먼저 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.
