대구지방법원 2024타경40271. 대구광역시 서구 내당동 230-5, 서대구로 32에 위치한 1층 104호입니다. 사건의 물건 용도는 대지로 표시되어 있으며, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 해당 호실은 근린생활시설 단위상가로 설명됩니다. 따라서 아파트가 아닌 상업용 부동산 관점에서 접근해야 하며, 대지 표시와 구분건물 권리의 관계도 매각목록에서 확인할 필요가 있습니다.

소유자는 이종수입니다. 2021년 5월 7일 구미신용협동조합의 채권최고액 1,428,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 다수의 가압류·경매개시결정·압류가 이어졌습니다. 해당 근저당권은 공동담보와 권리이전 이력이 있으므로, 표시된 채권최고액을 이 104호만의 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당

말소기준권리는 2021.05.07 구미신용협동조합 근저당권입니다. 이보다 먼저 설정된 농협은행 및 나윤수 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 신탁등기 역시 말소된 이력이 있습니다.

말소기준 이후 설정된 성난희·신용보증기금·주식회사 영산기업·이승현의 가압류, 김광우 근저당권, 경매개시결정 및 대구광역시 서구 압류는 매각에 따른 소멸 대상으로 정리됩니다. 다만 구미신용협동조합의 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기가 이루어졌으므로, 실제 배당권자 및 채권잔액은 최신 기록으로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 호실별 대항력 구분이 핵심

현황조사에는 5명의 임차인 또는 점유관계자가 기재되어 있습니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않으므로 실제 기재된 임차인 수는 5명입니다. 다만 이들이 모두 경매대상인 104호의 임차인이라는 의미는 아니며, 각 점유 호실과 '전부' 기재의 범위를 반드시 구분해야 합니다.

보증금과 월세는 현황조사 기재액을 그대로 표시했습니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 임차인은 우선변제 여부를 미상으로 표시했습니다. 상가의 대항력은 인도와 사업자등록 등 법정 요건을 기준으로 별도 확인이 필요합니다.

배당모형은 매수인 인수액을 0원으로 계산했지만, 이는 확인되지 않은 임차보증금까지 법적으로 소멸한다고 입증하는 자료가 아닙니다. 만약 경매대상 104호에 매수인이 인수해야 할 보증금이 존재한다면 실질취득비용은 낙찰가 + 인수금으로 계산해야 합니다. 특히 인수해야 하는 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조에서는 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수가 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 49% 할인과 저가매수는 다르다

감정가는 497,000,000원, 현재 최저매각가는 243,530,000원입니다. 두 차례 유찰되면서 감정가 대비 49% 수준까지 내려왔습니다. 감정가와의 차이는 253,470,000원이지만, 이 차액을 시세 대비 이익으로 해석할 수 없습니다.

현재 비교 가능한 실거래 평균, 최신 거래가격 또는 거래 추세가 확인되지 않았습니다. 상업용 부동산은 업종 수요·공실·임대수익·전면 도로 접근성·층별 가치에 따라 가격 차이가 크므로, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다는 근거는 아직 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 243,530,000원 가정)

현재 회차 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제하면 구미신용협동조합 근저당권 배당분으로 239,320,580원이 산정되며, 나머지 후순위 채권자는 배당액이 0원으로 계산됩니다.

채권액 합계 2,790,738,374원 · 채권자 예상배당 239,320,580원 · 미배당 2,551,417,794원 · 소유자 잔여 0원. 근저당권 이전 및 공동담보 관계가 있어 실제 배당권자와 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 경매개시결정 관련 청구액은 중복 채권 가능성을 확인해야 합니다. 미배당 채권액 전체가 곧 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 서구 내당동 두류네거리 북측 근거리의 노변 상가지대에 위치합니다. 주변은 상업시설 중심으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량출입이 가능하며 버스승강장과 도시철도 2호선 두류역이 인근에 있어 제반 교통사정은 편리한 편으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 8층 근린생활시설 건물로, 주차타워·승강기·소화전·스프링클러 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역으로, 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 676.8㎡, 공시지가는 3,170,000원/㎡로 제시되어 있으나 이는 개별 104호의 전유면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 도로. 서측 광대로와 동측 세로에 접하며, 주변 토지는 대체로 평탄합니다.
• 규제. 방화지구·시가지경관지구(중심)와 교육환경 관련 상대보호구역 등에 해당하여 업종별 인허가 및 이용 제한 확인이 필요합니다.
• 이용상태. 해당 104호는 공부상 일반음식점으로 설명됩니다. 건물의 다른 호실에서는 음식점·사무실 이용 및 공실이 함께 확인되므로 개별 호실의 실제 영업·공실 상태를 별도로 조사해야 합니다.
• 환금성. 노변 상업시설과 교통 접근성은 장점이지만, 공실 위험과 임차수요·임대수익이 가격을 좌우합니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각목록 확인. 대지로 표시된 물건과 집합건물 104호의 매각 범위, 대지권, 전유부분 및 일괄매각 여부를 원본에서 대조하세요.
• 실제 임차인 확정. 현황조사의 201호·401호·402호·601호 및 '전부' 임차관계 중 어느 부분이 104호에 적용되는지 확인하세요.
• 대항력 확인. 미상 임차인의 사업자등록, 점유 개시, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고 인수 가능한 보증금을 별도 산정하세요.
• 채권권리 확인. 구미신용협동조합 근저당권의 이전, 공동담보 관계, 최신 채권잔액 및 배당권자 변동을 확인하세요.
• 실거래·임대수익 검증. 같은 상권의 1층 근린생활시설 거래가격, 임대료, 공실률과 관리비 등을 확인한 후 실질취득비용과 비교하세요.
• 점유·명도. 실제 사용자가 누구인지 확인하고 영업시설, 임차인 인도 및 명도 비용을 검토하세요.
• 건축물대장. 104호의 공부상 용도, 실제 용도, 전유면적, 위반사항 및 분할 사용 여부를 직접 대조하세요.
• 배당 및 조세. 미납 세금, 임차인 최우선변제, 공동담보 배당관계와 관리비 체납을 확인하세요.
• 매각기일 재확인. 2026.10.22 기일에 변경·취하·정지 또는 매각조건 변경이 있는지 법원 공고를 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 인수권리 확인이 먼저”

이 사건은 감정가 497,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 243,530,000원까지 낮아진 근린생활시설입니다. 말소기준 이후 등기권리가 정리되는 구조이고 배당모형상 매수인 인수는 0원으로 계산되지만, 임차관계와 점유 범위가 확정되지 않았다는 점이 핵심 위험입니다.

또한 실제 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단할 수 없습니다. 추가 유찰되더라도 선순위 인수보증금이 확인된다면 실질취득비용은 낙찰가만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 등기상 말소 구조는 확인되지만, 임차·시세·환금성 검증은 아직 필요합니다. 따라서 이 물건은 현재 단계에서 공격적으로 입찰하기보다 104호의 실제 임차관계와 실거래 시세를 확정한 뒤 접근하는 보수적 관찰 대상으로 평가합니다.