유치권유치권자(선정당사자) 김옥동으로부터 울산광역시 울주군 삼남면 방기리 964-11 부동산(토지 및 건물)에 대하여 금 684,400,000원(김옥동 금 59,400,000원, 정경수 금120,000,000원, 김미자 금 80,000,000원, 이태윤 금 40,000,000원, 배준호 금 50,000,000원, 주식회사 성무설비 금 120,000,000원, 주식회사 와이에스이엔씨 금 65,000,000원, 황경희 금 40,000,000원, 주식회사
명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.
NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.09.223회 · 최저 95,060,000원
C매력지수48유찰 1회
부동산임의경매
2025타경10548 · 울산지방법원 · 근린시설
최저매각가
2차 · 유찰 1회
가격 메리트
135,800,000원
1억 3,580만
감정가 194,000,000원
감정가의 70%▼ 30% 할인
다음 매각기일
08-25
울산지방법원 10:00
입찰 보증금
1,358만원
최저가의 10% · 13,580,000원
감정가 대비
▼ 30.0%싸게 매수
감정가
1.94억원
최근 결과
1회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · VII-0.239g 감정가 대비 30% 할인 울산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것권리상 소멸 구조지만 미상 임차·유치권 신고·근린시설 공실 리스크가 남은 물건입니다.
가격최저가 135,800,000원은 감정가 194,000,000원의 70% 수준
권리말소기준은 강남새마을금고 근저당권이며 이후 권리는 매각으로 소멸
리스크보증금·전입일 미상 점유자와 684,400,000원 유치권 신고 성립 여부 확인 필요
최저가는 감정가 대비 하락했지만 실거래 근거가 없고 공실 근린시설, 미상 임차, 유치권 신고 위험이 있어 C 등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 1회 유찰 후 최저가가 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 유치권 신고와 점유 관계 확인입니다. 등기상 말소 구조는 명확하나 현장 확인 전 단순 저가 낙찰로 보기 어렵습니다.
감정가
194,000,000원
근린시설
최저가
135,800,000원
1회 유찰 후
실질취득
135,800,000원
인수액 0원 기준
핵심지표
유치권 확인
684,400,000원 신고
울산지방법원 2025타경10548. 울산 울주군 삼남읍 방기리 소재 집합건물 5층 502호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 박진호이며, 말소기준권리는 2022년 8월 19일 설정된 강남새마을금고 근저당권입니다. 이후 가압류 및 추가 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2025타경10548
소재지
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 5층502호
용도 / 이용상태
근린시설 · 공실상태
소유자
박진호
감정가 / 최저가
194,000,000원 / 135,800,000원
신청채권자
강남새마을금고 · 청구금액 1,227,669,810원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 등기상 인수 권리는 없음
말소기준권리인 강남새마을금고 근저당권 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 외 권리인 유치권 신고가 있어 별도의 현장 확인이 필요합니다.
② 임차·점유 분석
점유자
용도
보증금
판단
최석찬
주거
0원
확인필요 전입일·보증금 미상으로 대항력 가능 여부 판정 불가
⚠️ 점유 리스크 보증금과 전입신고일이 확인되지 않은 점유자는 대항력 有로 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서 보완 내용과 현장 확인이 필요합니다.
③ 유치권 신고 분석
⛔ 유치권 신고 존재 매각물건명세서에는 김옥동 등 관련자가 토지 및 건물에 대해 684,400,000원의 유치권을 신고했으나, 성립 여부는 불분명하다고 기재되어 있습니다. 낙찰 전 현장 점유·공사 관계·채권 발생 원인을 반드시 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,800,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,701,200원
을구 1번 근저당 · 강남새마을금고
1,380,000,000원
133,098,800원
을구 2번 근저당 · 강남새마을금고
1,200,000,000원
0원
을구 3번 근저당 · 이승훈
130,000,000원
0원
을구 4번 근저당 · 한진수
300,000,000원
0원
소유자 잔여
-
0원
매각대금 배분
회차별 미배당
⑤ 입찰 체크리스트
유치권 확인. 신고 금액 684,400,000원의 성립 여부와 점유 상태를 확인해야 합니다.
임차 관계 확인. 보증금·전입일 미상 점유자의 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
용도 확인. 근린시설 공실 상태로 임대 및 환금성 검토가 필요합니다.
등기 확인. 근저당 및 후순위 권리는 매각으로 소멸하나 등기 외 권리는 별도 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 현장은 남는다”
등기 권리만 보면 매수인이 인수할 권리는 0원 구조입니다. 그러나 근린시설 공실, 미상 점유, 유치권 신고라는 현장 변수는 가격만 보고 접근하기 어려운 요소입니다. 최저가 하락 자체보다 유치권과 점유 리스크 해소 여부가 낙찰 판단의 핵심입니다.
