부산지방법원 2025타경5015. 부산 남구 대연동 이한팔라티움 주건축물제1동 3층 301호로, 공부상 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자는 정경모이고, 2022.03.22. 소유권보존과 함께 양천신용협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준이며 서울보증보험주식회사 가압류, 해운대새마을금고 가압류, 국 명의 근저당, 송상준의 주택임차권 등 후순위 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

다만 이 사건은 “등기상 후순위라 인수 0원”이라는 문장 하나만으로 끝내기 어렵습니다. 현황조사에는 다수의 임차·점유자가 확인되고, 이 가운데 301호에는 이동규가 보증금 1,000,000원, 차임 700,000원으로 기재돼 있습니다. 이동규의 전입신고일과 확정일자는 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 따라서 배당 계산상 인수 0원이라는 결과와 별개로, 입찰 전 301호의 실제 점유·전입관계를 반드시 다시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인

말소기준은 2022.03.22. 을구 1번 양천신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고 공동담보목록 제2022-53호가 기재돼 있습니다. 같은 날 주식회사위펀딩 근저당 910,000,000원이 설정됐으나 2022.05.16. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 국 명의 240,000,000원 근저당, 서울보증보험주식회사 50,000,000원 가압류, 해운대새마을금고 1,000,000,000원 가압류와 송상준의 150,000,000원 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 처리되어 있습니다.

② 임차·점유관계 — 실제 15명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지

조사된 실제 임차·점유자는 15명입니다. 별도로 기재된 시보증은 송상준의 보증금 150,000,000원을 대위·승계한 보증기관 신고로, 별도의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 송상준의 임차권등기는 주민등록일 2022.10.21., 확정일자 2022.10.07., 보증금 150,000,000원으로 모두 말소기준일 2022.03.22. 이후여서 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다.

③ 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 실거래 검증자료는 없다

감정가는 299,000,000원, 현재 최저매각가는 209,300,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 146,510,000원, 3회 유찰 시 102,557,000원으로 제시돼 있습니다.

하지만 이한팔라티움의 실거래 평균이나 최신 거래금액은 확인되지 않습니다. 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회이나 낙찰률은 0.0으로 기재돼 있고 최근 낙찰금액도 없습니다. 따라서 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 현재 가격의 매력도는 동일·유사 면적의 실제 거래가격과 대조한 뒤 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 209,300,000원 가정)

현재 회차에서 채권 총액 3,690,000,000원 중 205,569,800원이 배당되고 미배당은 3,484,430,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 산출상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산공업고등학교 동측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철도 2호선 대연역이 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상5층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·공동현관문·도시가스 난방설비가 있습니다.
• 도로. 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역이며 공시지가는 2,060,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 규모. 이한팔라티움은 16세대, 사용승인일은 2022.02.17입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 301호 이동규 전입관계. 전입일·확정일자가 미상입니다. 주민등록 및 매각물건명세서 원문을 대조해 대항력을 확정해야 합니다.
• 송상준·시보증 중복 주의. 두 신고의 150,000,000원은 동일 보증금의 대위·승계 관계이므로 300,000,000원으로 합산하면 안 됩니다.
• 민간임대주택등기. 갑구 1-1번 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 등기 및 매각조건 원문에서 확인해야 합니다.
• 가격 원본 대조. 현재 최저가 209,300,000원은 감정가 70%이지만 실거래 자료가 없으므로 동일·유사 면적의 거래가격 확인이 선행돼야 합니다.
• 배당 한계. 현재 회차에서도 채권 미배당이 3,484,430,200원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 점유·명도. 다수 점유자가 조사돼 있으므로 실제 301호 점유 현황과 인도 가능성을 현장에서 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가보다 먼저 볼 것은 301호 점유관계”

이 물건의 등기 구조 자체는 말소기준이 명확합니다. 양천신용협동조합의 2022.03.22. 근저당 이후 권리는 매각 소멸로 정리되고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산출됩니다. 송상준의 150,000,000원 임차보증금도 말소기준 이후 전입이며 시보증 신고와 중복 합산할 대상이 아닙니다.

그러나 입찰 결론은 아직 보수적으로 잡아야 합니다. 바로 목적물 301호 점유자 이동규의 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이기 때문입니다. 여기에 현재 최저가가 209,300,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔어도 비교할 실거래가가 없어 가격 메리트를 검증할 수 없습니다. 등기상 인수 0원 산출은 긍정적이지만, 301호 점유관계와 민간임대주택등기 확인 전에는 권리 확정도, 가격 확정도 보류하는 편이 맞습니다.