부산지방법원 2025타경5015. 부산광역시 남구 대연동 이한팔라티움 204호입니다. 공부상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로, 감정가는 299,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 102,557,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 표면적인 가격 하락 폭은 크지만, 여러 호실의 임차관계와 공동담보 관련 채권이 복합적으로 등장하는 사건입니다.

등기상 말소기준권리는 2022년 3월 22일 설정된 양천신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 매각물건명세서에 등장하는 204호 윤명희의 전입신고일은 확인되지 않아, 실제 점유·대항력과 인도관계를 별도로 점검해야 합니다. 실거래 비교가격도 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유는 별개

2022년 3월 22일 양천신용협동조합의 근저당권이 말소기준입니다. 주식회사위펀딩 근저당권은 이미 말소되었고, 이후의 국 근저당권·서울보증보험주식회사 가압류· 해운대새마을금고 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

윤홍주의 임차권등기도 말소기준권리 이후에 성립했습니다. 임대차계약일은 2022.04.08, 확정일자는 2022.05.09, 주민등록과 점유개시일은 2022.05.19이며, 보증금은 150,000,000원입니다. 말소기준권리보다 늦으므로 제공된 권리판정에서는 대항력 없음으로 분류되며, 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 기재 임차인 16명, 승계신고 1건

임차관계에는 실제 임차인으로 기재된 16명과 보증기관 승계신고 1건이 있습니다. 시보증의 150,000,000원 신고는 윤홍주 보증금의 대위·승계에 따른 중복신고이므로 별도 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다.

여러 기재사항은 201호·203호·301호·403호·501호 등 204호와 다른 호실을 가리키며, 일부는 호실 자체가 확인되지 않습니다. 따라서 건물 전체의 임차보증금을 204호 매수인의 인수채무로 합산하는 것은 적절하지 않습니다. 다만 호실이 특정되지 않은 신고자들이 204호와 관련되는지 확인이 필요합니다.

대항력은 2022.03.22 말소기준권리와 확인된 주민등록일을 비교한 분류입니다. 우선변제 여부는 확정일자·배당요구 등 추가 요건을 함께 확인해야 합니다. 호실 미상의 신고자는 204호 점유와의 관련성을 확인해야 하며, 다른 호실의 임차보증금을 본건의 매수인 인수액으로 일괄 합산하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 34.3%는 할인율이지 수익률이 아니다

감정가는 299,000,000원, 현재 최저매각가는 102,557,000원입니다. 3회 유찰된 결과 감정가의 34.3% 수준으로 내려왔습니다. 다만 전용 29.88㎡와 직접 비교할 만한 실거래 가격이 확인되지 않아, 실제 시장가치보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

위 미배당액은 각 회차의 배당 시뮬레이션에서 채권자들이 회수하지 못하는 금액의 합계입니다. 이 금액이 곧바로 매수인이 인수할 채무라는 뜻은 아닙니다. 매수인 인수액은 별도의 권리분석으로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 102,557,000원 가정)

집행비용 2,235,798원을 제외한 100,321,202원이 양천신용협동조합에 배당되는 추정입니다. 채권액에는 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액이 사용되었습니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았고, 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 공동담보 관련 채권최고액을 204호의 실제 잔존채무로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산공업고등학교 동측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 대연역이 소재합니다. 감정평가에서는 교통 여건을 보통으로 평가했습니다.
• 건축·설비. 2022.02.17 준공된 16세대 규모의 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 승강기, 공동현관문, 위생·급배수, 화재탐지·경보설비 및 도시가스 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 남측 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 부산공업고등학교 관련 상대보호구역에 포함됩니다. 토지면적은 330.6㎡, 공시지가는 2,060,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부는 부정으로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 16세대 규모의 다세대주택으로 대단지 아파트와는 거래 특성이 다릅니다. 단지 평균 유찰 3.0회라는 경매 이력이 있으며, 동일 전용면적 실거래 비교를 통한 가격 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 204호 점유자 확인. 윤명희의 실제 점유, 전입신고일, 확정일자, 임대차 개시 및 종료 여부를 확인해야 합니다. 대항력은 현재 가능·미상 상태입니다.
• 임차권등기 확인. 윤홍주의 보증금 150,000,000원과 임차권등기, 시보증의 대위·승계 관계를 대조하세요. 동일 보증금 중복계산을 피하고 말소·배당관계를 확인해야 합니다.
• 호실별 권리 분리. 현황조사에 201호·203호·301호·403호·501호 등 다른 호실의 임차인이 포함되어 있습니다. 호실 미상자의 신고가 204호에 영향을 미치는지도 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 등기부에 민간임대주택 등록이 표시되어 있습니다. 매각 후 등록 관련 의무 및 말소 가능 여부를 관할 기관과 확인하세요.
• 공동담보 범위. 양천신용협동조합 근저당권에는 공동담보목록 제2022-53호가 표시됩니다. 본건 204호의 매각조건과 다른 담보물건의 권리·배당을 구분해 검토해야 합니다.
• 실거래 시세. 전용 29.88㎡ 및 위치·층·상태가 유사한 거래가격을 확인한 뒤 최저매각가 102,557,000원과 실제 부담 예상액을 비교하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 71,789,900원, 5회 유찰 시 50,252,930원이라는 시나리오가 있으나, 유찰이나 그 가격의 실제 적용이 확정된 것은 아닙니다.
• 명도·관리비. 현재 점유관계, 인도 가능성, 미납 관리비와 인수 가능 비용을 현장 및 관리 주체를 통해 확인해야 합니다.
• 최종 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 현황 및 매각기일 변경 여부를 반드시 다시 확인하세요.

맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 “무엇을 인수하는가”

부산 이한팔라티움 204호는 감정가 299,000,000원에서 최저매각가 102,557,000원까지 내려온 3회 유찰 다세대주택입니다. 등기상 말소기준권리는 명확하며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 특히 윤홍주의 보증금 150,000,000원은 말소기준권리 이후의 임차권으로 분류되고, 시보증의 동일 보증금 승계신고를 중복 합산해서는 안 됩니다.

그러나 매각물건명세서상 204호 윤명희의 대항력과 점유관계는 미상이며, 여러 호실과 호실 미상 임차인이 함께 등장합니다. 단지 규모도 16세대로 작고, 최근 비교 실거래가도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재의 큰 감정가 대비 할인 폭을 시세 대비 저가나 확정된 수익 기회로 해석할 근거는 부족합니다.

결론은 권리·점유관계 확인 전 입찰 보류, 시세 검증 후 재평가입니다. 등기 소멸 구조에는 긍정적 요소가 있으나, 204호 임차관계가 해소되지 않은 상태에서는 인수 0원을 확정적으로 전제하기 어렵습니다. 낮은 최저매각가는 관심의 출발점일 뿐, 안전한 취득과 적정가격을 보장하지 않습니다.