부산지방법원 2025타경5015. 부산광역시 남구 대연동 이한팔라티움 5층 503호에 대한 임의경매입니다. 공부상 용도는 다세대주택(도시형생활주택-단지형)이며, 2022년 준공된 16세대 규모의 건물입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 34.3% 수준이지만, 이 비율은 감정가 대비 할인 폭일 뿐 실제 거래시세 대비 할인율이 아닙니다.

가장 먼저 확인할 것은 2022.03.22 설정된 양천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 국 명의 근저당, 가압류, 경매개시결정과 임차권등기가 나타납니다. 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 민간임대주택 등록사항과 실제 503호 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 후순위 권리

말소기준권리는 을구 1번 양천신용협동조합 근저당권입니다. 2022.03.22 설정되었으며 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사위펀딩의 근저당권은 2022.05.16 이미 말소되었습니다.

2024년 국 명의 근저당권, 서울보증보험주식회사 가압류, 2025년 경매개시결정과 해운대새마을금고 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 허재범의 주택임차권등기도 말소기준 이후 발생한 후순위 권리입니다.

② 임차인 분석 — 503호의 보증금과 다른 호실 구분

503호와 직접 연결되는 핵심 임차권자는 허재범입니다. 등기된 임차보증금은 125,000,000원이며, 임대차계약일은 2022.05.04 및 2024.04.28, 주민등록일과 점유개시일은 2022.06.03, 확정일자는 2022.05.04입니다.

허재범의 주민등록일 및 점유개시일은 말소기준권리인 2022.03.22 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 선순위 대항력이 인정되지 않으며, 보증금이 현재 최저가보다 크더라도 보증금 전액이 매수인에게 인수되는 유형은 아닙니다. 현재 배당 추정의 매수인 인수액은 0원입니다.

여러 호실의 조사사항을 함께 표시한 것입니다. 201호·203호·204호·301호·403호·501호 등 다른 호실의 임차관계를 503호 매수인이 그대로 인수하는 것으로 해석해서는 안 됩니다. 호실 미상으로 기재된 점유자는 실제 점유 호실을 별도로 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다

감정가는 242,000,000원이고, 현재 최저매각가는 83,006,000원입니다. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 하락했습니다. 이 수치 자체는 상당한 가격 조정이지만, 실제 시장가치 대비 저렴한지는 별개의 문제입니다.

실질취득은 각 회차의 최저매각가에 현재 예상 인수액 0원을 합산한 값입니다. 취득세·등기비용·명도비용·수선비 등은 포함하지 않았습니다. 후속 회차 가격은 유찰 시나리오이며 확정 매각가격이 아닙니다.

이한팔라티움은 16세대 규모로, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 낙찰률은 0.0%로 표시되어 있으나, 거래가 확인되지 않은 통계만으로 적정 낙찰가를 산정할 수는 없습니다. 특히 동일 호실과 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않았으므로 감정가 대비 34.3%라는 숫자를 시세 대비 34.3%로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,006,000원 가정)

현재 최저가로 매각될 경우 집행비용 1,894,108원을 제외한 81,111,892원이 선순위 근저당권자인 양천신용협동조합에 배당되는 것으로 추정됩니다. 그 외 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

채권 총액은 3,690,000,000원, 예상 채권자 배당액은 81,111,892원, 미배당 채권액은 3,608,888,108원입니다. 다만 미배당액을 매수인이 인수한다는 의미는 아닙니다. 공동담보 채권과 각 채권자의 청구액은 개별 호실에 대한 실제 배당채무 및 매수인 인수액과 구별해야 합니다.

위 배당은 채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 추정치입니다. 당해세, 임차인의 최우선변제, 실제 집행비용 등은 별도 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 국 명의 근저당권과 관련된 조세채권의 내용·법정기일도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 부산공업고등학교 동측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 대연역이 위치합니다. 감정평가상 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 2022.02.17 준공된 철근콘크리트구조의 지상 5층 다세대주택입니다. 승강기, 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전, 공동현관문 및 도시가스 난방설비가 있습니다.
• 토지. 대지면적 330.6㎡이며 대체로 평탄한 세장형 토지입니다. 남측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 부산공업고등학교 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,060,000원/㎡입니다.
• 공부 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 16세대 규모의 다세대주택으로, 동일 호실·유사 면적의 실거래 시세를 확인해야 합니다. 감정가 대비 낮은 최저가만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 503호 임차권 원본 확인. 허재범의 임차보증금 125,000,000원, 전입일 2022.06.03, 확정일자 2022.05.04, 임차권등기 및 배당요구 내역을 원본으로 대조하세요.
• 호실 미상 점유자 확인. 다른 호실 임차인 명단과 503호의 실제 점유자를 분리하여 확인해야 합니다. 특히 호실이 특정되지 않은 점유자의 거주 여부를 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 등록상태, 임대의무기간, 경매 후 지위승계 여부 및 관련 행정절차를 확인하세요.
• 공동담보 근저당. 양천신용협동조합 채권최고액 2,400,000,000원은 공동담보가 설정된 금액입니다. 공동담보목록 제2022-53호를 확인하세요.
• 국 명의 근저당과 조세. 남부천세무서장 관련 근저당권 및 별도 조세채권의 우선순위와 배당 영향을 확인하세요.
• 실거래 시세 검증. 동일 건물과 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래, 면적·층·건물 상태를 비교한 뒤 응찰가를 결정하세요.
• 명도와 관리비. 실제 점유자, 미납 관리비, 건물 유지관리 상태, 명도 절차 및 예상 비용을 확인하세요.
• 매각기일 재확인. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부와 매각물건명세서 변경사항을 입찰 전에 법원에서 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 34.3%가 곧 시세의 34.3%는 아니다”

이한팔라티움 503호는 3회 유찰로 최저매각가가 83,006,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리 이후 임차권등기가 존재하지만, 503호 임차권자 허재범의 전입일은 선순위 근저당권보다 늦어 현재 분석상 매수인 인수 예상액은 0원입니다.

다만 임차관계 확인이 완전히 끝난 물건은 아닙니다. 호실 미상 점유자와 다른 호실 임차정보를 정확히 구분해야 하며, 민간임대주택 등록과 공동담보 권리관계도 점검해야 합니다. 특히 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 큰 할인폭만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.

결론은 권리상 인수액 0원 예상, 가격상 판단 보류입니다. 매각물건명세서와 실제 503호 점유관계를 확인하고, 주변 실거래가격으로 현재 최저가의 적정성을 검증한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.