울산지방법원 2025타경10548. 울산 울주군 삼남읍 방기리 소재 집합건물 8층801호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설로 판단됐고 공실상태로 기재돼 있습니다. 집합건축물대장상 용도와 감정평가상 실제 판단 사이에는 차이가 있어, 용도 확인 자체도 입찰 전 점검 대상입니다.
등기만 보면 구조는 단순합니다. 2022년 8월 19일 강남새마을금고의 채권최고액 1,380,000,000원 근저당권이 말소기준권리이고, 같은 날 설정된 1,200,000,000원 근저당과 이후 이승훈 130,000,000원, 한진수 300,000,000원 근저당은 모두 후순위입니다. 경매가 완결되면 이들 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 승부처는 등기부 밖에 있습니다. 매각물건명세서에는 김옥동을 선정당사자로 한 총 684,400,000원 유치권 신고가 기재돼 있고, 성립 여부는 불분명합니다. 또 손이석이 주거 임차인으로 배당요구를 했지만 전입신고일과 확정일자, 보증금이 확인되지 않아 대항력·우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경10548 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 8층801호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 근린생활시설 · 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트 구조 · 8층 건물 · 승강기·위생 및 급배수설비·소화전·도시가스 난방설비 |
| 소유자 | 박진호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 135,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강남새마을금고 / 1,227,669,810원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 ‘등기 밖 위험’이 중요하다
말소기준권리는 2022.08.19. 강남새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.09.22. 김광규의 289,117,808원 가압류는 2023.03.28. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손이석 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.02.13 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 손이석은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니며, 독립된 임차인으로 봐야 합니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않고 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 현재 단계에서 “대항력 있음” 또는 “대항력 없음” 어느 쪽으로도 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려와도 ‘싸다’고 결론낼 근거가 없다
현재 최저매각가는 135,800,000원으로 감정가 194,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 가격 비교값이 확정돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
특히 가격 할인보다 먼저 해결해야 할 권리 변수가 큽니다. 유치권 신고액 684,400,000원과 대항력 미상의 임차인 1명이 존재하므로, 응찰가 자체보다 실제 인수부담이 얼마인지가 경제성 판단의 선행조건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,701,200원 |
| 1. 근저당 · 강남새마을금고 | 1,380,000,000원 | 133,098,800원 |
| 2. 후순위 근저당 · 강남새마을금고 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이승훈 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 한진수 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액은 3,010,000,000원, 현재 회차 예상 배당액은 133,098,800원, 미배당은 2,876,901,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 유치권 신고액도 위 배당표의 배당채권으로 계산돼 있지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 울주울산하이테크밸리 일반산업단지 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 근린생활시설·공실상태로 판단됐습니다.
- 공부와 차이. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 구조·위치·건축물현황도 등을 고려해 근린생활시설로 판단됐습니다.
- 도로. 남서측 약 8미터, 북서측 약 9미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로1류·소로2류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 여부. 신고자들의 점유, 피담보채권의 발생 원인, 목적물과 채권의 견련성, 점유 개시 시점과 계속성을 원자료로 확인해야 합니다.
- 손이석 임차관계. 전입신고일·확정일자·보증금·점유 부분을 확인해 말소기준일 2022.08.19.과의 선후관계를 확정해야 합니다.
- 실질취득액 계산. 임차인 인수액과 유치권 부담 가능성이 확정된 뒤에야 135,800,000원 최저가와 합산한 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 용도 확인. 공부상 업무시설과 감정평가상 근린생활시설 판단이 다르므로 실제 사용·임대·전입 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 공실·명도. 감정평가상 공실상태와 손이석의 주거 임차인 신고가 함께 존재하므로 현장 점유상태를 직접 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 등기상 계산 결과일 뿐, 임차인·유치권 위험까지 확정한 값이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 풀어야 할 두 가지
이 사건은 감정가 194,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 135,800,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격 할인 자체를 투자 매력으로 평가하기는 어렵습니다. 최근 실거래 비교 근거가 확정돼 있지 않은 데다, 684,400,000원 유치권 신고와 대항력 미상의 실제 임차인 1명이 동시에 존재하기 때문입니다.
등기상 후순위 근저당은 매각으로 소멸하지만, 이 사건의 핵심은 등기부 밖입니다. 유치권이 성립하지 않는다는 점과 손이석의 전입·보증금 관계가 정리되어야 비로소 매수인의 실질 인수액을 계산할 수 있습니다. 권리 확인 전에는 가격 판단도 보류. 현재 단계에서는 최저가가 낮다는 이유만으로 접근하기보다 유치권과 임차관계를 먼저 해소하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.