유치권유치권자(선정당사자) 김옥동으로부터 울산광역시 울주군 삼남면 방기리 964-11 부동산(토지 및 건물)에 대하여 금 684,400,000원(김옥동 금 59,400,000원, 정경수 금 120,000,000원, 김미자 금 80,000,000원, 이태윤 금 40,000,000원, 배준호 금 50,000,000원, 주식회사 성무설비 금 120,000,000원, 주식회사 와이에스이엔씨 금 65,000,000원, 황경희 금 40,000,000원, 주식회
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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.09.223회 · 최저 98,000,000원
C매력지수45유찰 1회
부동산임의경매
2025타경10548 · 울산지방법원 · 근린시설
최저매각가
2차 · 유찰 1회
가격 메리트
140,000,000원
1억 4,000만
감정가 200,000,000원
감정가의 70%▼ 30% 할인
다음 매각기일
08-25
울산지방법원 10:00
입찰 보증금
1,400만원
최저가의 10% · 14,000,000원
감정가 대비
▼ 30.0%싸게 매수
감정가
2.00억원
최근 결과
1회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · VII-0.239g 감정가 대비 30% 할인 울산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것최저가는 감정가 대비 70%까지 내려왔지만 유치권 주장과 대규모 미배당 채권으로 권리보다 현장 리스크 확인이 우선입니다.
매력지수 C등급 · 권리 소멸 구조이나 유치권 주장과 낮은 환금성이 가격 판단의 핵심입니다.
임차인 인수는 없지만 6억8440만원 유치권 주장 리스크와 소규모 근린시설·거래 부족으로 보수적 평가가 필요합니다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험은 없지만, 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 유치권 주장과 환금성입니다. 최저가는 감정가 대비 70%까지 낮아졌지만, 매각물건명세서상 금 684,400,000원 유치권 주장이 존재해 낙찰 전 현장·서류 확인이 필수입니다.
감정가 / 최저가
200,000,000원
140,000,000원 · 1회 유찰
실질취득 / 인수
140,000,000원
임차인 인수 0원
핵심 리스크
684,400,000원
유치권 주장 금액
채권 규모
2,710,000,000원
배당 부족 예상
울산지방법원 2025타경10548. 울산 울주군 삼남읍 방기리 소재 경도아름채 1층 101호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 박진호이며, 2022년 강남새마을금고 근저당을 중심으로 권리가 형성된 뒤 임의경매가 진행되었습니다. 말소기준권리는 2022.08.19 설정된 강남새마을금고 근저당권입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 임차인 인수 권리는 확인되지 않습니다.
다만 일반적인 근린시설 경매와 달리 매각물건명세서에 유치권 주장이 등장합니다. 유치권은 등기부만으로 판단할 수 없는 현장 권리이므로, 최저가만 보고 안전 물건으로 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2025타경10548 (임의경매)
소재지
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 1층101호
물건종류 / 이용상태
근린시설 · 공실상태
소유자
박진호
감정가 / 최저가
200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구
강남새마을금고 / 1,227,669,810원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없다
등기부상 말소기준권리인 강남새마을금고 근저당권 이후의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수금액은 0원으로 분석되지만, 유치권은 등기부 외 권리이므로 별도 검토가 필요합니다.
② 유치권 리스크 — 가장 중요한 확인 포인트
⛔ 매각물건명세서 유치권 주장 유치권자(선정당사자) 김옥동으로부터 울산광역시 울주군 삼남면 방기리 964-11 부동산에 대해 금 684,400,000원 유치권 주장이 기재되어 있습니다. 실제 성립 여부는 점유·공사대금·채권 발생 경위 확인이 필요합니다.
구분
금액
내용
유치권 주장
684,400,000원
김옥동 등 관련 주장
매각가
140,000,000원
현재 최저매각가
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
0. 집행비용
-
2,760,000원
을구 1번 근저당권 · 강남새마을금고
1,380,000,000원
137,240,000원
을구 2번 근저당권 · 강남새마을금고
1,200,000,000원
0원
을구 3번 근저당권 · 이승훈
130,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분 (1.4억)
회차별 매각 시나리오
유찰이 진행될수록 가격은 내려가지만 유치권 검토가 선행되어야 합니다.
⚠️ 가격보다 권리 검증 우선 감정가 대비 70% 가격은 매력적으로 보일 수 있으나, 유치권 주장이 실제 성립하면 추가 비용과 점유 문제가 발생할 수 있습니다.
환금성. 경도아름채는 8세대 규모이며 최근 거래 정보가 확인되지 않아 매수층 확보 여부를 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
유치권 확인. 점유자 확인, 공사내역, 채권 발생 원인, 유치권 성립 요건을 반드시 확인해야 합니다.
현장 조사. 공실 여부와 실제 사용 관계를 확인해야 합니다.
배당 구조. 총 채권 2,710,000,000원 대비 매각대금이 부족해 후순위 채권은 미배당됩니다.
가격 판단. 최저가는 낮아졌지만 시세 비교 자료 부족으로 가격만으로 안전성을 판단하기 어렵습니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 가격보다 유치권 확인이 먼저”
이 물건은 등기상 권리 소멸 구조는 명확하고 임차인 인수 부담도 없습니다. 하지만 근린시설 경매에서 가장 중요한 변수인 유치권 주장이 존재합니다. 감정가 대비 70% 최저가는 숫자만 보면 기회처럼 보이지만, 실제 입찰 판단은 유치권 성립 여부와 현장 상태 확인 이후 가능합니다. 가격은 내려왔지만, 확인해야 할 권리가 남아 있는 물건입니다.
