부산지방법원 2025타경5015. 부산 남구 대연동 ‘이한팔라티움’ 주건축물제1동 2층 203호로, 공부상 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-단지형)입니다. 권리분석의 출발점은 2022.03.22. 설정된 양천신용협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 뒤에 설정된 국의 근저당권과 서울보증보험·해운대새마을금고의 가압류, 경매개시결정, 김건희의 주택임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
중요한 것은 ‘등기상 후순위 권리가 소멸한다’는 사실과 ‘현장 점유가 단순하다’는 것은 별개의 문제라는 점입니다. 203호에 직접 연결되는 김건희는 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, 현황조사에는 201호·204호·301호·403호·501호 및 호수 미상 점유기록이 함께 확인됩니다. 특히 전입일 자체가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 두고 203호와의 실제 연관성을 입찰 전 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5015 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 2층 203호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 유엔평화로42번길 24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 공동주택(다세대주택) 이용 |
| 소유자 | 정경모 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 208,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양천신용협동조합 / 2,096,033,769원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 단지 정보 | 이한팔라티움 · 16세대 · 2022.02.17 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준인 양천신용협동조합 근저당권은 2022.03.22. 접수됐습니다. 같은 날 주식회사위펀딩 명의의 채권최고액 910,000,000원 근저당권도 설정됐으나 2022.05.16. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 국의 채권최고액 240,000,000원 근저당권, 서울보증보험주식회사 50,000,000원 가압류, 해운대새마을금고 1,000,000,000원 가압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다.
② 임차·점유 분석 — 203호와 다른 호실 기록을 구분해야 한다
| 성명 | 부분 | 전입 / 점유 기준일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김건희 | 건물 전부 · 임차권등기 | 2023.06.19. | 20,000,000원 | 없음 | 판단 유보 | 산정상 0원 |
| 박영일 | 201호 | 2025.02.11. | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력상 없음 |
| 서다솔 | 미상 | 2024.04.03. | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력상 없음 |
| 윤명희 | 204호 | 미상 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이동규 | 301호 | 미상 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 황정연 | 미상 | 2022.05.06. | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력상 없음 |
| 최예원 | 미상 | 2024.05.23. | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력상 없음 |
| 박희진 | 미상 | 2024.03.22. | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력상 없음 |
| 오강기 | 미상 | 2022.05.04. | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력상 없음 |
| 이유찬 | 403호 | 미상 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이예빈 | 501호 | 2023.02.01. | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력상 없음 |
| 김가희 | 미상 | 2024.02.26. | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력상 없음 |
| 허재범 | 미상 | 2022.06.03. | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력상 없음 |
| 이상민 | 미상 | 2022.12.15. | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력상 없음 |
| 신원 확인 필요 | 호수 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
호실이 203호가 아닌 기록은 본건 203호의 임차인으로 단정하지 않고 별도 표시했습니다. 호수가 미상인 기록 중 전입일이 말소기준 이후로 확인되는 경우에는 대항력이 없지만, 전입일·보증금이 함께 확인되지 않는 점유기록은 대항력 가능·미상으로 판단합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 할인율은 확인할 수 없다
현재 최저매각가는 208,600,000원으로 감정가 298,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 ‘1회 유찰’ 또는 ‘감정가 70%’라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 결론내릴 근거는 없습니다.
단지 정보에는 이한팔라티움 16세대, 2022.02.17. 준공으로 표시되어 있고, 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재 사건 역시 1회 유찰 상태입니다. 다만 최근 실거래 가격 자체가 없으므로 입찰가 판단의 기준은 감정가 할인율이 아니라 별도의 현장 시세 확인이 되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,720,400원 |
| 1. 근저당 · 양천신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 204,879,600원 |
| 2. 근저당 · 국 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 해운대새마을금고 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,720,400원을 제외한 204,879,600원이 양천신용협동조합에 배당되는 산정이며, 총 채권액 3,690,000,000원 대비 미배당액은 3,485,120,400원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 208,600,000원 | 204,879,600원 | 3,485,120,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 146,020,000원 | 143,175,720원 | 3,546,824,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 102,214,000원 | 99,983,004원 | 3,590,016,996원 | 0원 |
회차가 내려가도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 커진다고 해서 그 미배당 채권을 매수인이 그대로 떠안는 구조로 산정된 것은 아닙니다. 다만 임차·점유관계 중 미확인 부분은 이 배당 숫자와 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 매각물건명세서에도 다세대주택 및 도시형생활주택-단지형으로 기재되어 있습니다.
- 입지. 부산공업고등학교 동측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 대연역이 있으며, 감정평가에서는 제반 교통사정을 보통으로 평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 5층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·경보· 소화전·승강기·공동현관문·도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 부산공업고등학교 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,060,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 203호 점유자부터 재확인. 김건희의 전입 2023.06.19. 및 임차보증금 20,000,000원은 확인되며 대항력은 없지만, 현재 실제 점유 상태는 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 호수 미상 점유기록 확인. 전입일이 확인되지 않은 주거 점유기록은 대항력 가능·미상입니다. 203호와 관계없는 기록인지 먼저 확인해야 인수 0원을 실무적으로 확정할 수 있습니다.
- 다른 호실 기록 혼동 금지. 201호·204호·301호·403호·501호 기록을 203호 임차인으로 그대로 합산하면 안 됩니다. 호실별로 분리해 확인해야 합니다.
- 가격은 현장 시세로 검증. 현재 최저가 208,600,000원은 감정가의 70%지만, 비교 가능한 실거래 금액이 없어 ‘싸다’는 판단 근거가 되지 않습니다.
- 민간임대주택 관련 등기 확인. 갑구에는 2022.03.22. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 등기 원문과 매각조건을 다시 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 산정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 입찰”은 같은 말이 아니다
이 물건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.03.22. 양천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 203호 김건희는 2023.06.19. 전입해 대항력이 없습니다. 현재 최저가 208,600,000원 기준 배당 산정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 점유조사에는 여러 호실과 호수 미상 기록이 섞여 있고, 전입일이 확인되지 않은 점유기록은 대항력을 단정할 수 없습니다. 더구나 실거래 비교가격이 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 낮다는 근거도 없습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 낮지만, 점유 확인과 가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근할 다세대 물건”입니다.
