부산지방법원 2025타경5015. 부산 남구 대연동 이한팔라티움 주건축물제1동 5층 503호, 공부상 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-단지형)입니다. 권리의 기준점은 2022.03.22 설정된 양천신용협동조합 근저당으로 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 국의 근저당 240,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 50,000,000원, 해운대새마을금고 가압류 1,000,000,000원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
눈에 띄는 것은 허재범의 125,000,000원 임차권등기입니다. 임대차계약일자는 2022.05.04, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.06.03, 확정일자는 2022.05.04입니다. 말소기준일 2022.03.22보다 뒤이므로 대항력 없는 후순위 임차권이고, 등기상 역시 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서 낙찰자가 승계할 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5015 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 5층 503호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 공동주택(다세대주택) · 도시형생활주택-단지형 |
| 소유자 | 정경모 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 169,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양천신용협동조합 / 2,096,033,769원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.22 양천신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 임차권 1.25억도 말소기준 뒤다
말소기준은 2022.03.22 양천신용협동조합 근저당입니다. 같은 날 주식회사위펀딩의 채권최고액 910,000,000원 근저당도 설정됐으나 2022.05.16 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 국의 근저당, 서울보증보험주식회사와 해운대새마을금고의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 503호 허재범은 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 허재범 | 건물 전부 | 125,000,000원 | 2022.06.03 / 2022.06.03 | 2022.05.04 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
허재범의 임대차계약일자는 2022.05.04이며 임차권등기명령은 2025.02.03 접수됐습니다. 핵심은 주민등록과 점유가 모두 2022.06.03이라는 점입니다. 말소기준 2022.03.22보다 늦기 때문에 대항력은 없고, 125,000,000원의 보증금이 낙찰자에게 넘어가는 구조도 아닙니다.
③ 가격 판단 — 70%지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 242,000,000원, 현재 최저매각가는 169,400,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 데이터상 매각가는 118,579,999원, 83,005,999원으로 내려갑니다.
다만 이한팔라티움은 16세대 규모이고, 제공된 비교정보에서는 본 물건과 직접 대조할 수 있는 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인됐다는 사실만으로 시장가격보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 현재 가격의 매력도는 동일·유사 면적의 실제 거래가격을 별도로 대조한 뒤 결정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,171,600원 |
| 1. 근저당 · 양천신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 166,228,400원 |
| 2. 근저당 · 국 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 해운대새마을금고 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 169,400,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 3,171,600원을 제외한 166,228,400원이 양천신용협동조합에 배당되고, 후순위 권리자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권 총액 3,690,000,000원 대비 미배당은 3,523,771,600원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산공업고등학교 동측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철도 2호선 대연역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상5층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·공동현관문·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도. 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 세로장방형 토지이며 남측으로 약 4m 포장도로와 접합니다. 토지면적은 330.6㎡, 공시지가는 2,060,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·부산공업고등학교 상대보호구역·제2종일반주거지역에 포함됩니다.
- 규모. 이한팔라티움은 16세대이며 사용승인일은 2022.02.17입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 허재범 임차권. 임대차계약 2022.05.04, 주민등록·점유 2022.06.03, 확정일자 2022.05.04와 말소기준 2022.03.22의 선후관계를 원본에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.03.22 접수된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 이후 처리관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 169,400,000원이 감정가의 70%라는 사실과 실제 시장가격은 별개입니다. 동일·유사 면적 다세대 실거래를 직접 대조해야 합니다.
- 배당. 현재 회차는 선순위 양천신용협동조합에도 166,228,400원만 배당돼 신청채권 2,096,033,769원을 충족하지 못합니다.
- 후순위 권리. 국 근저당 240,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 50,000,000원, 해운대새마을금고 가압류 1,000,000,000원은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “임차권 금액보다 선후관계가 핵심”
이 물건은 125,000,000원이라는 큰 임차보증금 숫자가 먼저 눈에 들어오지만, 권리분석의 결론은 금액이 아니라 날짜의 순서에서 나옵니다. 말소기준 근저당은 2022.03.22, 허재범의 주민등록·점유는 2022.06.03입니다. 따라서 임차권은 대항력 없는 후순위이고 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 242,000,000원에서 한 차례 유찰돼 169,400,000원까지 내려왔지만, 이를 시장가격과 직접 비교할 실거래 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리관계는 비교적 명확하되, 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다. 특히 민간임대주택등기의 현재 상태까지 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
