유치권유치권자(선정당사자) 김옥동으로부터 울산광역시 울주군 삼남면 방기리 964-11 부동산(토지 및 건물)에 대하여 금 684,400,000원(김옥동 금 59,400,000원, 정경수 금120,000,000원, 김미자 금 80,000,000원, 이태윤 금 40,000,000원, 배준호 금 50,000,000원, 주식회사 성무설비 금 120,000,000원, 주식회사 와이에스이엔씨 금 65,000,000원, 황경희 금 40,000,000원, 주식회사
명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.
NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.09.223회 · 최저 98,000,000원
C매력지수45유찰 1회
부동산임의경매
2025타경10548 · 울산지방법원 · 근린시설
최저매각가
2차 · 유찰 1회
가격 메리트
140,000,000원
1억 4,000만
감정가 200,000,000원
감정가의 70%▼ 30% 할인
다음 매각기일
08-25
울산지방법원 10:00
입찰 보증금
1,400만원
최저가의 10% · 14,000,000원
감정가 대비
▼ 30.0%싸게 매수
감정가
2.00억원
최근 결과
1회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · VII-0.239g 감정가 대비 30% 할인 울산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것1회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 공실 근린시설에 유치권 신고와 불확실한 점유 리스크가 있어 권리보다 현장검증이 핵심입니다.
매력지수 C등급 · 최저가는 70%까지 하락했지만 유치권 신고·공실 근린시설 리스크로 보수적 접근 필요
말소기준 근저당 이후 권리는 소멸하나 유치권 신고 성립 여부와 근린시설 환금성 검토가 필요해 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸해 등기상 인수 위험은 낮습니다. 다만 이 물건은 유치권 신고 684,400,000원이 있고, 근린생활시설은 공실 상태라 권리보다 현장 확인과 환금성 검토가 중요합니다.
감정가 / 최저가
200,000,000원
140,000,000원(70%)
실질취득 예상
140,000,000원
등기상 인수 0원
유치권 신고
684,400,000원
성립 여부 불분명
핵심지표
C등급
현장검증 필요
울산지방법원 2025타경10548. 울산 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18에 위치한 집합건물 근린시설입니다. 소유자는 박진호이며, 2022년 강남새마을금고 근저당권을 시작으로 여러 근저당이 설정된 뒤 임의경매가 진행됐습니다. 말소기준권리는 2022.08.19 설정된 강남새마을금고 근저당권이며, 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸합니다. 다만 매각물건명세서상 유치권 신고가 있어 낙찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2025타경10548 (임의경매)
소재지
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 4층402호
물건종류 / 이용상태
근린시설 · 공실상태
소유자
박진호
감정가 / 최저가
200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구
강남새마을금고 / 1,227,669,810원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없다
말소기준권리는 을구 1번 강남새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 매각물건명세서상 유치권 신고는 별도 권리분석 대상이며, 성립 여부에 따라 낙찰자의 부담이 달라질 수 있습니다.
② 임차·점유 검토
구분
내용
판정
점유자
동조합
전입신고일 미상
보증금
0원
보증금 미상
대항력
확인 자료 부족
대항력 가능·미상
우선변제
확인 불가
해당 없음
⚠️ 임차·점유 확인 필요 점유자의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 매각 전 매각물건명세서 및 현황조사 내용을 재확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,760,000원
강남새마을금고 근저당권 1번
1,380,000,000원
137,240,000원
강남새마을금고 근저당권 2번
1,200,000,000원
0원
이승훈 근저당권
130,000,000원
0원
한진수 근저당권
300,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분 (1.4억 가정)
감정가 vs 회차별 최저가
1회 유찰 후 최저가는 감정가의 70%입니다.
⛔ 유치권 리스크 매각물건명세서상 김옥동 등 유치권 신고가 있으며 신고금액은 684,400,000원입니다. 다만 성립 여부는 불분명하므로 낙찰 전 점유·공사내역·채권 발생 원인을 확인해야 합니다.
환금성. 경도아름채는 8세대 규모로 규모가 작고 최근 매매 거래 자료가 없어 매수층 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
유치권 조사. 신고만으로 확정되는 권리는 아니지만 성립 시 부담 가능성이 있어 현장 확인이 필수입니다.
공실 근린시설. 주거용보다 임대수요와 매각 환금성 검토가 중요합니다.
점유 확인. 점유자의 권원과 대항력 여부를 낙찰 전 확인해야 합니다.
배당 검토. 채권최고액 합계가 매각가를 크게 초과해 후순위 채권은 배당 가능성이 낮습니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현장은 남는다”
이 물건은 등기부상 말소기준권리 이후 권리가 대부분 정리되는 구조입니다. 그러나 근린시설 공실, 유치권 신고, 불명확한 점유 관계가 함께 존재해 단순히 최저가만 보고 접근하기 어렵습니다. 가격은 1회 유찰로 낮아졌지만, 낙찰의 핵심은 유치권과 현장 리스크를 얼마나 확인하느냐입니다.
