유치권유치권자(선정당사자) 김옥동으로부터 울산광역시 울주군 삼남면 방기리 964-11 부동산(토지 및 건물)에 대하여 금 684,400,000원(김옥동 금 59,400,000원, 정경수 금120,000,000원, 김미자 금 80,000,000원, 이태윤 금 40,000,000원, 배준호 금 50,000,000원, 주식회사 성무설비 금 120,000,000원, 주식회사 와이에스이엔씨 금 65,000,000원, 황경희 금 40,000,000원, 주식회사
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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.09.223회 · 최저 98,000,000원
D매력지수38유찰 1회
부동산임의경매
2025타경10548 · 울산지방법원 · 근린시설
최저매각가
2차 · 유찰 1회
가격 메리트
140,000,000원
1억 4,000만
감정가 200,000,000원
감정가의 70%▼ 30% 할인
다음 매각기일
08-25
울산지방법원 10:00
입찰 보증금
1,400만원
최저가의 10% · 14,000,000원
감정가 대비
▼ 30.0%싸게 매수
감정가
2.00억원
최근 결과
1회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · VII-0.239g 감정가 대비 30% 할인 울산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것권리상 근저당은 소멸되지만 유치권 신고와 대규모 미배당 위험으로 단순 저가 낙찰 물건이 아닙니다.
가격최저가 140,000,000원은 감정가 200,000,000원의 70%이나 유치권 검토가 핵심
매력지수 D등급 · 낙찰가 자체는 낮아졌지만 유치권 신고와 대규모 미배당·저환금성이 겹친 고위험 근린시설
근저당 인수는 없으나 유치권 684,400,000원 신고, 실질 점유·임대 불확실성, 소형 근린시설 환금성 저하로 보수적 접근 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 근저당·후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조라 권리 승계 위험은 제한적입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 유치권 신고 684,400,000원과 공실 근린시설의 환금성입니다. 최저가 140,000,000원만 보고 접근하기보다 유치권 성립 여부와 현장 점유 상태 확인이 선행돼야 합니다.
감정가 / 최저가
200,000,000원
최저가 140,000,000원
실질취득 기준
140,000,000원
근저당 인수 0원
인수 권리
0원
말소기준 이후 소멸
핵심지표
유치권 684,400,000원
성립 여부 확인 필요
울산지방법원 2025타경10548. 울산 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18 소재 집합건물 3층302호 근린시설입니다. 소유자는 박진호이며 2022년 강남새마을금고 근저당 설정 이후 채무 문제가 발생해 임의경매가 진행됐습니다. 말소기준권리는 2022년 8월 19일 강남새마을금고 근저당권이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 유치권 신고가 존재합니다. 김옥동 등 선정당사자가 신고한 금액은 총 684,400,000원으로, 성립 여부는 불분명하지만 실제 공사대금 등으로 인정될 경우 낙찰 후 분쟁 가능성이 있습니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2025타경10548 (임의경매)
소재지
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 3층302호
물건종류 / 용도
근린시설 · 감정 이용상태 근린생활시설(공실상태)
소유자
박진호
감정가 / 최저가
200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구
강남새마을금고 / 1,227,669,810원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 유치권은 별도 검토
⚠️ 핵심 위험 등기상 권리는 매각으로 정리되지만, 유치권 신고는 등기부 밖 권리입니다. 신고 금액이 684,400,000원으로 최저가보다 크게 높아 현장 점유·공사 관계·성립 요건 확인 없이는 안전한 낙찰로 보기 어렵습니다.
② 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,760,000원
을구 1번 근저당권 · 강남새마을금고
1,380,000,000원
137,240,000원
을구 2번 근저당권 · 강남새마을금고
1,200,000,000원
0원
을구 3번 근저당권 · 이승훈
130,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분 (최저가 1.4억)
감정가 vs 매각가격
최저가는 감정가 대비 70%지만 유치권 위험을 반영해야 합니다.
③ 임차인 분석
임차인 점유 정보 주식회사가 주거 용도로 조사됐으나 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력은 판정 불가입니다. 보증금 미상으로 낙찰 전 추가 확인이 필요합니다.
점유자
대항력
우선변제
승계
주식회사
미상
확인필요
해당 없음
④ 입지·환금성 메모
입지. 울산울산하이테크밸리 일반산업단지 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·공장 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다.
용도. 근린생활시설로 평가됐으나 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)과 차이가 있어 용도 확인이 필요합니다.
환금성. 경도아름채는 총 8세대 규모이며 최근 매매 정보가 없어 소형 근린시설 특성상 환금성 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
유치권 확인. 신고 금액 684,400,000원의 성립 여부, 현장 점유자, 공사 내역을 반드시 확인해야 합니다.
가격 판단. 최저가 140,000,000원은 감정가 대비 낮지만 유치권 위험을 제거하지 않은 단순 할인으로 볼 수 없습니다.
권리 검토. 등기상 근저당은 매각으로 소멸하지만 등기 외 권리는 별도로 검토해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “저가 낙찰보다 위험 제거가 먼저”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 단순한 구조입니다. 그러나 법원경매에서 근린시설은 등기 외 점유와 공사 관련 권리가 핵심 변수가 됩니다. 특히 684,400,000원 유치권 신고는 최저매각가 140,000,000원보다 큰 금액으로, 성립 여부에 따라 투자 판단이 완전히 달라질 수 있습니다. 권리는 정리되지만 위험은 남아 있는 물건으로, 유치권 검증 전에는 보수적 접근이 필요합니다.
