부산지방법원 2025타경5015. 부산 남구 대연동의 이한팔라티움 주건축물제1동 3층 302호입니다. 공부상 다세대주택(도시형생활주택·단지형)으로, 2022년 준공된 16세대 건물에 속합니다. 소유자는 정경모이며, 2022년 3월 설정된 양천신용협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로 채권최고액 전체를 302호 하나의 개별 대출액으로 해석해서는 안 됩니다.
이후 국 명의 근저당권과 가압류, 임차권등기, 임의경매개시결정 등이 이어졌습니다. 등기 순서만 놓고 보면 매각으로 소멸하는 권리가 중심입니다. 그러나 이 사건은 건물 내 여러 임차인의 조사 내용과 해당 302호의 실제 점유관계를 분리해서 확인해야 하는 물건입니다. 권리의 소멸 여부와 현장의 인도 가능성은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5015 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 3층 302호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 유엔평화로42번길 24 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택(도시형생활주택·단지형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 16세대 · 2022.02.17 준공 |
| 소유자 | 정경모 (단독소유) |
| 감정가 | 298,000,000원 |
| 최저매각가 | 102,214,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 | 양천신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,096,033,769원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2022.03.22 양천신용협동조합 근저당권 |
| 임차권등기 | 황정연 · 보증금 130,000,000원 · 2025.01.24 등기 |
| 민간임대주택 | 2022.03.22 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계는 따로 확인
가장 먼저 볼 권리는 2022.03.22 양천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며 공동담보로 설정되어 있습니다. 이후 설정된 국 명의 근저당권, 서울보증보험주식회사와 해운대새마을금고의 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 주식회사위펀딩의 근저당권은 2022.05.16 이미 말소되었습니다.
302호와 연결되는 주요 임차권은 황정연의 보증금 130,000,000원입니다. 임대차계약일자는 2022.04.21, 주민등록 및 점유개시일은 2022.05.06, 확정일자는 2022.04.22입니다. 말소기준 근저당권 설정일인 2022.03.22보다 대항요건을 갖춘 시점이 늦기 때문에 이 임차권은 선순위 대항력에 따른 보증금 인수형으로 보지 않습니다. 배당을 받지 못하는 금액이 발생하더라도, 기재된 권리관계상 해당 보증금이 자동으로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
임차인·점유관계 — 302호와 다른 호실을 구분해야 한다
실명이 확인되는 임차인·점유자 기록은 14명이지만, 이 숫자가 302호의 실제 임차인 수라는 뜻은 아닙니다. 302호에 직접 연결되는 임차권등기자는 황정연 1명이며, 다른 호실에 기재된 사람들과 호실이 특정되지 않은 사람들의 관계를 추가로 확인해야 합니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고자로 표시된 사람은 없습니다.
| 성명 / 호실 | 전입·점유일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 황정연 302호 임차권등기 |
2022.05.06 | 130,000,000원 | 선순위 대항력 없음 | 확정일자 2022.04.22 배당요구 기록 · 2025.01.24 실제 배당액 확인 필요 |
| 박영일 · 201호 | 2025.02.11 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 |
| 서다솔 · 호실 미상 | 2024.04.03 | 미상 | 후순위 전입 | 배당요구 2025.03.17 확정일자 미상 |
| 김건희 · 203호 | 2023.06.19 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 |
| 윤명희 · 204호 | 미상 | 1,000,000원 월세 800,000원 |
가능·미상 | 확정일자·배당 여부 미상 |
| 이동규 · 301호 | 미상 | 1,000,000원 월세 700,000원 |
가능·미상 | 확정일자·배당 여부 미상 |
| 최예원 · 호실 미상 | 2024.05.23 | 미상 | 후순위 전입 | 배당요구 2025.03.13 |
| 박희진 · 호실 미상 | 2024.03.22 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 |
| 오강기 · 호실 미상 | 2022.05.04 | 미상 | 후순위 전입 | 배당요구 2025.04.11 |
| 이유찬 · 403호 | 미상 | 1,000,000원 월세 600,000원 |
가능·미상 | 확정일자·배당 여부 미상 |
| 이예빈 · 501호 | 2023.02.01 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 |
| 김가희 · 호실 미상 | 2024.02.26 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 |
| 허재범 · 호실 미상 | 2022.06.03 | 미상 | 후순위 전입 | 배당요구 2025.03.25 |
| 이상민 · 호실 미상 | 2022.12.15 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 |
위 표는 건물 내 여러 호실의 조사 내용을 구분해 보여줍니다. 후순위 전입 표기는 해당 전입일과 말소기준일의 선후관계에 따른 판단이며, 302호의 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다. 보증금이나 전입일이 미상인 사람의 권리는 확정할 수 없습니다. 황정연의 130,000,000원 보증금은 임차권등기와 연결된 금액으로 한 번만 계산합니다.
② 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다
현재 최저매각가는 102,214,000원으로 감정가 298,000,000원 대비 34.3%입니다. 3회 유찰로 가격이 상당히 내려왔지만, 동일 면적·유사 층·최근 거래에 해당하는 신뢰할 만한 실거래 비교값이 확인되지 않아 현 최저가가 시장가격보다 얼마나 낮은지는 판단할 수 없습니다.
이한팔라티움은 16세대 규모이며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 확인된 낙찰률은 0%로 제시되어 있습니다. 이런 상황에서는 감정가 대비 할인율만으로 환금성이나 시장의 매수 수요가 충분하다고 평가하기 어렵습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 102,214,000원 | 34.3% | 3,590,016,996원 |
| 4회 유찰 시 | 71,549,800원 | 24.01% | 3,620,138,096원 |
| 5회 유찰 시 | 50,084,860원 | 16.81% | 3,641,216,667원 |
회차별 금액은 제공된 매각 시나리오에 따른 수치입니다. 향후 회차가 실제 진행된다는 의미는 아닙니다. 예상 미배당은 채권자의 회수 부족액이며 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,214,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 금액이 선순위 양천신용협동조합 근저당권에 배당되는 구조입니다. 공동담보와 실제 채권잔액, 세금 및 임차인 관련 우선배당 등에 따라 법원의 최종 배당표는 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,230,996원 |
| 1. 근저당 · 양천신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 99,983,004원 |
| 2. 근저당 · 국 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 해운대새마을금고 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 총배당 | 3,690,000,000원 | 99,983,004원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 3,590,016,996원 |
집행비용 2,230,996원은 추정치이며, 예상배당 합계 99,983,004원과 합하면 매각대금 102,214,000원입니다. 채권액은 채권최고액 또는 청구금액 기준으로 실제 확정채권과 다를 수 있습니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 개별 배당순위 조정은 반영되지 않았습니다. 황정연 등 임차인의 실제 배당액도 별도로 확정된 것이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 부산공업고등학교 동측 인근으로, 공동주택·단독주택·학교 및 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 대연역이 있어 교통여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2022.02.17 준공된 철근콘크리트구조 지상 5층 다세대주택입니다. 위생·급배수·승강기·화재경보·소화전·도시가스 난방설비 등이 확인됩니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다. 차량 진출입과 실제 주차 여건은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역 및 부산공업고등학교 관련 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 민간임대주택. 2022.03.22 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 기재가 있으므로 경매 취득 이후 등록·의무 승계 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 환금성. 16세대 규모로 대단지 아파트보다 비교거래 확보가 어려울 수 있습니다. 단지 경매 평균 유찰 3.0회와 확인된 낙찰률 0%를 감안하면 매도 가능성과 적정가격에 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 302호 임차권 원본 확인. 황정연의 임대차계약, 전입·점유개시일, 임차권등기 내용, 배당요구와 매각물건명세서의 인수 조건을 대조하세요.
- 점유자 특정. 201호·203호·204호·301호·403호·501호 등 다른 호실의 임차인과 실제 302호 점유자를 구분하고, 호실 미상인 전입자들의 관계를 확인하세요.
- 대항력 미상 점유자 조사. 전입일이나 확정일자가 확인되지 않은 임차인은 선순위 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 주민등록, 실제 점유, 계약 범위를 확인하세요.
- 공동담보·세금 확인. 양천신용협동조합 공동담보목록, 국 명의 근저당권, 체납세금 및 실제 배당순위와 매수인 승계 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택 등록 검토. 기존 임대사업자 등록, 임대의무기간, 행정상 의무 및 매각 후 처리 절차를 확인하세요.
- 실거래 시세 확보. 302호와 비교 가능한 면적·층·건물상태의 최근 거래가격을 확인한 뒤 입찰가격 상한을 결정하세요.
- 명도·현장 확인. 실제 점유자와 명도 협의 가능성, 내부 상태, 관리비 체납, 공용부분 관리 상태 및 주차 여건을 직접 확인하세요.
- 매각기일 재확인. 2026.10.27 매각 예정이므로 입찰 전 사건 진행상태, 변경·취하·정지 여부, 최종 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 34% ≠ 안전한 저가매수”
부산 이한팔라티움 302호는 감정가 298,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가 102,214,000원에 이른 물건입니다. 겉으로 보이는 할인 폭은 큽니다. 그러나 할인 폭만으로 투자 매력을 판단하기에는 중요한 확인사항이 남아 있습니다.
황정연의 130,000,000원 임차권은 말소기준권리보다 늦게 대항요건을 갖춘 후순위 임차권으로 분석되며, 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 여러 호실이 섞인 임차인 현황, 소속 호실이 불분명한 점유자, 민간임대주택 등록, 공동담보 및 확인되지 않은 실거래 시세는 여전히 별도 검증이 필요한 요소입니다.
결론은 권리 일부 소멸 확인, 입찰 판단 보류입니다. 302호의 실제 점유관계와 임차권의 소멸 조건을 원본으로 확인하고, 동일 유형의 최근 실거래가격을 확보한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 3회 유찰은 매수 기회일 수도 있지만, 그 자체가 가격 메리트의 증거는 아닙니다.
