부동산임의경매

2025타경10548 · 울산지방법원 · 근린시설

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

135,800,000원 1억 3,580만 감정가 194,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

08-25

울산지방법원 10:00

입찰 보증금

1,358만원

최저가의 10% · 13,580,000원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 1.94억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 · VII-0.239g 감정가 대비 30% 할인 울산광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리 소멸 구조는 명확하지만 유치권 신고와 근린시설 공실로 환금성 검토가 필요한 물건입니다.

가격 최저가 135,800,000원은 감정가 대비 70% 수준이나 실거래 자료 부족으로 가격 메리트 단정 불가
자금 최저가의 10% 약 13,580,000원 입찰보증금 · 인수액 0원
리스크 임차권 인수는 없으나 684,400,000원 유치권 신고 성립 여부 확인 필요

한 줄 평 소유권·근저당 구조는 단순하고 낙찰자 인수 권리는 없습니다. 다만 근린시설 공실이며, 매각물건명세서상 684,400,000원 유치권 신고가 있어 가격만 보고 접근하기 어려운 물건입니다.

감정가 / 최저가

194,000,000원 / 135,800,000원

1회 유찰

실질취득

135,800,000원

인수권리 0원

유치권 신고

684,400,000원

성립 여부 불분명

핵심지표

공실 근린시설

환금성 확인 필요

울산지방법원 2025타경10548. 울산 울주군 삼남읍 방기리 경도아름채 7층701호 근린시설입니다. 소유자는 박진호 씨이며, 2022년 8월 19일 설정된 강남새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·후순위 근저당·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건의 핵심은 권리 인수가 아니라 현장 리스크입니다. 감정평가상 본건은 근린생활시설(공실상태)이고, 별도로 유치권 신고가 접수되어 있습니다. 유치권은 성립 여부가 불분명하지만 낙찰 전 반드시 확인해야 할 요소입니다.

물건 개요

사건번호	울산지방법원 2025타경10548 (임의경매)
소재지	울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 7층701호
용도 / 이용상태	근린시설 · 공실상태
소유자	박진호
감정가 / 최저가	194,000,000원 / 135,800,000원
신청채권자 / 청구	강남새마을금고 / 1,227,669,810원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리인 강남새마을금고 근저당권 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차권등기권자 예현은 보증금 8,800,000원이 등기되어 있으나 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 판단되며 낙찰자 인수 대상이 아닙니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
예현	8,800,000원	없음	해당 없음	없음

③ 예상배당표 (매각가 135,800,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,701,200원
강남새마을금고 근저당	1,380,000,000원	133,098,800원
후순위 근저당 등	1,630,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최저가

실거래 자료가 없어 감정가와 회차별 가격 구조로 판단합니다.

⚠️ 유치권 신고 확인 매각물건명세서 비고에는 유치권자 김옥동 등으로부터 총 684,400,000원 유치권 신고가 있으나 성립 여부는 불분명합니다. 현장 점유·공사대금 발생 여부·관련 자료 확인이 핵심입니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차권등기 역시 대항력 없음으로 낙찰자 인수 부담은 없습니다.

⛔ 투자 관점 근린시설 공실 상태와 소규모 단지(8세대) 특성상 환금성 검토가 필요합니다. 최저가 하락만으로 안전한 매수라고 판단하기 어렵습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 울주울산하이테크밸리 일반산업단지 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·공장이 혼재합니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류소가 있어 교통 상황은 보통입니다.
용도. 감정 이용상태상 본건은 근린생활시설 공실이며, 건축물대장상 업무시설(오피스텔)과 차이가 있어 확인이 필요합니다.
환금성. 경도아름채는 8세대 규모로 거래 자료가 제한적이며 매수층 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

유치권 검토. 신고 금액 684,400,000원의 성립 여부와 점유 관계를 확인하세요.
현장 확인. 공실 근린시설인 만큼 실제 이용 가능 상태와 임대 가능성을 확인해야 합니다.
권리 확인. 임차권등기는 대항력 없음으로 보이나 원본 서류 확인이 필요합니다.
가격 판단. 실거래 비교 자료가 부족하므로 최저가만으로 시세 메리트를 단정하지 마세요.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 물건의 성격을 봐야 한다”

이 사건은 낙찰자가 떠안을 권리 측면에서는 비교적 명확합니다. 그러나 근린시설 공실, 제한적인 환금성, 유치권 신고라는 변수가 있습니다. 권리 분석은 통과했지만 현장 분석이 필요한 물건입니다. 가격보다 유치권과 실제 활용 가능성을 확인한 뒤 입찰 전략을 세워야 합니다.

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 유치권과 공실이 변수다 — 울산 경도아름채 701호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 135,800,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 물건의 성격을 봐야 한다”

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (4장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	1억 9,400만원
2	2026-08-25	대기	1억 3,580만원