대구지방법원 2024타경40271. 대구광역시 달성군 옥포읍 돌미로 36, 4층402호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 이 건물이 속한 기호11-16은 근린생활시설(학원·사무실·의원)인 집합상가로 조사됐습니다. 현지명칭은 벽진메디컬이며 경서중학교 남동측 인근, 아파트단지와 각종 근린생활시설이 형성된 곳입니다.

등기부에서 먼저 볼 것은 과거 권리가 아니라 현재 효력이 남아 있는 기준권리입니다. 2016.05.11 주식회사대구은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2017.02.24 대구경북능금농업협동조합 채권최고액 576,000,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 나윤수의 강제경매개시결정, 대구경북능금농업협동조합의 임의경매개시결정, 주식회사 영산기업 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 등기는 소멸

2016.05.11 주식회사대구은행의 채권최고액 1,620,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 나윤수 명의의 2020.01.23 채권최고액 324,000,000원 근저당권과 2020.11.13 채권최고액 780,000,000원 근저당권 역시 2020.11.26 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2017.02.24 설정된 대구경북능금농업협동조합 근저당권입니다.

② 임차인·점유관계 — 402호는 ‘대항력 없음’으로 단정하면 안 된다

현황조사상 실제 임차인·점유관계는 5명이고 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 이 가운데 김성용은 점유 부분이 401호,402호, 이용상태가 교회로 기재돼 이 사건 402호와 직접 연결됩니다. 보증금은 30,000,000원, 월차임은 2,000,000원이나 전입신고일이 미상이라 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

감정평가의 이용상태에서는 일부 사용 호실 외 잔여부분이 공실 상태인 것으로 조사됐으나, 현황조사·매각물건명세서에는 김성용이 401호,402호를 교회로 점유하는 것으로 기재돼 있습니다. 조사 시점과 자료별 표시가 다르므로 입찰 직전 실제 점유상태 확인이 중요합니다.

③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 205,800,000원으로, 1회 유찰된 감정가 294,000,000원의 70%입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 이 70%를 곧바로 “시세 대비 70%”로 해석할 수는 없습니다.

특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 근린생활시설 집합상가입니다. 현재 회차의 최저가만 보고 가격 메리트를 가점할 근거가 없으며, 실제 점유·임대관계와 현장 영업성, 공실 여부를 함께 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 205,800,000원 가정)

채권 총액 1,689,525,008원 중 채권자 예상배당은 202,118,800원, 미배당은 1,487,406,208원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 경서중학교 남동측 인근의 집합상가로, 부근은 아파트단지와 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하며 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 건물로, 4층에 401호와 402호가 있습니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·스프링쿨러·승강기설비가 되어 있습니다.
• 도로. 북측 폭 약 25미터, 동측 폭 약 15미터, 남측 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구이며, 공시지가는 1,748,000원/㎡, 토지면적은 726.4㎡입니다.
• 건축물 위반. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 402호 점유자 대항력 확인. 김성용의 전입신고일이 미상입니다. 보증금 30,000,000원과 월차임 2,000,000원이 확인된 만큼 대항력 유무를 원본으로 확정해야 합니다.
• “전부” 점유 범위 확인. (사)더불어함께새희망과 (주)대교는 점유 부분이 “전부”로 표시돼 있어 실제 402호와의 관계를 확인해야 합니다.
• 공실 여부 현장 확인. 감정평가 이용상태와 현황조사상 점유 표시가 일치하지 않는 부분이 있으므로 실제 사용자를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 인근 집합상가의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
• 배당표 원본 대조. 배당모형상 인수는 0원이지만 당해세·최우선변제 및 미상 임차인의 권리 여부에 따라 실제 부담은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유는 아직 닫히지 않았다”

이 사건의 등기 권리 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 2017.02.24 대구경북능금농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 신용보증기금 가압류와 경매개시결정, 주식회사 영산기업 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.

하지만 결론을 “인수 0원 안전형”으로 끝내기에는 402호 점유관계가 남아 있습니다. 김성용의 보증금 30,000,000원과 월차임 2,000,000원이 확인되면서도 전입신고일은 미상이고, “전부”로 표시된 다른 점유관계도 존재합니다. 따라서 대항력 가능·미상인 점유자를 확인하기 전에는 실질취득액을 205,800,000원으로 확정해 볼 수 없습니다.

가격 역시 동일·유사 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가의 70%라는 할인율 자체를 투자 메리트로 평가하기 어렵습니다. 등기상 후순위 소멸은 명확하지만, 점유·가격 검증은 보류. 이 물건의 입찰 전 핵심은 402호의 실제 점유자와 대항력, 그리고 현장 상가가치 확인입니다.