한 줄 평 임차인 인수 부담은 없고 등기상 권리는 매각으로 정리됩니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 유치권 신고와 근린시설 공실 리스크입니다. 유치권 신고액 684,400,000원의 성립 여부가 낙찰 후 가장 중요한 확인 대상이며, 소규모 물건 특성상 환금성도 보수적으로 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
194,000,000원 / 135,800,000원
1회 유찰
실질취득
135,800,000원
인수액 0원
유치권 신고
684,400,000원
성립 여부 불분명
핵심지표
근린시설
공실 상태
울산지방법원 2025타경10548. 울산 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 6층602호 근린시설입니다. 소유자는 박진호 씨이며, 2022년 8월 19일 강남새마을금고 근저당권 설정 이후 다수의 근저당과 가압류가 형성된 구조입니다. 말소기준권리는 강남새마을금고 근저당권이며 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 외적으로 유치권 신고가 있어 단순 권리 안전형으로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경10548 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 6층602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공실상태 |
| 소유자 | 박진호 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 135,800,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 강남새마을금고 / 1,227,669,810원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2022.08.19 설정된 강남새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 임차인 정보상 인수 대상은 없으므로 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다. 다만 별도 신고된 유치권은 등기부와 별개로 성립 여부를 확인해야 합니다.
② 유치권 검토 — 최대 변수
⚠️ 유치권 신고 확인 필요 매각물건명세서 비고에는 유치권자(선정당사자) 김옥동으로부터 총 684,400,000원의 유치권 신고가 있습니다. 김옥동 59,400,000원, 정경수 120,000,000원, 김미자 80,000,000원, 이태윤 40,000,000원, 배준호 50,000,000원, 주식회사 성무설비 120,000,000원, 주식회사 와이에스이엔씨 65,000,000원, 황경희 40,000,000원, 주식회사 국민월드 110,000,000원입니다. 다만 성립 여부는 불분명합니다.
유치권이 인정되지 않는다면 등기 권리는 정리되는 구조입니다. 반대로 유치권이 실제 성립하면 낙찰 후 추가 비용과 점유 문제로 이어질 수 있어 현장 확인이 필수입니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,701,200원 |
| 을구 1번 근저당권 · 강남새마을금고 | 1,380,000,000원 | 133,098,800원 |
| 을구 2번 근저당권 · 강남새마을금고 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 이승훈 | 130,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 한진수 | 300,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분 (최저가 1.358억)
감정가 vs 최저가
1회 유찰 후 최저가는 감정가의 70% 수준이나, 유치권·환금성 검토가 우선입니다.
✅ 권리 관점 등기부 기준으로는 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 정리되고, 임차인 인수 부담도 없어 등기상 인수 위험은 낮은 편입니다.
⛔ 주의 관점 근린시설 공실 상태이며, 소규모 단지(8세대)로 거래 활성도가 제한적입니다. 또한 684,400,000원 유치권 신고가 있어 단순히 최저가만 보고 접근하기 어렵습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 울주울산하이테크밸리 일반산업단지 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·공장이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 근린생활시설로 이용되며 공실 상태입니다.
- 환금성. 경도아름채는 총 8세대 규모이며 최근 매매 자료가 없어 일반적인 아파트와 같은 유동성 판단은 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 조사. 신고 금액만으로 인정되는 것은 아니나 현장 점유·공사내역·채권 관계 확인이 필요합니다.
- 공실 리스크. 근린시설은 임대수요와 실제 영업 가능성을 확인해야 합니다.
- 권리 확인. 등기부상 권리는 소멸 예정이나 유치권은 별도 검토 대상입니다.
- 환금성. 소규모 집합건물 특성상 매도 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건성 검증이 먼저”
이 사건은 등기 권리만 보면 인수 부담이 없는 구조입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 등기부만이 아닙니다. 근린시설 공실, 소규모 규모, 그리고 684,400,000원 유치권 신고라는 변수가 있습니다. 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 접근하기보다 유치권 성립 여부와 실제 수익 가능성을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 하는 물건입니다.