부산지방법원 2025타경5015. 부산 남구 대연동 이한팔라티움 주건축물제1동 301호입니다. 공부상 용도는 다세대주택(도시형생활주택-단지형)으로, 2022년 사용승인된 지상 5층 철근콘크리트 건물에 속합니다. 2022년 3월 22일 정경모 명의로 소유권이 보존됐고, 같은 날 양천신용협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 국가 명의 근저당과 가압류 등이 설정됐으며, 송상준의 150,000,000원 주택임차권등기도 등장합니다. 다만 송상준의 전입일은 2022년 10월 21일로 말소기준보다 늦습니다. 반면 301호 사용자로 기재된 이동규는 보증금과 월세만 확인되고 전입일은 알 수 없습니다. 따라서 이 물건의 권리분석은 단순히 후순위 등기가 말소되는지 확인하는 데서 끝나지 않고, 301호의 실제 점유자와 임대차관계를 확인하는 과정이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5015 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 유엔평화로42번길 24 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 도시형생활주택(단지형) · 집합건물 |
| 건물규모 | 지상 5층 철근콘크리트 건물 · 대상 3층 301호 |
| 건물 세대수 | 16세대 |
| 사용승인일 | 2022.02.17 |
| 전용면적 | 본건 면적 별도 확인 필요 (면적 참고값 29.88㎡, 동일 면적 일치 미확인) |
| 소유자 | 정경모 (단독소유) |
| 감정가 | 299,000,000원 |
| 최저매각가 | 102,557,000원 · 감정가의 34.3% |
| 유찰횟수 | 3회 |
| 신청채권자 | 양천신용협동조합 |
| 신청채권액 | 2,096,033,769원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 공부상 특이사항 | 민간임대주택등기 · 공부와 현황의 차이 없음 · 위반건축물 사항 없음 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸 예정
2022.03.22 등기된 민간임대주택 등록사항도 확인됩니다. 해당 등기는 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수와 관련돼 있으므로, 매각에 따른 권리소멸 여부와 별개로 낙찰 후 등록·행정상 의무의 적용 여부를 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 301호의 불확실성
현황조사·매각물건명세서 등에서 확인되는 자연인 임차·점유 관련 기록은 15명입니다. 여기에 보증기관 시보증의 승계신고가 있지만, 이는 송상준의 보증금 150,000,000원에 관한 중복 권리신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 계산하지 않습니다. 전체 기록에는 301호 외 다른 호실과 호수가 특정되지 않은 신고가 함께 포함되어 있습니다.
301호 직접 관련 임차·점유 기록
| 성명 / 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 송상준 임차권등기 · 건물 전부 |
2022.10.21 2022.10.07 |
150,000,000원 월세 미상 |
대항력 없음 | 후순위 임차권 매각으로 소멸 예정 보증기관 승계 중복신고 |
| 이동규 301호 · 주거 |
미상 미상 |
1,000,000원 700,000원/월 |
가능·미상 | 우선변제 미확인 승계 여부 미확정 |
보증기관 승계 신고
| 신고 명의 | 시보증 |
|---|---|
| 승계 대상 | 송상준 |
| 신고 보증금 | 150,000,000원 |
| 전입 / 확정일자 | 2022.10.21 / 2022.10.07 |
| 신고일 | 2025.05.19 |
| 해석 | 보증금 대위·승계 중복신고. 실제 임차인으로 추가 산정하지 않으며, 송상준 보증금과 중복 합산하지 않음. |
다른 호실·호수 미상 신고 내역
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|
| 박영일 | 201호 | 2025.02.11 | 미상 | 없음 |
| 서다솔 | 미상 | 2024.04.03 | 미상 | 없음 |
| 김건희 | 203호 | 2023.06.19 | 미상 | 없음 |
| 윤명희 | 204호 | 미상 | 1,000,000원 / 800,000원 | 가능·미상 |
| 황정연 | 미상 | 2022.05.06 | 미상 | 없음 |
| 최예원 | 미상 | 2024.05.23 | 미상 | 없음 |
| 박희진 | 미상 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 |
| 오강기 | 미상 | 2022.05.04 | 미상 | 없음 |
| 이유찬 | 403호 | 미상 | 1,000,000원 / 600,000원 | 가능·미상 |
| 이예빈 | 501호 | 2023.02.01 | 미상 | 없음 |
| 김가희 | 미상 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 |
| 허재범 | 미상 | 2022.06.03 | 미상 | 없음 |
| 이상민 | 미상 | 2022.12.15 | 미상 | 없음 |
호실이 특정된 201·203·204·403·501호의 신고는 해당 호실에 관한 것으로, 301호 매수인이 곧바로 인수할 보증금이라는 뜻이 아닙니다. 호실 미상 신고는 301호와의 관련성을 별도 대조해야 합니다. 전입일이 확인된 신고는 모두 말소기준권리 이후의 전입입니다. 전입일 미상인 경우 대항력 유무를 단정하지 않았습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 34.3%, 시세 할인율은 미확인
현재 최저매각가는 102,557,000원으로 감정가 299,000,000원의 34.3%입니다. 감정가 대비 큰 폭의 가격 조정이 진행된 것은 분명합니다. 하지만 이것은 감정가 대비 할인율이지 최근 실거래 시세 대비 할인율은 아닙니다.
이한팔라티움은 16세대 규모의 다세대주택이며, 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않았습니다. 면적 참고값 29.88㎡ 역시 본건과의 면적 일치가 확인된 값은 아닙니다. 따라서 301호의 실거래 기준 적정가격이나 최저가 대비 시세 차익을 산정할 근거는 부족합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수(모형) |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 102,557,000원 | 34.3% | 3,589,678,798원 | 0원(추정) |
| 4회 유찰 시 | 71,789,900원 | 24.01% | 3,619,902,318원 | 0원(추정) |
| 5회 유찰 시 | 50,252,930원 | 16.81% | 3,641,051,623원 | 0원(추정) |
④ 예상배당표 (매각가 102,557,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,235,798원 |
| 1. 양천신용협동조합 근저당 | 2,400,000,000원 | 100,321,202원 |
| 2. 국 근저당 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 가압류 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 해운대새마을금고 가압류 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 기준 예상 집행비용은 2,235,798원, 양천신용협동조합 예상배당은 100,321,202원입니다. 후순위 근저당권자와 가압류권자에게 배당되는 금액은 모형상 0원이며, 소유자 잔여금 역시 없습니다.
채권 총액 3,690,000,000원은 공동담보 근저당의 채권최고액 등을 반영한 합산 기준이며, 이 금액 전체가 301호만의 실제 확정 채무액을 뜻하지 않습니다. 예상 미배당 3,589,678,798원도 매수인의 확정 인수액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 부산공업고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산 도시철도 2호선 대연역이 있습니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.02.17 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지상 5층 다세대주택입니다. 승강기·소방·공동현관·도시가스 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다. 차량 접근은 가능하나 실제 주차·진출입 여건은 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역 및 부산공업고등학교 관련 상대보호구역에 해당합니다. 토지면적은 330.6㎡, 공시지가 참고값은 2,060,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 수리상태·누수·점유현황은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 16세대의 소규모 다세대주택으로, 동일 면적 거래 비교가 확인되지 않았습니다. 평균 유찰 3.0회 및 집계 낙찰률 0%를 고려해 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 301호 실제 점유 확인. 송상준의 임차권등기와 이동규의 현 점유·임대차관계가 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 전입·확정일자 대조. 이동규는 전입신고일과 확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 원본 서류 및 현장조사를 통해 판정해야 합니다.
- 보증기관 중복 배제. 시보증의 150,000,000원 신고는 송상준의 보증금 승계신고입니다. 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 다른 호실 신고 구분. 201·203·204·403·501호의 임차관계는 301호와 구분하고, 호실 미상 신고가 실제로 본건과 관련되는지 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 민간임대주택등기의 임대의무기간 및 매각 후 행정상 적용사항을 관계기관에 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 301호 면적과 비교 가능한 최근 실거래 및 주변 매물을 확인해야 합니다.
- 관리비·명도비용. 체납 관리비 중 승계 가능 항목과 실제 인도 비용을 확인해야 합니다.
- 공동담보·배당 검증. 근저당 채권최고액과 실제 채무잔액을 구분하고, 당해세·최우선변제에 따른 배당 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 최신본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%라는 숫자보다 301호의 실제 권리가 먼저다”
이한팔라티움 301호는 감정가 299,000,000원에서 3회 유찰돼 102,557,000원까지 최저가가 내려왔습니다. 수치만 보면 큰 폭의 가격 조정이지만, 시세 대비 실제로 저렴한지는 확인되지 않았습니다.
권리 측면에서는 2022년 양천신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 근저당·가압류·송상준 임차권등기가 소멸할 예정이라는 점이 긍정적입니다. 송상준의 보증금 150,000,000원과 보증기관의 승계신고도 중복 계산할 필요가 없습니다.
그러나 본건 301호의 이동규는 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았고, 실제 점유관계 역시 추가 검증이 필요합니다. 배당모형 인수 0원을 곧바로 확정적인 취득비용 102,557,000원으로 해석해서는 안 됩니다. 소규모 다세대주택의 환금성과 동일 면적 거래자료 부족도 가격 판단을 어렵게 합니다.
결론은 권리 일부 긍정, 점유·시세 확인 전 입찰 보류입니다. 이 사건의 핵심은 얼마나 많이 유찰됐느냐가 아니라, 실제로 어떤 임차권과 점유를 넘겨받는지, 그리고 확인된 취득비용이 시장가격에 비해 충분히 낮은지입니다.
