특수권리·특수조건
1
유치권
유치권자(선정당사자) 김옥동으로부터 울산광역시 울주군 삼남면 방기리 964-11 부동산(토지 및 건물)에 대하여 금 684,400,000원(김옥동 금 59,400,000원, 정경수 금120,000,000원, 김미자 금 80,000,000원, 이태윤 금 40,000,000원, 배준호 금 50,000,000원, 주식회사 성무설비 금 120,000,000원, 주식회사 와이에스이엔씨 금 65,000,000원, 황경희 금 40,000,000원, 주식회사
NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정
2026.09.22
3회 · 최저 98,000,000원
D
매력지수 38
유찰 1회
부동산임의경매
2025타경10548 · 울산지방법원 · 근린시설
최저매각가
2차 · 유찰 1회
140,000,000 원
1억 4,000만
감정가 200,000,000원
08-25
1,400 만원
최저가의 10% · 14,000,000원
▼ 30.0%
싸게 매수
감정가
2.00억원
1
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
근린시설 권리보다 유치권 신고와 미상 임대관계 확인이 핵심인 물건입니다.
가격
최저매각가 140,000,000원은 감정가 200,000,000원의 70%이며 1회 유찰 후 가격
자금
매각가 기준 근저당 배당 137,240,000원, 매수인 인수액 0원
유치권 신고 684,400,000원과 임차관계 미상으로 현장 확인 필요
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후
다음 기일 대기.
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기본정보
지도/위치
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (4)
법원경매 권리분석 · 근린시설
가격은 낮아졌지만, 유치권 리스크가 남은 근린시설 — 울산 2025타경10548 울산지방법원 2025타경10548 · 울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 3층301호
감정가 200,000,000원 · 최저매각가 140,000,000원 · 매각기일 2026.08.25 · 임의경매
38 점
매력지수 D등급 · 가격은 조정됐지만 유치권 신고와 미상 점유 리스크가 큰 근린시설
근저당 이후 권리는 소멸되나 684,400,000원 유치권 신고와 대항력 가능·미상 임차관계가 있어 권리 리스크가 해소되지 않아 D등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 1회 유찰로 최저가는 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 유치권 신고와 점유 확인 입니다. 근저당 등 후순위 권리는 소멸하나, 신고된 유치권 684,400,000원의 성립 여부 확인 전에는 안전한 입찰로 보기 어렵습니다.
감정가 / 최저가
200,000,000원
140,000,000원
실질취득
140,000,000원
인수액 0원 기준
핵심지표
유치권 684,400,000원
성립여부 확인 필요
울산지방법원 2025타경10548 . 울산 울주군 삼남읍 방기리 소재 집합건물 3층301호 근린시설입니다. 소유자는 박진호이며, 말소기준권리는 2022.08.19 설정된 강남새마을금고 근저당권입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요 사건번호 울산지방법원 2025타경10548 소재지 울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 3층301호 용도 근린시설 (공실상태) 소유자 박진호 감정가 / 최저가 200,000,000원 / 140,000,000원 매각기일 2026.08.25
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸 구조
말소기준권리인 강남새마을금고 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 외 권리인 유치권 신고는 별도 검토 대상입니다.
② 임차·점유 분석 구분 내용 판정 주식회사 보증금 0원, 전입신고일 미상, 보증금 미상 대항력 가능·미상
⚠️ 점유 확인 필요 임차 관계가 확인되지 않고 보증금·전입 정보가 불명확하여 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정) 배당항목 예상배당 집행비용 2,760,000원 강남새마을금고 근저당 137,240,000원 후순위 근저당 및 소유자 0원
⛔ 핵심 위험 매각물건명세서에는 김옥동 외 선정당사자 유치권 신고가 있으며 신고금액은 684,400,000원 입니다. 성립 여부는 불분명하므로 현장 점유와 공사 관계 확인이 필수입니다.
④ 입찰 체크리스트 유치권 확인. 신고 금액 684,400,000원의 실제 공사·점유 관계를 확인해야 합니다.임대관계 확인. 대항력 가능·미상 점유 여부를 현황조사와 함께 확인해야 합니다.가격 판단. 최저가는 감정가 대비 70%이나, 권리 리스크를 반영한 입찰가 산정이 필요합니다.용도 확인. 집합건축물대장상 업무시설이나 감정평가상 근린생활시설로 판단된 부분을 확인해야 합니다. 맺으며 — “가격보다 권리 외 위험을 봐야 한다” 이 물건은 등기부상 매수인이 부담할 인수액은 0원 구조입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 등기만이 아닙니다. 유치권 신고와 미상 점유 관계가 남아 있어, 단순히 1회 유찰된 가격만 보고 접근하기 어렵습니다. 현장 검증 후 입찰 여부를 결정해야 하는 근린시설입니다.
본 리포트는 등기사항전부증명서·매각 관련 자료·감정평가 내용을 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 유치권 성립 여부, 실제 점유 관계, 당해세 등은 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
법원 집행관
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 지하층지101호
본건 부동산은 폐문부재로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 전입세대 없고(전입세대확인서 내역 첨부함), 외국인체류확인서 해당사항 없음(외국인체류확인서 내역 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차현황서 열람한 바, 해당사항 없음(상가건물 임대차현황서 첨부함).
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 1층101호
본건 부동산은 서류미제출로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터의 전입세대와 주민등록등본 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 김판겸(전입일자:2023.12.21.) 외 세대원 1명 전입됨(전입세대확인서 내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류확인서 열람한 바, WU YINGJIN(전입일자:2023.11.20.) 전입됨(외국인체류확인서 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차 현황서 열람한 바, 최영미(사업자등록신청일:2023.02.24.) 등록되어 있음(상가건물임대차현황서 첨부).
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 1층102호
본건 부동산은 폐문부재로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 허복동(전입일자:2023.08.28.) 전입되어 있고(전입세대확인서 내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류사실 해당사항 없음(외국인체류확인서 내역 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차 현황서 열람한 바, 해당사항 없음(상가건물임대차 현황서 첨부).
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 2층201호
본건 부동산은 서류미제출로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터의 전입세대와 주민등록등본 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 이전상(전입일자:2024.10.23.) 전입됨(전입세대확인서 내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류사실 해당사항 없음(외국인체류확인서 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차 현황서 열람한 바, 임정현(사업자등록신청일:2023.03.21.) 등록되어 있음(상가건물임대차현황서 첨부).
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 2층202호
본건 부동산은 폐문부재로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 한상우(전입일자:2024.10.23.) 전입되어 있고(전입세대확인서 내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류사실 해당사항 없음(외국인체류확인서 내역 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차 현황서 열람한 바, 해당사항 없음(상가건물임대차 현황서 첨부).
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 3층301호
본건 부동산은 폐문부재로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 천민성(전입일자:2024.10.23.) 전입되어 있고(전입세대확인서 내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류사실 해당사항 없음(외국인체류확인서 내역 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차 현황서 열람한 바, 해당사항 없음(상가건물임대차 현황서 첨부).
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 3층302호
본건 부동산은 폐문부재로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 김태웅(전입일자:2024.04.07.) 전입되어 있고(전입세대확인서 내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류사실 해당사항 없음(외국인체류확인서 내역 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차 현황서 열람한 바, 해당사항 없음(상가건물임대차 현황서 첨부).
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 4층401호
본건 부동산은 폐문부재로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 김동기(전입일자:2024.04.11.) 전입되어 있고(전입세대확인서 내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류사실 해당사항 없음(외국인체류확인서 내역 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차 현황서 열람한 바, 해당사항 없음(상가건물임대차 현황서 첨부).
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 4층402호
본건 부동산은 폐문부재로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 박성안(전입일자:2023.10.25.) 전입되어 있고(전입세대확인서 내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류사실 해당사항 없음(외국인체류확인서 내역 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차 현황서 열람한 바, 해당사항 없음(상가건물임대차 현황서 첨부).
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 5층501호
본건 부동산은 폐문부재로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 조장현(전입일자:2023.11.28.), 세대주 임진승(전입일자:2024.
06.24.) 각 전입되어 있고(전입세대확인서 내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류사실 해당사항 없음(외국인체류확인서 내역 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차 현황서 열람한 바, 해당사항 없음(상가건물임대차 현황서 첨부).
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 5층502호
본건 부동산은 폐문부재로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 이효영(전입일자:2024.04.30.), 세대주 최석찬(전입일자:2024.
09.20.) 외 세대원 1명 각 전입되어 있고(전입세대확인서 내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류사실 해당사항 없음(외국인체류확인서 내역 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차 현황서 열람한 바, 해당사항 없음(상가건물임대차 현황서 첨부).
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 6층601호
본건 부동산은 폐문부재로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 박병대(전입일자:2025.02.05.), 세대주 임호영(전입일자:2024.
10.28.) 각 전입되어 있고(전입세대확인서 내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류사실 해당사항 없음(외국인체류확인서 내역 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차 현황서 열람한 바, 해당사항 없음(상가건물임대차 현황서 첨부).
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 6층602호
본건 부동산은 폐문부재로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 이왕희(전입일자:2025.02.05.) 전입되어 있고(전입세대확인서 내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류사실 해당사항 없음(외국인체류확인서 내역 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차 현황서 열람한 바, 해당사항 없음(상가건물임대차 현황서 첨부).
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 7층701호
본건 부동산은 폐문부재로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 전입세대 없고(전입세대확인서 내역 첨부함), 외국인체류확인서 해당사항 없음(외국인체류확인서 내역 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차현황서 열람한 바, 해당사항 없음(상가건물 임대차현황서 첨부함).
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 7층702호
본건 부동산은 폐문부재로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 안재윤(전입일자:2024.01.31.) 전입되어 있고(전입세대확인서 내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류사실 해당사항 없음(외국인체류확인서 내역 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차 현황서 열람한 바, 안제윤(사업자등록신청일:2024.02.18.) 등록되어 있음(상가건물임대차현황서 첨부).
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 8층801호
본건 부동산은 폐문부재로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 손이석(전입일자:2024.05.23.) 외 동거인 김병심(전입일자:2024.05.23.) 전입되어 있고(전입세대확인서 내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류사실 해당사항 없음(외국인체류확인서 내역 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차 현황서 열람한 바, 해당사항 없음(상가건물임대차 현황서 첨부).
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 8층802호
본건 부동산은 폐문부재로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 윤송이(전입일자:2024.09.19.) 전입되어 있고(전입세대확인서 내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류사실 해당사항 없음(외국인체류확인서 내역 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차 현황서 열람한 바, 해당사항 없음(상가건물임대차 현황서 첨부).
기일 타임라인
결과 대기
2차 매각기일
최저매각가
1억 4,000만원
▼ 30% 감정가 2억
입찰 보증금
1,400만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
2회차 추이
· ▼ 30%
2억→ 1억 4,000만
감정가
2.0억
현재
1.4억
1차
2차
1차 · 2억원
2차 · 1억 4,000만원
회차 전체 보기 (2회)
회차 날짜 결과 최저가
1
2026-07-21
유찰 2억원
2
2026-08-25
대기 1억 4,000만원
건축HUB
업무시설
· 업무시설
- · 1동
2022년 8월 · 허가 2019-04-15
철근콘크리트구조 · 지붕 (철근)콘크리트
8층 (지하 1층)
1,496.6㎡ · 대지 680.6㎡
8세대
· 8호
건폐율 32%
· 용적률 200%
16대
· 실내 0 · 실외 16
✓ 적용 · VII-0.239g
※ 건축HUB 건축물대장 표제부 기준. 한 PNU 에 여러 동이 있는 경우 매물 동 매칭 우선.
VWorld
지목
· 토지대장
면적
680.6㎡
≈
205.9평
소유
소재
울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 · 964-11
공시 총액 (단가 × 면적)
2억 5,631만원
376,600원/㎡ × 680.6㎡
▼
감정가 78%
▲
+43.7%
· 연평균 +3.6%
· 2014년 대비
39.9만
33.0만
26.2만
2014
2016
2018
2020
2022
2024
2026
2014년 · 262,000원/㎡
2015년 · 275,400원/㎡
2016년 · 280,500원/㎡
2017년 · 295,800원/㎡
2018년 · 313,100원/㎡
2019년 · 339,600원/㎡
2020년 · 343,700원/㎡
2021년 · 365,600원/㎡
2022년 · 398,900원/㎡
2023년 · 369,100원/㎡
2024년 · 369,700원/㎡
2025년 · 374,100원/㎡
2026년 · 376,600원/㎡
소로1류(폭 10m~12m)
접함
소로2류(폭 8m~10m)
접함
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉 ·접합 은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 3층301호
이 위치에는 로드뷰 데이터가 없습니다.
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