유치권유치권자(선정당사자) 김옥동으로부터 울산광역시 울주군 삼남면 방기리 964-11 부동산(토지 및 건물)에 대하여 금 684,400,000원(김옥동 금 59,400,000원, 정경수 금120,000,000원, 김미자 금 80,000,000원, 이태윤 금 40,000,000원, 배준호 금 50,000,000원, 주식회사 성무설비 금 120,000,000원, 주식회사 와이에스이엔씨 금 65,000,000원, 황경희 금 40,000,000원, 주식회사
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명세서 기재 다음 매각예정2026.09.223회 · 최저 98,000,000원
D매력지수38유찰 1회
부동산임의경매
2025타경10548 · 울산지방법원 · 근린시설
최저매각가
2차 · 유찰 1회
가격 메리트
140,000,000원
1억 4,000만
감정가 200,000,000원
감정가의 70%▼ 30% 할인
다음 매각기일
08-25
울산지방법원 10:00
입찰 보증금
1,400만원
최저가의 10% · 14,000,000원
감정가 대비
▼ 30.0%싸게 매수
감정가
2.00억원
최근 결과
1회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · VII-0.239g 감정가 대비 30% 할인 울산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것낙찰가 기준 인수권리는 없지만 유치권 주장과 공실 근린시설 리스크가 핵심입니다.
매력지수 D등급 · 권리 소멸 구조지만 유치권·공실·근린시설 환금성 부담으로 보수적 접근 필요
말소기준 이후 권리는 소멸되나 대항력 판단 불가 점유와 6억8440만원 유치권 주장, 근린시설 공실 및 저환금성이 겹쳐 종합 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조라 등기상 인수 위험은 낮습니다. 하지만 이 물건은 가격보다 유치권 주장·공실·근린시설 환금성이 핵심입니다. 매각물건명세서 비고에는 총 684,400,000원 규모 유치권 관련 내용이 기재되어 있어 현장 확인 없는 입찰은 위험합니다.
감정가 / 최저가
200,000,000원
최저가 140,000,000원
실질취득 기준
140,000,000원
인수권리 0원
핵심 리스크
유치권
684,400,000원 주장
용도 상태
공실
근린생활시설
울산지방법원 2025타경10548. 울산 울주군 삼남읍 방기리 964-11 소재 집합건물 내 2층201호 근린시설입니다. 소유자는 박진호 씨이며, 2022년 8월 19일 강남새마을금고의 근저당권이 설정된 이후 임의경매가 진행되었습니다. 말소기준권리는 강남새마을금고 근저당권이며 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 일반적인 근저당 경매와 달리, 본건은 사업시설 성격의 근린시설입니다. 감정가 대비 70%까지 내려온 최저가만 보고 접근하기에는 공실 상태와 유치권 주장 여부, 실제 점유관계 확인이 더 중요합니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2025타경10548 (임의경매)
소재지
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 2층201호
물건종류 / 이용상태
근린생활시설 · 공실상태
소유자
박진호
감정가 / 최저가
200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구
강남새마을금고 / 1,227,669,810원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없다
말소기준권리는 2022.08.19 설정된 강남새마을금고 근저당권입니다. 후순위 가압류는 이미 말소되었고, 임의경매개시결정 및 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부 기준 매수인이 인수할 권리는 0원입니다.
② 임차·점유 분석 — 대항력 판단은 별도 확인 필요
점유자
용도
보증금
판정
위험
주식회사
주거
0원
대항력 가능·미상
전입일·보증금 미상
⚠️ 점유 확인 필요 보증금과 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 다만 현재 데이터상 보증금 인수액은 산정되지 않으며, 실제 점유관계와 매각물건명세서 보완 내용을 확인해야 합니다.
③ 유치권 주장 — 가장 큰 변수
매각물건명세서 비고에는 유치권자(선정당사자) 김옥동 관련 내용이 있으며, 울산광역시 울주군 삼남면 방기리 964-11 부동산에 대해 총 684,400,000원 규모의 유치권 관련 주장이 기재되어 있습니다.
⛔ 낙찰 전 반드시 확인 유치권은 등기부만으로 제거되지 않습니다. 실제 공사내역, 점유 여부, 성립 요건을 현장에서 확인해야 하며, 인정될 경우 예상하지 못한 부담으로 이어질 수 있습니다.
환금성. 경도아름채는 8세대 규모이며 최근 매매 실적이 없어 거래 유동성 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
유치권 확인. 낙찰 전 현장 점유와 공사 관련 자료 확인이 최우선입니다.
공실 리스크. 현재 공실 상태이므로 낙찰 후 임대 가능성과 운영 계획을 검토해야 합니다.
임차관계. 보증금·전입일 미상 점유자의 실제 관계를 확인해야 합니다.
가격 판단. 최저가는 감정가 대비 70%지만 근린시설 특성상 단순 할인율만으로 저평가를 판단하기 어렵습니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 사업성은 따져야 한다”
이 물건은 등기 권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 매수인이 부담하는 등기상 인수액은 없습니다. 그러나 근린시설 공실이라는 용도 특성과 684,400,000원 유치권 주장은 가격보다 먼저 검토해야 할 요소입니다. 저렴해 보이는 최저가보다 실제 운영 가능성과 권리 외 부담 확인이 낙찰 판단의 핵심입니다.
