대구지방법원 2024타경40271. 대상은 대구광역시 서구 내당동 230-5, 도로명주소 서대구로 32의 5층501호입니다. 감정평가상 기호 1~10은 철근콘크리트구조 지하1층·지상8층 근린생활시설이고, 이 물건은 그중 기호7, 5층501호에 해당합니다. 공부상 이용은 기원이고, 현황은 음식점으로 이용 중인 기호4, 사무실로 이용 중인 기호8·10을 제외한 잔여부분이 공실 상태로 조사됐습니다.
등기권리의 핵심은 비교적 선명합니다. 2021.05.07 방촌신용협동조합의 채권최고액 2,196,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 현재 남은 후순위 가압류·압류·경매개시결정과 2025.01.20 김광우 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 등기권리가 아니라 점유관계와 현황표시입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경40271 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 서대구로 32, 5층501호 · 대구광역시 서구 내당동 230-5 |
| 용도 / 이용 | 대지 · 집합건물(근린생활시설) · 공부상 기원 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상8층 · 5층501호 |
| 소유자 | 이종수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,451,000,000원 / 1,015,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 424,109,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 말소기준 | 2021.05.07 을구 5번 근저당권 · 방촌신용협동조합 · 채권최고액 2,196,000,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기권리는 소멸형
2020.10.28 이종수 소유권보존 후 2020.11.11 주식회사무궁화신탁으로 신탁됐다가, 2021.05.07 신탁등기가 말소되고 소유권이 다시 이종수에게 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 방촌신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 성난희·신용보증기금·주식회사 영산기업·이승현의 가압류, 서구(대구광역시)의 압류, 나윤수 및 방촌신용협동조합의 경매개시결정, 김광우의 후순위 근저당권은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 5명, 그중 대항력 미상 3건
현황조사에는 보증기관 대위·승계 중복 없이 실제 임차인 5명이 기재돼 있습니다. 김양규와 (사)더불어함께새희망은 신고일이 말소기준인 2021.05.07보다 뒤여서 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 반면 지에이코리아 주식회사, (주)대교, 김성용은 신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김양규 | 201호 | 2023.12.20 | 5,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 지에이코리아 주식회사 | 601호 · 사무실 | 미상 | 3,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| (사)더불어함께새희망 | 전부 · 사무실 | 2022.06.02 | 20,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)대교 | 전부 · 사무실 | 미상 | 미상 | 1,500,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김성용 | 401호,402호 · 교회 | 미상 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
③ 가격 위치 — 1회 유찰로 감정가 70%
감정가는 1,451,000,000원, 현재 최저매각가는 1,015,700,000원으로 1회 유찰·감정가 70% 구간입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 710,990,000원(49%), 3회 유찰 시 497,692,999원(34%)입니다.
다만 이 사건에서는 현재 가격이 시세보다 싸다고 판단할 거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 근린생활시설이고 현황 공실로 조사된 점, 501·502 분할표시와 임차관계 확인이 남아 있어 가격보다 현황확인이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,015,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,557,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 방촌신용협동조합 | 2,196,000,000원 | 1,003,143,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 성난희 | 15,408,037원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 224,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 경매개시결정 · 나윤수 | 424,109,589원 | 0원 |
| 6. 갑구 13번 가압류 · 주식회사 영산기업 | 41,305,830원 | 0원 |
| 7. 을구 6번 근저당권 · 김광우 | 130,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 17번 경매개시결정 · 방촌신용협동조합 | 424,109,589원 | 0원 |
| 9. 갑구 18번 가압류 · 이승현 | 103,805,329원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 3,558,738,374원, 채권자 배당액 1,003,143,000원, 미배당 2,555,595,374원, 소유자 잔여 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 건축물 표시 — 등기 501호, 현황도 501·502호
매각물건명세서 비고에는 부동산등기부등본상 5층501호이지만 건축물현황도상 501호 및 502호로 각각 분할표시돼 있다고 기재돼 있습니다. 감정평가 기타사항에서도 기호4~8,10은 건축물현황도상 각각 분할표시가 돼 있다고 조사됐고, 이 물건인 기호7 역시 그 범위에 포함됩니다.
즉 등기상 경매대상 표시와 현장에서 나뉘어 보이는 공간이 일치하는지, 501호와 502호의 실제 경계·점유·출입구가 어떻게 구성돼 있는지를 확인해야 합니다. 현황조사 임차인 표시가 여러 호수와 “전부”로 섞여 있는 점까지 겹쳐 현장 확인의 중요도가 높은 사건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 내당동 ‘두류네거리’ 북측 근거리에 위치하며, 부근은 노변 상가지대를 형성하고 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스승강장, 근거리에 두류역(도시철도 2호선)이 위치해 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 세로 장방형·평지이고, 서측으로 광대로, 동측으로 세로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며, 대로1류와 소로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 676.8㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 공시지가 3,170,000원/㎡입니다.
- 설비. 공동 위생설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 주차타워, 승강기설비가 돼 있습니다.
- 현황. 공부상 기원으로 표시된 5층501호는 감정조사상 잔여 공실 부분에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 3건. 지에이코리아 주식회사, (주)대교, 김성용의 신고일과 확정일자·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- (주)대교 보증금. 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 계약내용 확인이 필요합니다.
- 점유부분 대응. 현황조사의 201호·601호·전부·401호·402호 표시가 본건 5층501호와 어떤 관계인지 대조해야 합니다.
- 501·502 분할표시. 등기상 501호와 건축물현황도상 501호·502호의 실제 경계와 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 2026.02.24 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 을구 5번 근저당권의 최신 권리자 표시를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교 없이 “싸다”고 단정할 근거는 없습니다.
- 배당 가정. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 등기보다 현황이 어려운 사건
이 사건은 등기부만 보면 구조가 단순합니다. 2021.05.07 방촌신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 현재 남은 권리는 대부분 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
하지만 실제 입찰판단은 여기서 끝나지 않습니다. 실제 임차인 5명 중 3명의 대항력 판정이 미상이고, 본건 5층501호는 건축물현황도에서 501호와 502호로 분할표시돼 있습니다. 현황조사 점유부분도 여러 호수와 “전부”가 혼재합니다. 따라서 이 물건은 “후순위 권리 소멸 = 바로 안전”으로 결론내리기보다, 점유관계와 공간 경계를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 C등급 사건입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 가점을 주기도 어렵습니다.
