부동산임의경매

2025타경10548 · 울산지방법원 · 근린시설

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

140,000,000원 1억 4,000만 감정가 200,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

08-25

울산지방법원 10:00

입찰 보증금

1,400만원

최저가의 10% · 14,000,000원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 2.00억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 · VII-0.239g 감정가 대비 30% 할인 울산광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 후순위 권리는 소멸되지만, 근린시설 공실·유치권 신고·대항력 미상 점유 리스크 확인이 필요한 물건입니다.

가격 최저가 1.4억은 감정가 2억의 70%로 1회 유찰 후 진행
자금 입찰보증금 약 1,400만원 · 매수인 인수액 0원
리스크 유치권 신고 684,400,000원 및 임차인 대항력 미상 확인 필요

한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 근린시설입니다. 다만 가격만 보고 접근하기에는 유치권 신고 6.844억, 공실 상태, 점유자 대항력 미상 이슈를 확인해야 합니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만 현장 검토가 핵심입니다.

감정가 / 최저가

200,000,000원 / 140,000,000원

1회 유찰

유치권 신고

684,400,000원

성립 여부 불분명

최저가 비율

70%

감정가 대비

매수인 인수

0원

등기상 권리 기준

울산지방법원 2025타경10548. 울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18 1층102호 근린시설입니다. 말소기준권리는 2022년 8월 19일 설정된 강남새마을금고 근저당권입니다. 이후 가압류와 경매개시결정 등 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	울산지방법원 2025타경10548 (임의경매)
소재지	울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 1층102호
용도	근린시설 (공실상태)
소유자	박진호
감정가 / 최저가	200,000,000원 / 140,000,000원
신청채권자 / 청구	강남새마을금고 / 1,227,669,810원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸

2022년 설정된 강남새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 갑구 가압류는 등기상 이미 말소되었고, 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 매각물건명세서상 유치권 신고가 있어 등기부만으로 위험이 종료된다고 보기는 어렵습니다.

② 점유·유치권 리스크

⚠️ 유치권 신고 확인 필요 김옥동 외 유치권자(선정당사자)가 토지 및 건물에 대해 684,400,000원의 유치권 신고를 했으나 성립 여부는 불분명합니다. 입찰 전 현장 점유·공사관계·채권 발생 경위를 확인해야 합니다.

점유자	용도	보증금	판정
허복동	주거	0원	전입신고일·보증금 미상 → 대항력 판정 불가

③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,760,000원
강남새마을금고 근저당권 1	1,380,000,000원	137,240,000원
강남새마을금고 근저당권 2	1,200,000,000원	0원
이승훈 근저당권	130,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분 (1.4억)

회차별 가격 변화

1회 유찰 후 최저매각가 1.4억원 진행

✅ 등기 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 현장 리스크 관점 근린시설 공실 상태와 유치권 신고, 대항력 판정 불가 점유자가 있어 단순 가격 할인만으로 판단하면 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 울주울산하이테크밸리 일반산업단지 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·공장이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
이용상태. 해당 호수는 근린생활시설로 판단되며 현재 공실상태입니다.
환금성. 경도아름채 8세대 관련 소규모 물건으로 거래 사례와 환금성 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

유치권 확인. 신고 금액 684,400,000원의 성립 여부와 현장 점유 상태를 반드시 확인하세요.
점유 확인. 허복동 점유자의 전입·보증금 관련 자료 확인이 필요합니다.
가격 판단. 최저가는 감정가 대비 70%까지 조정됐지만 리스크 비용을 반영해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “할인보다 확인이 먼저”

이 물건은 1회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 근린시설 경매에서 중요한 것은 단순 낙찰가가 아닙니다. 등기상 권리는 정리되지만 유치권 신고와 점유 관계가 남아 있어 현장 검증 없는 입찰은 위험합니다. 가격은 매력 구간에 들어왔지만, 리스크 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.

부동산임의경매

가격은 낮아졌지만, 유치권과 점유 리스크를 확인해야 한다 — 울산 운곡4길 102호

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸

② 점유·유치권 리스크

③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “할인보다 확인이 먼저”

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