유치권유치권자(선정당사자) 김옥동으로부터 울산광역시 울주군 삼남면 방기리 964-11 부동산(토지 및 건물)에 대하여 금 684,400,000원(김옥동 금 59,400,000원, 정경수 금120,000,000원, 김미자 금 80,000,000원, 이태윤 금 40,000,000원, 배준호 금 50,000,000원, 주식회사 성무설비 금 120,000,000원, 주식회사 와이에스이엔씨 금 65,000,000원, 황경희 금 40,000,000원, 주식회사
명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.
NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.09.223회 · 최저 98,000,000원
B매력지수55유찰 1회
부동산임의경매
2025타경10548 · 울산지방법원 · 근린시설
최저매각가
2차 · 유찰 1회
가격 메리트
140,000,000원
1억 4,000만
감정가 200,000,000원
감정가의 70%▼ 30% 할인
다음 매각기일
08-25
울산지방법원 10:00
입찰 보증금
1,400만원
최저가의 10% · 14,000,000원
감정가 대비
▼ 30.0%싸게 매수
감정가
2.00억원
최근 결과
1회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · VII-0.239g 감정가 대비 30% 할인 울산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것1회 유찰로 최저가는 1.4억까지 내려왔지만 유치권 신고와 대항력 미상 점유 리스크 확인이 필요한 근린시설입니다.
매력지수 B등급 · 유찰로 가격은 낮아졌으나 유치권 신고와 점유 리스크로 검토가 필요한 근린시설
말소기준권리 이후 권리는 소멸 구조지만 유치권 성립 여부와 대항력 미상 점유 리스크가 있어 안전형으로 단정하기 어려움
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 근린시설이지만, 가격만 보고 접근하기에는 유치권 신고와 점유 리스크가 존재합니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이나, 유치권 성립 여부와 점유 관계 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
200,000,000원 / 140,000,000원
1회 유찰
실질취득 기준
140,000,000원
현재 회차 최저가
최저가 ÷ 감정가
70%
가격 하락 구간
매수인 인수
0원
등기상 소멸 구조
울산지방법원 2025타경10548. 울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18 2층202호 근린시설입니다. 등기상 말소기준권리는 2022년 8월 19일 설정된 강남새마을금고 근저당권입니다. 이후 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 등기 권리만 보면 단순합니다. 다만 매각물건명세서상 유치권 신고가 있어 실제 점유·공사대금 관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2025타경10548 (임의경매)
소재지
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 2층202호
물건종류
근린시설
소유자
박진호
감정가 / 최저가
200,000,000원 / 140,000,000원
신청채권자 / 청구액
강남새마을금고 / 1,227,669,810원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 등기는 매각으로 정리
2022년 8월 19일 강남새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날짜 설정된 추가 근저당과 이후 설정된 근저당, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 매각물건명세서에는 유치권 신고가 있어 등기부 밖 권리 검토가 필요합니다.
② 배당 구조 — 선순위 근저당 우선
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,760,000원
을구 1번 근저당권 · 강남새마을금고
1,380,000,000원
137,240,000원
을구 2번 근저당권 · 강남새마을금고
1,200,000,000원
0원
을구 3번 근저당권 · 이승훈
130,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분 (1.4억)
감정가 vs 현재 최저가
현재 최저가는 감정가 대비 70%이나 유치권 리스크 확인이 필요합니다.
⚠️ 유치권 신고 김옥동 외 신고인이 총 684,400,000원 규모의 유치권을 신고했으나 성립 여부는 불분명합니다. 낙찰 전 현장 점유·공사 관계·유치권 성립 요건 확인이 필요합니다.
③ 점유·임차 리스크
임차 관련 신고인은 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판단은 불가합니다. 보증금 미상 점유자는 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없으며, 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.
유치권 확인. 신고 금액 684,400,000원의 유치권 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다.
점유 확인. 임대관계 미상 및 대항력 판단 불가 사항을 현장에서 확인해야 합니다.
가격 접근. 최저가는 감정가 대비 70%지만 근린시설 특성상 환금성과 공실 위험을 함께 고려해야 합니다.
권리 분석. 등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
맺으며 — “가격보다 리스크 확인이 먼저”
이 물건은 1회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 근린시설 경매에서 중요한 변수인 유치권과 점유 문제가 남아 있습니다. 등기상 인수 권리는 0원이지만, 유치권이 실제 성립하면 비용 부담 구조가 달라질 수 있습니다. 따라서 낙찰 판단은 최저가 자체보다 현장 확인과 권리 검증 이후 결정하는 것이 적절합니다.
