부산지방법원 2025타경5015. 부산 남구 대연동에 위치한 이한팔라티움 2층 203호입니다. 공부상 다세대주택(도시형생활주택-단지형)이며, 지상 5층 철근콘크리트 구조의 16세대 규모 건물에 속합니다. 2022년 준공된 비교적 신축 건물이지만, 현재 경매가격은 감정가의 약 34% 수준까지 하락했습니다.

경매 원인은 양천신용협동조합의 근저당권 실행입니다. 2022년 3월 22일 설정된 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권이 말소기준이며 공동담보로 등기되어 있습니다. 이 금액은 203호 한 채에만 설정된 독립 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 그 뒤 설정된 국 명의 근저당권과 가압류, 주택임차권은 등기상 후순위로 매각 시 소멸 대상입니다.

그러나 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 실제 명도·점유 확인이 끝났다는 것은 다릅니다. 임차인 조사에는 203호 외의 여러 호실 및 호수 미상 점유자가 함께 나타납니다. 대상 호실에 영향을 미치는 사람을 정확하게 구분하는 작업이 우선입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 등록사항은 별도 확인

② 임차·점유 — 203호와 다른 호실을 구분해야 한다

임차·점유 조사에서 이름이 확인되는 사람은 14명입니다. 다만 이들이 모두 203호 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 203호 등기상 직접 관련되는 임차권자는 김건희이며, 다른 호실이 명시된 명의자는 5명, 호실이 특정되지 않은 명의자는 8명입니다. 서로 다른 호실의 보증금을 203호 매수인 인수액에 합산하면 안 됩니다.

※ 대항력 '없음'은 확인된 전입일이 2022.03.22 말소기준권리보다 늦다는 판단입니다. 전입일이 확인되지 않은 다른 호실의 점유자는 '가능·미상'으로 구분했습니다. 우선변제 여부와 실제 배당액은 별도 확인이 필요하며, 다른 호실의 임차보증금은 203호 인수액에 합산하지 않았습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 102,214,000원으로 감정가 298,000,000원 대비 34.3%입니다. 3회 유찰된 결과이지만, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어 실제 시장가치 대비 할인율은 산정할 수 없습니다.

4회·5회 유찰 가격은 후속 유찰 시나리오이며 확정된 매각가격이 아닙니다. 채권자 미배당액은 기재된 채권최고액 및 청구금액을 기준으로 계산된 추정치이며, 매수인 인수액과 구별해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 102,214,000원 가정)

최저매각가에 매각된다고 가정하면 추정 집행비용 2,230,996원을 제외한 99,983,004원이 양천신용협동조합 근저당권에 배당되는 구조입니다. 나머지 후순위 근저당권 및 가압류 채권자에게는 배당 가능한 잔액이 없습니다.

채권최고액 등에 따른 미배당 합계는 3,590,016,996원이지만, 매각으로 소멸하는 후순위 채권의 미회수액이 매수인에게 자동으로 이전되는 것은 아닙니다. 다만 당해세, 임차인의 최우선변제 및 실제 배당요구 내역은 이 계산에 반영되지 않았으므로 확정 배당표로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 부산공업고등학교 동측 인근으로, 공동주택과 단독주택·학교·근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산 도시철도 2호선 대연역이 소재합니다. 감정평가상 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트 구조, 지상 5층, 2022.02.17 준공. 승강기·도시가스 난방·급배수 및 소방 관련 설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 도로. 남측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다. 차량 진입과 실제 주차 여건은 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역으로, 토지면적 330.6㎡, 공시지가 2,060,000원/㎡입니다. 해당 면적은 건물 부지 기준으로 개별 호실의 대지권 면적과 구별해야 합니다.
• 규제. 가축사육제한구역 및 부산공업고등학교 관련 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 감정요항표상 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대주택으로 단지 내 비교 거래가 제한적입니다. 경매 평균 유찰 3.0회라는 사실도 가격 결정 시 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 203호 임차권 확인. 김건희의 임차보증금 20,000,000원, 확정일자 2023.05.22, 전입일 2023.06.19, 임차권등기일 2025.06.18을 원본에서 재확인하고 실제 점유·인도 상태를 파악하세요.
• 호실 미상 점유자 확인. 다른 호실의 임차인 자료가 섞여 있으므로 203호에 직접 관계되는 점유자가 추가로 존재하는지 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록사항. 2022.03.22 민간임대주택등기의 임대의무기간 및 경매 매수 후 행정상 처리 여부를 관할기관에 확인하세요.
• 공동담보 확인. 양천신용협동조합 공동담보목록 제2022-53호 및 국 명의 근저당권 공동담보목록 제2024-148호의 관계를 확인하세요.
• 실거래 비교. 203호와 면적·층·건물 상태가 유사한 실거래를 확보한 후 현재 최저매각가 102,214,000원이 실제로 저렴한지 판단하세요.
• 내부 상태·명도. 장기간 경매 진행에 따른 관리상태, 누수·수선·공실 여부와 점유자의 퇴거 가능성을 직접 확인하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성과 미납 조세·법정 우선채권을 확인하세요.
• 매각기일 및 원본. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부와 최종 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서를 대조하세요.

맺으며 — “34% 가격보다 중요한 것은 실제 매수가치”

이한팔라티움 203호는 감정가 298,000,000원에서 최저가 102,214,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 표면상 할인율은 크지만, 감정가와 시장가격은 다릅니다. 최근 동일 조건 실거래 근거가 없어 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

권리 측면에서는 양천신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 금전채권들이 소멸하며, 203호 김건희 임차권도 선순위 보증금 인수형으로 확인되지는 않습니다. 따라서 현재 파악된 권리 기준 인수액은 0원으로 추정됩니다. 하지만 호실 미상 점유자, 민간임대주택등기, 공동담보 구조는 추가 확인이 필요합니다.

특히 소규모 다세대주택의 환금성, 3회 유찰 이력, 실거래 비교의 어려움을 함께 고려하면 낮은 최저가 하나만으로 입찰을 결정하기는 어렵습니다. 이 물건은 가격보다 먼저 대상 호실의 점유·인수관계를 확정하고, 이어 실제 거래가치와 매도 가능성을 검증해야 합니다. 결론은 “후순위 말소 구조는 비교적 명확하지만, 가격 검증과 현장 확인 전에는 입찰 보류”입니다.