유치권유치권자(선정당사자) 김옥동으로부터 울산광역시 울주군 삼남면 방기리 964-11 부동산(토지 및 건물)에 대하여 금 684,400,000원(김옥동 금 59,400,000원, 정경수 금120,000,000원, 김미자 금 80,000,000원, 이태윤 금 40,000,000원, 배준호 금 50,000,000원, 주식회사 성무설비 금 120,000,000원, 주식회사 와이에스이엔씨 금 65,000,000원, 황경희 금 40,000,000원, 주식회사
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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.09.223회 · 최저 95,060,000원
C매력지수48유찰 1회
부동산임의경매
2025타경10548 · 울산지방법원 · 근린시설
최저매각가
2차 · 유찰 1회
가격 메리트
135,800,000원
1억 3,580만
감정가 194,000,000원
감정가의 70%▼ 30% 할인
다음 매각기일
08-25
울산지방법원 10:00
입찰 보증금
1,358만원
최저가의 10% · 13,580,000원
감정가 대비
▼ 30.0%싸게 매수
감정가
1.94억원
최근 결과
1회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · VII-0.239g 감정가 대비 30% 할인 울산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것권리는 매각으로 정리되지만 유치권 신고와 공실 근린시설 특성 확인이 핵심입니다.
말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만 유치권 신고 684,400,000원과 공실 상태, 임대관계 미상으로 투자 리스크가 존재해 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되어 인수액은 0원입니다. 다만 일반 주거용이 아닌 근린시설 공실 물건이며, 매각물건명세서상 유치권 신고 684,400,000원이 있어 권리 자체보다 유치권 성립 여부 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
194,000,000원 135,800,000원
1회 유찰
할인율
70%
감정가 대비
매수인 인수
0원
말소기준 이후 권리 소멸
핵심지표
C등급
유치권·공실 확인
울산지방법원 2025타경10548. 울산 울주군 삼남읍 방기리 집합건물 내 8층 802호 근린시설입니다. 2022년 설정된 강남새마을금고 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 권리 인수 위험은 낮지만, 별도 점검 대상은 등기부 밖의 유치권 주장입니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2025타경10548
소재지
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 8층802호
물건종류
근린시설
소유자
박진호
감정가 / 최저가
194,000,000원 / 135,800,000원
매각기일
2026.08.25
신청채권자
강남새마을금고
① 권리 흐름 — 등기상 인수 권리는 없음
말소기준권리는 2022.08.19 설정된 강남새마을금고 근저당권입니다. 후순위 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 매각물건명세서상 유치권 신고가 존재하므로 현장 확인과 성립 여부 검토가 필요합니다.
② 유치권 및 점유 리스크
⚠️ 유치권 신고 확인 필요 김옥동 외 유치권자 선정당사자로부터 총 684,400,000원의 유치권 신고가 있으나, 성립 여부는 불분명합니다. 유치권이 실제 성립하는 경우 낙찰 후 점유·비용 부담 분쟁 가능성이 있습니다.
항목
내용
이용상태
근린생활시설(공실상태)
임대관계
미상
유치권 신고
684,400,000원 신고 / 성립여부 불분명
③ 예상배당표 (최저가 135,800,000원 기준)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,701,200원
강남새마을금고 근저당권
1,380,000,000원
133,098,800원
후순위 근저당권
1,630,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 최저가
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되어 매수인 인수액은 0원입니다.
⚠️ 입찰 관점 가격은 감정가 대비 낮아졌지만, 근린시설 공실과 유치권 신고가 있는 만큼 단순 할인율만으로 판단하면 안 됩니다.
유치권 확인. 신고 금액 684,400,000원의 실제 공사·점유·채권 관계를 확인해야 합니다.
공실 확인. 근린시설 공실 상태로 임대 가능성과 수익성을 별도 검토해야 합니다.
현장 조사. 점유자 및 시설 상태 확인 후 입찰 판단이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 유치권이 변수”
이 물건은 등기상으로는 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조라 인수 부담은 없습니다. 하지만 근린시설 공실 물건이고, 유치권 신고가 있어 낙찰 후 분쟁 가능성을 반드시 검토해야 합니다. 가격만 보고 접근하기보다 유치권 성립 여부와 현장 상황을 확인한 뒤 입찰하는 것이 핵심입니다.
