특수권리·특수조건
1
유치권
유치권자(선정당사자) 김옥동으로부터 울산광역시 울주군 삼남면 방기리 964-11 부동산(토지 및 건물)에 대하여 금 684,400,000원(김옥동 금 59,400,000원, 정경수 금120,000,000원, 김미자 금 80,000,000원, 이태윤 금 40,000,000원, 배준호 금 50,000,000원, 주식회사 성무설비 금 120,000,000원, 주식회사 와이에스이엔씨 금 65,000,000원, 황경희 금 40,000,000원, 주식회사
NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정
2026.09.22
3회 · 최저 95,060,000원
C
매력지수 45
유찰 1회
부동산임의경매
2025타경10548 · 울산지방법원 · 근린시설
최저매각가
2차 · 유찰 1회
135,800,000 원
1억 3,580만
감정가 194,000,000원
08-25
1,358 만원
최저가의 10% · 13,580,000원
▼ 30.0%
싸게 매수
감정가
1.94억원
1
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
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권리상 인수 위험은 없지만 유치권 신고와 저환금 근린시설 리스크가 핵심인 물건입니다.
가격
최저매각가 135,800,000원은 감정가 194,000,000원의 70% 회차
자금
예상 배당 후 소유자 잔여 0원, 선순위 채권 미배당 발생
684,400,000원 유치권 신고가 있으나 성립 여부 불분명
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후
다음 기일 대기.
변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
기본정보
지도/위치
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (4)
법원경매 권리분석 · 근린시설
유치권 신고가 변수인 근린시설 — 울산지방법원 2025타경10548 울산지방법원 2025타경10548 · 울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 5층501호
감정가 194,000,000원 · 최저매각가 135,800,000원 · 매각기일 2026.08.25 · 임의경매
45 점
매력지수 C등급 · 유치권 신고와 환금성 부담으로 가격 하락에도 보수적 검토가 필요한 근린시설
인수권리는 없지만 유치권 신고 684,400,000원과 실거래 확인 어려운 소규모 근린시설 구조가 부담 요인입니다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리분석상 매수인 인수 권리는 없지만, 핵심 변수는 유치권 신고 입니다. 또한 근린시설 공실 상태로 확인되어 주거용 물건보다 환금성 검토가 필요합니다.
울산지방법원 2025타경10548 . 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 집합건물 내 5층501호 근린시설입니다. 소유자는 박진호이며, 2022.08.19 설정된 강남새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요 사건번호 울산지방법원 2025타경10548 소재지 울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 5층501호 용도 / 이용상태 근린시설 · 공실상태 소유자 박진호 감정가 / 최저가 194,000,000원 / 135,800,000원 신청채권 122,766,981원 매각기일 2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없음
② 핵심 위험 — 유치권 신고 ⛔ 유치권 검토 필요 매각물건명세서 비고에는 유치권자(선정당사자) 김옥동으로부터 토지 및 건물에 대해 684,400,000원 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명하다고 기재되어 있습니다. 낙찰 전 현장 확인과 성립 여부 검토가 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,800,000원 가정) 배당항목 채권액 예상배당 집행비용 - 2,701,200원 을구 1번 근저당권 · 강남새마을금고 1,380,000,000원 133,098,800원 을구 2번 근저당권 · 강남새마을금고 1,200,000,000원 0원 을구 3번 근저당권 · 이승훈 130,000,000원 0원 을구 4번 근저당권 · 한진수 300,000,000원 0원 소유자 교부 - 0원
④ 입찰 체크리스트 유치권. 신고금액 684,400,000원의 성립 여부를 확인해야 합니다.점유. 근린시설은 공실 상태로 확인되어 현황과 사용 가능성을 점검해야 합니다.환금성. 경도아름채는 8세대 규모이며 최근 매매 정보 확인이 어려워 매수층 검토가 필요합니다.권리. 말소기준권리 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 맺으며 — “낙찰가는 낮아졌지만 확인할 것이 남는다” 이 물건은 인수되는 등기권리는 없지만, 유치권 신고라는 별도의 변수가 있습니다. 최저매각가는 감정가보다 낮아졌으나, 근린시설 공실 상태와 유치권 성립 여부가 실제 투자 판단을 좌우합니다. 가격보다 권리 외 위험 검토가 먼저 필요한 사건입니다.
본 리포트는 제공된 등기·매각·감정 데이터를 기준으로 작성한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
법원 집행관
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 지하층지101호
본건 부동산은 폐문부재로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 전입세대 없고(전입세대확인서 내역 첨부함), 외국인체류확인서 해당사항 없음(외국인체류확인서 내역 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차현황서 열람한 바, 해당사항 없음(상가건물 임대차현황서 첨부함).
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 1층101호
본건 부동산은 서류미제출로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터의 전입세대와 주민등록등본 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 김판겸(전입일자:2023.12.21.) 외 세대원 1명 전입됨(전입세대확인서 내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류확인서 열람한 바, WU YINGJIN(전입일자:2023.11.20.) 전입됨(외국인체류확인서 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차 현황서 열람한 바, 최영미(사업자등록신청일:2023.02.24.) 등록되어 있음(상가건물임대차현황서 첨부).
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 1층102호
본건 부동산은 폐문부재로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 허복동(전입일자:2023.08.28.) 전입되어 있고(전입세대확인서 내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류사실 해당사항 없음(외국인체류확인서 내역 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차 현황서 열람한 바, 해당사항 없음(상가건물임대차 현황서 첨부).
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 2층201호
본건 부동산은 서류미제출로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터의 전입세대와 주민등록등본 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 이전상(전입일자:2024.10.23.) 전입됨(전입세대확인서 내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류사실 해당사항 없음(외국인체류확인서 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차 현황서 열람한 바, 임정현(사업자등록신청일:2023.03.21.) 등록되어 있음(상가건물임대차현황서 첨부).
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 2층202호
본건 부동산은 폐문부재로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 한상우(전입일자:2024.10.23.) 전입되어 있고(전입세대확인서 내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류사실 해당사항 없음(외국인체류확인서 내역 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차 현황서 열람한 바, 해당사항 없음(상가건물임대차 현황서 첨부).
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 3층301호
본건 부동산은 폐문부재로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 천민성(전입일자:2024.10.23.) 전입되어 있고(전입세대확인서 내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류사실 해당사항 없음(외국인체류확인서 내역 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차 현황서 열람한 바, 해당사항 없음(상가건물임대차 현황서 첨부).
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 3층302호
본건 부동산은 폐문부재로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 김태웅(전입일자:2024.04.07.) 전입되어 있고(전입세대확인서 내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류사실 해당사항 없음(외국인체류확인서 내역 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차 현황서 열람한 바, 해당사항 없음(상가건물임대차 현황서 첨부).
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 4층401호
본건 부동산은 폐문부재로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 김동기(전입일자:2024.04.11.) 전입되어 있고(전입세대확인서 내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류사실 해당사항 없음(외국인체류확인서 내역 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차 현황서 열람한 바, 해당사항 없음(상가건물임대차 현황서 첨부).
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 4층402호
본건 부동산은 폐문부재로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 박성안(전입일자:2023.10.25.) 전입되어 있고(전입세대확인서 내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류사실 해당사항 없음(외국인체류확인서 내역 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차 현황서 열람한 바, 해당사항 없음(상가건물임대차 현황서 첨부).
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 5층501호
본건 부동산은 폐문부재로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 조장현(전입일자:2023.11.28.), 세대주 임진승(전입일자:2024.
06.24.) 각 전입되어 있고(전입세대확인서 내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류사실 해당사항 없음(외국인체류확인서 내역 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차 현황서 열람한 바, 해당사항 없음(상가건물임대차 현황서 첨부).
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 5층502호
본건 부동산은 폐문부재로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 이효영(전입일자:2024.04.30.), 세대주 최석찬(전입일자:2024.
09.20.) 외 세대원 1명 각 전입되어 있고(전입세대확인서 내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류사실 해당사항 없음(외국인체류확인서 내역 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차 현황서 열람한 바, 해당사항 없음(상가건물임대차 현황서 첨부).
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 6층601호
본건 부동산은 폐문부재로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 박병대(전입일자:2025.02.05.), 세대주 임호영(전입일자:2024.
10.28.) 각 전입되어 있고(전입세대확인서 내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류사실 해당사항 없음(외국인체류확인서 내역 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차 현황서 열람한 바, 해당사항 없음(상가건물임대차 현황서 첨부).
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 6층602호
본건 부동산은 폐문부재로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 이왕희(전입일자:2025.02.05.) 전입되어 있고(전입세대확인서 내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류사실 해당사항 없음(외국인체류확인서 내역 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차 현황서 열람한 바, 해당사항 없음(상가건물임대차 현황서 첨부).
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 7층701호
본건 부동산은 폐문부재로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 전입세대 없고(전입세대확인서 내역 첨부함), 외국인체류확인서 해당사항 없음(외국인체류확인서 내역 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차현황서 열람한 바, 해당사항 없음(상가건물 임대차현황서 첨부함).
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 7층702호
본건 부동산은 폐문부재로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 안재윤(전입일자:2024.01.31.) 전입되어 있고(전입세대확인서 내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류사실 해당사항 없음(외국인체류확인서 내역 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차 현황서 열람한 바, 안제윤(사업자등록신청일:2024.02.18.) 등록되어 있음(상가건물임대차현황서 첨부).
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 8층801호
본건 부동산은 폐문부재로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 손이석(전입일자:2024.05.23.) 외 동거인 김병심(전입일자:2024.05.23.) 전입되어 있고(전입세대확인서 내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류사실 해당사항 없음(외국인체류확인서 내역 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차 현황서 열람한 바, 해당사항 없음(상가건물임대차 현황서 첨부).
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 8층802호
본건 부동산은 폐문부재로 점유자 조사불가하여 ①행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 윤송이(전입일자:2024.09.19.) 전입되어 있고(전입세대확인서 내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류사실 해당사항 없음(외국인체류확인서 내역 첨부).
②관할세무서에 상가건물임대차 현황서 열람한 바, 해당사항 없음(상가건물임대차 현황서 첨부).
기일 타임라인
결과 대기
2차 매각기일
최저매각가
1억 3,580만원
▼ 30% 감정가 1억 9,400만
입찰 보증금
1,358만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
2회차 추이
· ▼ 30%
1억 9,400만→ 1억 3,580만
감정가
1.9억
현재
1.4억
1차
2차
1차 · 1억 9,400만원
2차 · 1억 3,580만원
회차 전체 보기 (2회)
회차 날짜 결과 최저가
1
2026-07-21
유찰 1억 9,400만원
2
2026-08-25
대기 1억 3,580만원
건축HUB
업무시설
· 업무시설
- · 1동
2022년 8월 · 허가 2019-04-15
철근콘크리트구조 · 지붕 (철근)콘크리트
8층 (지하 1층)
1,496.6㎡ · 대지 680.6㎡
8세대
· 8호
건폐율 32%
· 용적률 200%
16대
· 실내 0 · 실외 16
✓ 적용 · VII-0.239g
※ 건축HUB 건축물대장 표제부 기준. 한 PNU 에 여러 동이 있는 경우 매물 동 매칭 우선.
VWorld
지목
· 토지대장
면적
680.6㎡
≈
205.9평
소유
소재
울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 · 964-11
공시 총액 (단가 × 면적)
2억 5,631만원
376,600원/㎡ × 680.6㎡
▼
감정가 76%
▲
+43.7%
· 연평균 +3.6%
· 2014년 대비
39.9만
33.0만
26.2만
2014
2016
2018
2020
2022
2024
2026
2014년 · 262,000원/㎡
2015년 · 275,400원/㎡
2016년 · 280,500원/㎡
2017년 · 295,800원/㎡
2018년 · 313,100원/㎡
2019년 · 339,600원/㎡
2020년 · 343,700원/㎡
2021년 · 365,600원/㎡
2022년 · 398,900원/㎡
2023년 · 369,100원/㎡
2024년 · 369,700원/㎡
2025년 · 374,100원/㎡
2026년 · 376,600원/㎡
소로1류(폭 10m~12m)
접함
소로2류(폭 8m~10m)
접함
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉 ·접합 은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 5층501호
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