부동산임의경매

2025타경10548 · 울산지방법원 · 근린시설

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

135,800,000원 1억 3,580만 감정가 194,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

08-25

울산지방법원 10:00

입찰 보증금

1,358만원

최저가의 10% · 13,580,000원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 1.94억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 · VII-0.239g 감정가 대비 30% 할인 울산광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수권리는 없지만 공실 근린시설에 유치권 신고와 낮은 환금성이 핵심 변수입니다.

가격 최저가 1.358억은 감정가 1.94억의 70%이며 1회 유찰 후 진행
권리 말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸, 매수인 인수 0원
리스크 유치권 6.844억 신고 성립 여부 불분명·공실 근린시설로 확인 필요

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 모두 소멸하는 구조라 등기상 인수 부담은 없습니다. 하지만 본건은 근린생활시설 공실이고, 매각물건명세서상 유치권 684,400,000원 신고가 있어 권리보다 현장 확인이 더 중요한 물건입니다.

감정가 / 최저가

194,000,000원

최저 135,800,000원

실질취득 부담

135,800,000원

인수권리 0원

유찰 회차

1회

감정가 70%

핵심지표

유치권 신고

성립 여부 확인 필요

울산지방법원 2025타경10548. 울산 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18 경도아름채 6층 601호 근린시설입니다. 소유자는 박진호 씨이며, 2022년 8월 19일 설정된 강남새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 일반 주거용 물건과 달리 근린시설은 임차인 명도보다 영업 가능성·공실 위험·현장 권리관계가 중요합니다. 현재 이용상태는 근린생활시설 공실이며, 유치권 신고가 있어 낙찰 전 반드시 현장 확인이 필요한 유형입니다.

물건 개요

사건번호	울산지방법원 2025타경10548 (임의경매)
소재지	울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 6층601호
물건종류 / 이용상태	근린시설 · 공실상태
소유자	박진호
감정가 / 최저가	194,000,000원 / 135,800,000원
신청채권자 / 청구	강남새마을금고 / 1,227,669,810원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 유치권 확인 필요

말소기준권리는 2022.08.19 을구 1번 강남새마을금고 근저당권입니다. 해당 권리 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.

⚠️ 유치권 신고 주의 김옥동 등 선정당사자로부터 토지 및 건물에 대해 684,400,000원의 유치권 신고가 있으나 성립 여부는 불분명합니다. 등기부상 권리는 아니지만 실제 점유·공사대금·유치권 성립요건 확인이 필요합니다.

② 예상배당표 (매각가 135,800,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,701,200원
강남새마을금고 근저당	1,380,000,000원	133,098,800원
강남새마을금고 후순위 근저당	1,200,000,000원	0원
이승훈 근저당	130,000,000원	0원
한진수 근저당	300,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분 (1회 유찰 최저가)

감정가 vs 최저매각가

최저가는 감정가 대비 70%이나, 유치권 및 공실 위험을 별도 검토해야 합니다.

③ 입찰 판단

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 인수 부담은 없습니다.

⛔ 투자 관점 근린시설 공실 상태와 유치권 신고는 낙찰 후 활용성과 비용 부담을 좌우하는 핵심 변수입니다. 가격만 보고 접근하기보다 유치권 성립 여부와 실제 점유 상태 확인이 우선입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 울산울주하이테크밸리 일반산업단지 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·공장이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다.
용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 구조·위치 등을 고려해 근린생활시설로 판단되었습니다.
환금성. 경도아름채는 총 8세대 규모이며 최근 거래 자료가 없어 환금성 판단에 보수적 접근이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

유치권 확인. 신고금액 684,400,000원의 성립 여부, 점유 현황, 공사 관계를 확인해야 합니다.
현장 조사. 현재 공실 상태와 실제 사용 가능성을 확인하세요.
권리 분석. 등기상 인수권리는 없지만 비등기 권리 주장은 별도 검토 대상입니다.
자금 계획. 근린시설은 주거용 대비 매수층이 제한될 수 있어 환금성을 고려해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 현장이 승부처”

이 물건은 등기부 기준으로는 말소기준 이후 권리가 정리되어 인수 부담 0원이라는 장점이 있습니다. 그러나 근린시설 공실과 유치권 신고라는 비등기 리스크가 존재합니다. 낙찰가는 낮아졌지만, 좋은 가격인지 판단하려면 유치권의 실체와 향후 활용 가능성을 확인해야 합니다. 권리는 합격, 현장 검증은 필수입니다.

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 유치권과 환금성이 변수 — 울산 경도아름채 601호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 유치권 확인 필요

② 예상배당표 (매각가 135,800,000원 가정)

③ 입찰 판단

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 현장이 승부처”

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	1억 9,400만원
2	2026-08-25	대기	1억 3,580만원