부산지방법원 2025타경5015. 부산 남구 대연동 이한팔라티움 501호의 임의경매입니다. 이 물건의 특징은 큰 폭의 가격 하락보다 건물 전체의 복잡한 채권관계와 대상 호실의 임차권입니다. 소유자는 정경모이고, 양천신용협동조합이 2022.03.22. 설정한 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.

그 뒤 국 명의 근저당권, 서울보증보험주식회사와 해운대새마을금고의 가압류, 이예빈의 주택임차권등기가 나타납니다. 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 등기의 소멸과 실제 점유자의 인도 문제는 별개입니다. 특히 이 건물은 여러 호실의 거주자가 함께 조사돼 있어 501호에 직접 적용되는 임차관계를 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당

가장 먼저 봐야 할 권리는 2022.03.22. 양천신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며 공동담보목록 제2022-53호가 기재돼 있습니다. 이 권리가 말소기준이 되므로 이후 설정된 국 명의 근저당권과 가압류, 주택임차권등기는 원칙적으로 매각을 통해 소멸하는 후순위 권리입니다.

② 임차인 분석 — 핵심은 501호 이예빈

현황조사와 문건접수, 임차권등기에서 확인되는 실명 기재자는 14명입니다. 모두 이 501호의 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 201호·203호·204호·301호·403호 등 다른 호실로 기재된 사람도 포함돼 있습니다. 501호와 직접 연결되는 임차권등기자는 이예빈이며, 건물 전체로 표시된 권리범위와 현장 점유관계의 일치 여부를 확인해야 합니다.

대항력 표시는 2022.03.22. 말소기준권리와 확인된 전입일의 선후관계를 기준으로 합니다. 전입일 미상자는 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 우선변제 순위는 확정일자, 배당요구, 실제 점유 등 요건의 추가 확인이 필요합니다. 보증기관 대위변제·승계로 식별된 신고자는 없으며, 표에 기재된 사람들의 보증금을 단순 합산하지 않습니다.

이예빈은 2025.03.11. 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 서다솔·황정연·최예원·오강기·허재범도 각각 배당요구 관련 접수 기록이 있습니다. 다만 이들이 모두 501호와 직접 관련된 것은 아니며, 배당요구가 있다는 사실만으로 우선변제권이나 배당액이 확정되는 것은 아닙니다.

별도의 명세 기재 중 ‘기사항전’은 실제 사람의 성명으로 특정하기 어려우므로 위 실명 인원에 포함하지 않았습니다. 해당 기재의 원문과 501호의 임차관계는 법원 서류에서 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 감정가 대비 34%가 곧 시세 대비 34%는 아니다

이 물건의 감정가는 299,000,000원, 현재 최저매각가는 102,557,000원입니다. 감정가의 34.3%까지 하락한 것은 분명합니다. 그러나 실제 시세와의 차이를 확인하려면 501호와 면적·층·이용상태가 비교 가능한 최근 실거래가 필요합니다.

이한팔라티움은 16세대 규모의 다세대주택입니다. 현재 확인된 거래 정보만으로는 501호와 직접 비교할 수 있는 최근 12개월 평균, 최신 거래가격 또는 상승·하락 추세를 확정할 수 없습니다. 그러므로 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘안전마진이 충분하다’고 평가하지 않습니다.

4회·5회 유찰 시 가격은 회차별 가정값이며 실제 매각기일과 최저가 변경 여부를 의미하지 않습니다. 인수액 0원 역시 현재 확인된 권리관계에 따른 추정입니다.

④ 예상배당표 (매각가 102,557,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,235,798원을 제외한 100,321,202원이 양천신용협동조합에 배당되는 계산입니다. 다른 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 현재 계산상 0원입니다.

채권최고액 등을 기준으로 반영한 채권 합계는 3,690,000,000원, 예상 미배당액은 3,589,678,798원입니다. 이는 매각대금이 채권액을 충족하지 못한다는 의미이지, 그 차액을 낙찰자가 인수한다는 뜻은 아닙니다.

집행비용은 추정치이며, 채권액에는 채권최고액과 가압류 청구금액이 사용됐습니다. 이예빈 등 임차인의 배당 가능액, 당해세, 법정기일에 따른 조세채권 순위, 최우선변제권은 확정 반영되지 않았습니다. 특히 국 명의 근저당권과 실제 조세채권의 법정 우선순위는 별도로 검토해야 합니다. 실제 배당액과 채권 부족액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산공업고등학교 동측 인근입니다. 주변은 공동주택과 단독주택, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 대연역이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 다세대주택입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관문 및 도시가스 난방설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 본건 남측으로 폭 약 4m 내외 포장도로와 접하고 있습니다. 주차·차량 진출입 여건은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 부산공업고등학교 관련 상대보호구역에 포함됩니다. 토지면적은 330.6㎡, 공시지가는 2,060,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 건물 적법성. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 매각 대상 호실에 관한 건축물대장 원본 확인은 필요합니다.
• 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대주택입니다. 동일 호실과 직접 비교할 최근 실거래가 충분히 확인되지 않아 향후 매도 시 가격과 매각 소요기간을 신중하게 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 501호 점유자 특정. 현황조사에 다른 호실 거주자가 다수 포함돼 있습니다. 501호의 현재 점유자, 실제 임대차계약 당사자, 점유개시일을 직접 확인해야 합니다.
• 이예빈 임차권 검증. 임차보증금 150,000,000원, 확정일자 2022.12.27., 전입일 2023.02.01., 임차권등기일 2025.01.24.를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 대조하고 인수 조건을 확인해야 합니다.
• 미상 임차인 확인. 특히 호실이 미상으로 표시된 점유자와 전입일이 확인되지 않은 점유자의 실제 대상 호실 및 권원, 대항력 여부를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 관련 의무. 임대의무기간 및 임대료 증액기준이 기재된 등록사항을 확인하고, 매각 이후 적용될 수 있는 행정상 의무와 처리 절차를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 국 명의 근저당 및 조세채권. 국 명의 근저당권의 소멸 여부뿐 아니라 별도의 조세채권 우선순위와 당해세 등 배당 결과를 변경할 수 있는 요소를 검토해야 합니다.
• 매각 대상·면적 확인. 공동담보와 다수 호실이 관련된 건물이므로 실제 매각 대상이 501호의 전유부분 및 대지권과 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
• 비교 실거래 확보. 감정가 299,000,000원이 현재 시장가치를 그대로 나타낸다고 가정하지 말고, 비슷한 면적의 대연동 다세대주택과 본건 건물의 거래를 확인해 응찰 상한을 결정해야 합니다.
• 명도·관리비 점검. 점유자가 있는 경우 인도 절차와 협의 비용을 예상하고 공용부분 관리비 체납, 관리 상태 및 설비 하자를 확인해야 합니다.
• 최신 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 건축물대장 및 법원의 매각조건을 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34%라도 시세 검증이 먼저다”

부산 이한팔라티움 501호는 감정가 299,000,000원에서 최저매각가 102,557,000원까지 떨어진 3회 유찰 물건입니다. 수치만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 감정가 대비 하락률은 실제 시장가격과 비교한 할인율이 아닙니다.

권리관계에서는 2022.03.22. 양천신용협동조합 근저당이 말소기준이며, 보증금 150,000,000원의 이예빈 임차권은 그보다 뒤에 성립했습니다. 따라서 현재 확인된 권리만으로는 보증금 전액을 낙찰자가 인수한다고 볼 근거가 없고, 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

그렇다고 권리 검토가 끝난 것은 아닙니다. 여러 호실의 임차인 조사 내용이 함께 나타나고 일부 점유자의 권리가 미상이며, 민간임대주택등기도 존재합니다. 더욱이 501호와 직접 비교할 최근 거래가격이 확인되지 않았습니다.

결론은 ‘등기상 인수 부담은 제한적으로 보이지만, 가격과 점유는 보류’입니다. 501호 점유 및 임차관계를 특정하고, 민간임대 관련 의무를 검토하며, 비교 가능한 실거래를 확보한 뒤에야 현재 최저가 102,557,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다. 단순히 세 번 유찰됐다는 사실은 안전한 낙찰가를 보장하지 않습니다.