대구지방법원 2024타경40271. 등기상 대상은 대구광역시 서구 내당동 230-5, 도로명 서대구로 32의 집합건물이며 사건 주소는 1층 104호입니다. 사건 용도 표기는 ‘대지’이고, 감정평가에서는 이 건물을 근린생활시설로 파악하며 기호 1~3은 공부상 일반음식점으로 기재돼 있습니다. 대상 건물은 지하 1층·지상 8층의 철근콘크리트 구조이고, 1층 104호가 기호 1에 해당합니다.

권리의 기준점은 2021.05.07. 구미신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,428,000,000원이고 공동담보가 설정돼 있습니다. 그보다 앞선 농협은행 근저당권과 나윤수 근저당권, 무궁화신탁 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서 중요한 것은 기준 근저당권과 그 이후 권리, 그리고 현황조사에서 확인된 점유관계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸

말소기준권리는 을구 5번 구미신용협동조합 근저당권입니다. 이후 성난희·신용보증기금· 영산기업·이승현 가압류, 김광우 근저당권, 강제·임의경매개시결정 및 대구광역시 서구 압류는 모두 말소기준 이후에 들어온 권리로 정리돼 있습니다. 을구 5번 근저당권은 2026.02.24. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐는데, 이는 기존 을구 5번 근저당권의 권리자 변경입니다.

② 임차·점유 확인 — ‘0원 인수’와 별개로 반드시 대조

현황조사에는 실제 임차·점유자로 볼 수 있는 사람이 총 5명 확인됩니다. 보증기관 대위나 승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 다만 사건 주소가 1층 104호인 반면 조사된 호실에는 201호·601호·401호·402호 등이 함께 포함돼 있습니다. 따라서 아래 점유자들이 104호 자체를 점유하는지는 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 347,900,000원 가정)

현재 회차에서 총 채권액 2,790,738,374원 중 채권자 예상배당은 342,229,400원, 미배당은 2,448,508,974원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 347,900,000원에서는 집행비용 5,670,600원을 제외한 342,229,400원이 선순위 근저당권에 배당되고, 그 뒤의 권리자들은 배당을 받지 못하는 계산입니다. 2회 유찰 시 미배당은 2,551,417,795원, 3회 유찰 시 2,623,453,969원으로 늘어납니다. 그러나 후순위 채권이 미배당된다는 사실 자체가 곧 매수인 인수로 이어지는 구조는 아닙니다.

④ 가격 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 결론은 보류

감정가는 497,000,000원이고 현재 최저매각가는 347,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 번 더 유찰되면 243,529,999원, 세 번째 회차는 170,470,999원으로 계산돼 있습니다. 다만 동일 상가의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인폭만 보고 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 서구 내당동 두류네거리 북측 근거리에 위치하며, 부근은 노변 상가지대를 형성하고 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 근거리에 도시철도 2호선 두류역이 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 8층 건물이며 1층 104호는 기호 1에 해당합니다.
• 설비. 공동 위생설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 주차타워, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 세로장방형의 평탄한 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 서측 광대로, 동측 세로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 대로1류와 소로3류에 접합니다.
• 공시지가. 3,170,000원/㎡, 토지면적 676.8㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 상업용 집합상가는 주거용보다 임차수요·공실·수익률에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로, 현장 영업상태와 임대차 조건 확인이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 104호 점유자 특정. 현황조사의 201호·601호·401호·402호 및 ‘전부’ 점유자가 실제 104호와 어떤 관계인지 원본 서류와 현장에서 확인하세요.
• 미상 임차인. 지에이코리아 주식회사·(주)대교·김성용은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. (주)대교는 보증금도 확인이 필요합니다.
• 말소기준 재확인. 2021.05.07. 을구 5번 근저당권과 2026.02.24. 권리이전 내용을 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
• 공동담보. 을구 5번 근저당권은 공동담보가 설정돼 있으므로 배당관계와 채권 잔액을 원본으로 확인하세요.
• 상가 현황. 감정평가상 일부 호실은 음식점·사무실 등으로 이용되고 잔여 부분은 공실로 조사됐습니다. 104호의 현재 영업·공실 상태를 현장 확인하세요.
• 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 응찰가를 정하지 말고 인근 상가 실거래·임대료·공실률을 별도로 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 비교적 정리됐지만, 점유 확인이 관건

등기만 보면 구조는 명확합니다. 2021.05.07. 구미신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 가압류·근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 이 사건은 “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 사건 주소는 1층 104호인데 현황조사에는 다른 호실과 ‘전부’ 점유자가 함께 나타나고, 전입일 또는 보증금이 확인되지 않은 점유자도 있습니다. 따라서 권리상 0원 인수 계산과 실제 임차·점유 위험을 분리해서 봐야 합니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 감정가의 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 결론은 등기권리는 비교적 정리됐지만, 104호 점유관계와 가격 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.