부산지방법원 2025타경5015. 부산 남구 대연동 이한팔라티움 주건축물제1동 2층 204호로, 공부상 공동주택(다세대주택)입니다. 감정가 299,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 209,300,000원입니다. 등기상 가장 먼저 설정된 담보권은 2022.03.22. 양천신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 2,400,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정·등기된 국 근저당, 서울보증보험·해운대새마을금고 가압류, 윤홍주 주택임차권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 윤홍주는 2022.05.19. 주민등록·점유를 시작했고 2022.05.09. 확정일자를 받았으나 말소기준일 2022.03.22.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 204호 주거 점유자로 조사된 윤명희는 보증금 1,000,000원·월 800,000원이 확인됐지만 전입신고일이 없어 대항력 가능 여부가 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5015 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 2층 204호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 정경모 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 209,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 2,096,033,769원 |
| 말소기준 | 2022.03.22. 양천신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기는 후순위 소멸, 점유는 확인 필요
말소기준은 2022.03.22. 양천신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 주식회사위펀딩 근저당권도 설정됐으나 2022.05.16. 해지로 이미 말소됐습니다. 2024.06.03. 국 근저당권 240,000,000원, 2024.06.14. 윤홍주 임차권 150,000,000원, 서울보증보험 50,000,000원 및 해운대새마을금고 1,000,000,000원 가압류는 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인과 승계신고 구분
조사·신고된 인원 중 시보증은 윤홍주의 보증금 150,000,000원에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 임차보증금으로 더하면 안 됩니다. 따라서 조사·신고상 실제 임차인은 16명이고, 보증기관 승계 신고는 별도 1건입니다. 이 사건 204호와 직접 연결되는 점유·임차관계는 윤명희와 윤홍주가 핵심입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영일 | 201호 | 2025.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서다솔 | 미상 | 2024.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김건희 | 203호 | 2023.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤명희 | 204호 | 미상 | 1,000,000원 / 800,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동규 | 301호 | 미상 | 1,000,000원 / 700,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황정연 | 미상 | 2022.05.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최예원 | 미상 | 2024.05.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박희진 | 미상 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오강기 | 미상 | 2022.05.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유찬 | 403호 | 미상 | 1,000,000원 / 600,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예빈 | 501호 | 2023.02.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김가희 | 미상 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허재범 | 미상 | 2022.06.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상민 | 미상 | 2022.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤홍주 | 주택 전부 | 2022.05.19 | 150,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강경아 | 미상 | 미상 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 시보증 | 윤홍주 보증금 승계 | 2022.05.19 | 150,000,000원 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 |
시보증의 150,000,000원은 윤홍주의 동일 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 다른 호실 또는 점유부분이 미상인 신고 역시 204호 인수액으로 임의 합산하지 않고, 204호와 직접 연결된 점유관계를 중심으로 판단해야 합니다.
③ 가격 — 70%이지만 실거래 비교 근거는 없다
현재 최저가는 감정가 299,000,000원의 70%인 209,300,000원입니다. 그러나 이한팔라티움은 총 16세대이고, 제공된 동일 면적 실거래 비교값이나 최근 12개월 평균, 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,730,200원 |
| 1. 근저당 · 양천신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 205,569,800원 |
| 2. 근저당 · 국 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 해운대새마을금고 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,690,000,000원에 비해 현재 회차 매각대금은 209,300,000원으로 작아, 집행비용 3,730,200원을 제외하면 양천신용협동조합에 205,569,800원이 배당되고 후순위 권리에는 배당재원이 남지 않습니다. 현재 산정상 채권 미배당액은 3,484,430,200원이며 소유자 잔여도 0원입니다.
배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 권리판단에서는 204호 윤명희의 전입신고일이 미상인 점을 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 산정에 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 209,300,000원 | 205,569,800원 | 3,484,430,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 146,510,000원 | 143,658,860원 | 3,546,341,140원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 102,557,000원 | 100,321,202원 | 3,589,678,798원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 매각물건명세서에도 다세대주택(도시형생활주택-단지형)으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 부산공업고등학교 동측 인근으로 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철도 2호선 대연역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 5층 건물이며 승강기·위생 및 급배수·화재탐지 및 경보·소화전·공동현관·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 330.6㎡, 공시지가 2,060,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역에 해당합니다.
- 규모. 이한팔라티움은 총 16세대이고 사용승인일은 2022.02.17.입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 204호 윤명희 전입일 확인. 보증금 1,000,000원·월 800,000원의 주거 점유자이나 전입신고일이 미상입니다. 말소기준일 2022.03.22.과의 선후관계를 확인해야 합니다.
- 윤홍주·시보증 중복 합산 금지. 시보증 150,000,000원은 윤홍주 보증금에 대한 대위·승계 신고입니다. 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 실거래 원본 확인. 감정가 대비 70%만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 동일·유사 면적의 최근 거래를 확인해 209,300,000원의 실제 가격 경쟁력을 검증해야 합니다.
- 공동담보 확인. 양천신용협동조합 근저당 2,400,000,000원은 공동담보목록 제2022-53호, 국 근저당 240,000,000원은 공동담보목록 제2024-148호로 기재돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.22. 민간임대주택등기가 존재하며 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 산정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·전입세대·임대차 원본을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%보다 먼저 볼 것은 204호 점유관계”
이 물건은 감정가 299,000,000원에서 한 번 유찰돼 209,300,000원까지 내려왔습니다. 등기권리만 보면 구조는 비교적 명료합니다. 2022.03.22. 양천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 윤홍주 임차권을 포함한 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 윤홍주의 150,000,000원 보증금도 말소기준 이후 주민등록이라 대항력이 없습니다.
하지만 204호에는 별도로 윤명희가 보증금 1,000,000원·월 800,000원으로 조사돼 있고 전입일이 확인되지 않았습니다. 이 한 항목 때문에 배당표상 인수 0원과 실제 권리안전성을 완전히 같은 의미로 볼 수 없습니다. 여기에 최근 실거래 비교자료도 없어 감정가의 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 결론은 등기 후순위는 정리되지만, 점유 확인 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 다세대입니다.
