부산지방법원 2025타경5015. 부산 남구 대연동 이한팔라티움 주건축물제1동 5층 501호로, 공부상 공동주택(다세대주택)입니다. 감정가는 299,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저가는 209,300,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.03.22 설정된 양천신용협동조합 채권최고액 2,400,000,000원 근저당입니다. 이후 근저당·가압류·임차권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순히 “후순위 권리가 소멸한다”는 데서 끝나지 않습니다. 현황조사에는 여러 점유 기록이 있고, 그중 일부는 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 보증금 1,000,000원과 월차임이 확인된 윤명희·이동규·이유찬은 전입일이 미상이며, 별도의 주거 점유 기록 역시 전입일·보증금이 확인되지 않습니다. 이런 기록은 대항력 가능·미상으로 두고 원본 명세서와 실제 501호 점유관계를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5015 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 5층 501호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 정경모 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 209,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,096,033,769원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 말소기준권리 | 2022.03.22 양천신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 토지 | 제2종일반주거지역 · 대 · 330.6㎡ · 공시지가 2,060,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.03.22 근저당
2022.03.22 양천신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 설정된 주식회사위펀딩 근저당은 2022.05.16 이미 말소됐습니다. 이후 국 근저당 240,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 50,000,000원, 해운대새마을금고 가압류 1,000,000,000원, 이예빈의 주택임차권 150,000,000원 등은 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차·점유 조사 — ‘인수 0’보다 먼저 볼 부분
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박영일 | 201호 | 2025.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 서다솔 | 미상 | 2024.04.03 | 미상 | 없음 | 2025.03.17 |
| 김건희 | 203호 | 2023.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 윤명희 | 204호 | 미상 | 1,000,000원 / 800,000원 | 가능·미상 | 미상 |
| 이동규 | 301호 | 미상 | 1,000,000원 / 700,000원 | 가능·미상 | 미상 |
| 황정연 | 미상 | 2022.05.06 | 미상 | 없음 | 2025.05.15 |
| 최예원 | 미상 | 2024.05.23 | 미상 | 없음 | 2025.03.13 |
| 박희진 | 미상 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 오강기 | 미상 | 2022.05.04 | 미상 | 없음 | 2025.04.11 |
| 이유찬 | 403호 | 미상 | 1,000,000원 / 600,000원 | 가능·미상 | 미상 |
| 김가희 | 미상 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 허재범 | 미상 | 2022.06.03 | 미상 | 없음 | 2025.03.25 |
| 이상민 | 미상 | 2022.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이예빈 | 건물 전부 | 2023.02.01 | 150,000,000원 | 없음 | 2025.03.11 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 70%만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 209,300,000원으로 감정가 299,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 면적의 최신 실거래 또는 최근 12개월 평균이 확인되지 않았고, 대상면적 29.88㎡도 면적 매칭이 되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
이한팔라티움은 16세대, 사용승인일 2022.02.17로 확인되며 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재 회차 역시 1회 유찰 상태입니다. 가격 메리트 여부는 실제 501호 또는 비교 가능한 29.88㎡ 전후 거래가격을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,730,200원 |
| 을구 1번 근저당 · 양천신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 205,569,800원 |
| 을구 4번 근저당 · 국 | 240,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 해운대새마을금고 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션은 집행비용 3,730,200원을 제하고 양천신용협동조합에 205,569,800원이 배당되는 구조입니다. 전체 채권액 3,690,000,000원에 대해 3,484,430,200원의 미배당이 발생하며, 소유자 잔여는 0원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 전입일 미상 점유의 대항력 여부도 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고도 다세대주택(도시형생활주택-단지형)으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 부산공업고등학교 동측 인근. 주위는 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 대연역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 5층. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 실제 점유자 확인. 현황조사에 여러 호수와 미상 점유자가 함께 나타나므로 경매 대상 501호와 각 점유기록의 대응관계를 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 기록 확인. 윤명희·이동규·이유찬 및 전입일 미상 주거 점유 기록은 대항력 가능·미상으로 보고 전입세대확인과 원본 명세서를 대조해야 합니다.
- 이예빈 임차권 확인. 보증금 150,000,000원, 전입·점유 2023.02.01로 말소기준 이후이며 배당요구일은 2025.03.11입니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 29.88㎡ 전후 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에는 2022.03.22 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 효력과 말소 여부를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 배당 변수. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.14입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 미상 점유 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 299,000,000원에서 1회 유찰돼 209,300,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이 시장가 대비 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 권리 측면에서는 2022.03.22 양천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 후순위 권리와 이예빈의 150,000,000원 임차권은 매각으로 소멸합니다.
문제는 확정되지 않은 점유관계입니다. 전입일이 미상인 기록은 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 조사 대상에는 501호 외 호수 표시도 섞여 있습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 인수 0원은 참고값으로만 보고, 501호 실제 점유자·전입일·보증금 확인이 끝난 뒤 입찰가를 판단하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
