유치권유치권자(선정당사자) 김옥동으로부터 울산광역시 울주군 삼남면 방기리 964-11 부동산(토지 및 건물)에 대하여 금 684,400,000원(김옥동 금 59,400,000원, 정경수 금120,000,000원, 김미자 금 80,000,000원, 이태윤 금 40,000,000원, 배준호 금 50,000,000원, 주식회사 성무설비 금 120,000,000원, 주식회사 와이에스이엔씨 금 65,000,000원, 황경희 금 40,000,000원, 주식회사
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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.09.223회 · 최저 98,000,000원
C매력지수45유찰 1회
부동산임의경매
2025타경10548 · 울산지방법원 · 근린시설
최저매각가
2차 · 유찰 1회
가격 메리트
140,000,000원
1억 4,000만
감정가 200,000,000원
감정가의 70%▼ 30% 할인
다음 매각기일
08-25
울산지방법원 10:00
입찰 보증금
1,400만원
최저가의 10% · 14,000,000원
감정가 대비
▼ 30.0%싸게 매수
감정가
2.00억원
최근 결과
1회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · VII-0.239g 감정가 대비 30% 할인 울산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것권리상 소멸 구조지만 유치권 신고와 미상 임대관계로 확인 부담이 큰 근린시설입니다.
가격최저매각가 140,000,000원은 감정가 200,000,000원의 70%이나 시세 판단 자료 확인이 필요
매력지수 C등급 · 유찰 후 가격은 낮아졌지만 유치권 신고와 환금성 리스크 확인이 필요한 물건
말소기준권리 이후 권리는 소멸하나 유치권 신고 684,400,000원과 근린시설 공실 위험으로 보수적 접근 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 유치권 신고와 공실 근린시설의 환금성입니다. 권리 소멸 구조는 확인되나 현장 확인 없는 입찰은 위험합니다.
감정가 / 최저가
200,000,000원
현재 140,000,000원
실질취득
140,000,000원
인수액 0원
핵심 리스크
684,400,000원
유치권 신고
유찰
1회
70% 진행
울산지방법원 2025타경10548 사건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 근린시설입니다. 소유자는 박진호이며, 말소기준권리는 2022.08.19 설정된 강남새마을금고 근저당권입니다. 이후 가압류 및 추가 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2025타경10548
소재지
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 4층401호
용도 / 이용상태
근린시설 · 공실상태
소유자
박진호
감정가 / 최저가
200,000,000원 / 140,000,000원
신청채권자
강남새마을금고 · 청구금액 1,227,669,810원
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
② 임차관계 확인
점유자
보증금
대항력
우선변제
승계
주식회사
확인 필요
판정 불가
판정 불가
해당 없음
⚠️ 점유 위험 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서 보완 및 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,760,000원
강남새마을금고 근저당
1,380,000,000원
137,240,000원
후순위 권리
1,630,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 현재 최저가
⛔ 유치권 주의 매각물건명세서에는 김옥동 등으로부터 총 684,400,000원 유치권 신고가 있으나 성립 여부는 불분명합니다. 성립 여부에 따라 명도·비용 부담이 달라질 수 있어 현장 검토가 핵심입니다.
④ 입지·환금성 메모
울산울산하이테크밸리 일반산업단지 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·공장이 혼재합니다.
차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 있으나 교통상황은 보통입니다.
집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 구조와 위치 등을 고려해 근린생활시설로 판단되었습니다.
경도아름채는 8세대 규모로 확인되며 거래 환금성 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
유치권 신고자와 실제 공사·점유 관계를 반드시 확인하세요.
공실 근린시설은 임대수요와 재매각 가능성을 별도 검토해야 합니다.
임차관계와 보증금 여부가 불명확하므로 현황조사를 다시 확인하세요.
등기부·매각물건명세서 원본 확인 후 입찰하세요.
맺으며 — “가격보다 권리 외 부담을 봐야 한다”
이 사건은 근저당 이후 권리가 매각으로 정리되는 일반적인 말소 구조입니다. 다만 684,400,000원 규모의 유치권 신고와 근린시설 공실이라는 요소가 가격 판단보다 우선합니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하기보다, 유치권 성립 여부와 실제 이용상태 확인 후 접근하는 것이 맞습니다.
