부산지방법원 2025타경5015. 부산 남구 대연동 이한팔라티움 주건축물제1동 3층 302호로, 공부상 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-단지형)입니다. 소유자는 정경모이고, 말소기준권리는 2022.03.22 접수된 양천신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며 공동담보목록 제2022-53호가 붙어 있습니다. 이후 국의 근저당권, 서울보증보험주식회사·해운대새마을금고의 가압류, 황정연의 주택임차권, 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
현재 최저매각가는 208,600,000원으로 감정가 298,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에서 확인되는 가격 자료는 감정가와 회차별 최저가 중심입니다. 따라서 70%라는 할인율 자체를 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 권리가 소멸한다고 해서 곧바로 가격 메리트까지 확보되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5015 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 3층 302호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 유엔평화로42번길 24 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 공부상 공동주택(도시형생활주택-단지형) |
| 소유자 | 정경모 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 208,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양천신용협동조합 / 2,096,033,769원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 총 16세대 · 2022.02.17 준공 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 선행 민간임대주택등기는 확인 필요
말소기준은 2022.03.22 양천신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 주식회사위펀딩 근저당권도 설정됐지만 2022.05.16 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 국의 근저당권 240,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 50,000,000원, 해운대새마을금고 가압류 1,000,000,000원 및 황정연의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 302호 황정연은 말소기준 뒤 전입
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황정연 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.06 | 2022.04.22 | 130,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미판정 승계 없음 |
황정연의 임대차계약일자는 2022.04.21, 확정일자는 2022.04.22, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.05.06입니다. 말소기준 근저당권은 그보다 앞선 2022.03.22이므로 대항력은 없습니다. 2025.01.24 주택임차권등기가 접수됐고 배당요구도 같은 날 이뤄졌지만, 이 임차권 역시 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 따라서 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 별도로 승계하는 구조로 계산하지 않습니다.
현황조사에는 201호 박영일, 203호 김건희, 204호 윤명희, 301호 이동규, 403호 이유찬, 501호 이예빈 등 다른 호실 점유관계도 함께 나타납니다. 또 일부는 호실이 특정되지 않았지만 확인된 전입일이 2022.03.22 말소기준 뒤에 있어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 302호 입찰에서는 대상 호실과 실제 점유자를 현장에서 다시 특정하는 절차가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,720,400원 |
| 2. 근저당 · 양천신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 204,879,600원 |
| 3. 근저당 · 국 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 해운대새마을금고 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 208,600,000원 가정에서 채권자 총 청구액 3,690,000,000원 중 204,879,600원이 배당되고, 미배당액은 3,485,120,400원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
회차 시나리오 — 유찰돼도 ‘인수 0원’ 구조는 동일
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 208,600,000원 | 204,879,600원 | 3,485,120,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 146,020,000원 | 143,175,720원 | 3,546,824,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 102,214,000원 | 99,983,004원 | 3,590,016,996원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 최저가는 146,020,000원, 102,214,000원으로 낮아지지만 이 사건에서는 그만큼 선순위 근저당권자의 미배당액이 커지는 구조입니다. 후순위 채권 미배당액을 낙찰자가 인수하는 것으로 계산되지는 않습니다. 다만 유찰 가격이 낮아졌다는 사실만으로 시세 대비 저평가라고 볼 수는 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 매각물건명세서에도 다세대주택 (도시형생활주택-단지형)으로 기재되어 있습니다.
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 부산공업고등학교 동측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 대연역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물로, 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기· 공동현관문·도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 토지면적은 330.6㎡, 공시지가는 2,060,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 이한팔라티움은 총 16세대의 다세대주택입니다. 동일 단지 실거래 비교값으로 가격을 검증한 뒤 입찰가를 정하는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원본 확인. 2022.03.22 민간임대주택등기가 말소기준 근저당보다 먼저 접수돼 있습니다. 매각 후 처리 관계를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 302호 실제 점유 확인. 등기된 임차권자는 황정연이고 전입·점유개시일은 2022.05.06입니다. 현장 방문과 전입세대 확인으로 현재 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 황정연의 주택임차권은 말소기준보다 후순위로 매각 소멸 대상입니다. 매각 후 등기 정리 절차까지 확인하세요.
- ‘70% = 시세 70%’로 해석하지 않기. 현재 최저가 208,600,000원은 감정가 대비 70%입니다. 별도의 시세 검증 없이 저가 매수라고 단정하지 마세요.
- 공동담보 구조 확인. 양천신용협동조합 근저당 2,400,000,000원은 공동담보목록 제2022-53호가 붙어 있습니다. 신청채권자의 청구액도 2,096,033,769원으로 대상 호실 가격보다 큽니다.
- 배당표 한계 확인. 예상배당은 집행비용과 등기 채권을 기준으로 계산됐고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 관리·명도 비용 확인. 낙찰대금 외에 실제 점유자 인도와 관리 관련 비용이 발생할 수 있으므로 현장 및 관리 주체를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘선행등기와 가격 검증’이 승부처
302호의 핵심 임차권자인 황정연은 말소기준 근저당권보다 늦게 전입했고, 임차권등기도 후순위입니다. 후순위 근저당·가압류까지 모두 매각 소멸 구조여서 현재 계산상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 이 점만 보면 권리 구조는 비교적 명확합니다.
다만 말소기준 바로 앞에 민간임대주택등기가 존재한다는 점은 별도로 확인해야 합니다. 또 16세대 다세대주택이라는 물건 성격과 별개로, 현재 최저가 208,600,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시장가격보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리상 금전 인수는 0원, 가격 메리트는 시세 확인 전 보류. 이 사건은 그 두 판단을 분리하는 것이 핵심입니다.
