대구지방법원 2024타경40271. 옥포읍 강림리, 돌미로 36의 2층 202호입니다. 감정평가상 이 건물이 속한 기호 11~16은 지상 4층 철근콘크리트 건물의 근린생활시설 집합상가로 조사됐습니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 형성돼 있고, 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 있습니다.

권리 흐름만 보면 기준점은 분명합니다. 2017년 6월 2일 설정된 대구경북능금농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 이후 남아 있는 신용보증기금 가압류, 나윤수의 강제경매개시결정, 주식회사 영산기업 가압류, 사단법인더함께새희망 전세권은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 등기상 말소 여부와 별개로 확인해야 할 점유·대지권 문제가 큽니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

현재 말소기준으로 잡힌 근저당은 2017.06.02 접수된 대구경북능금농업협동조합의 채권최고액 936,000,000원 근저당입니다. 이 근저당에는 공동담보목록 제2017-382호가 붙어 있습니다. 2019.10.02에는 같은 근저당에 채권최고액 684,000,000원으로 변경된 기재도 있습니다.

그 이전의 주식회사대구은행 근저당 1,620,000,000원은 2017.06.02 해지로 말소됐고, 2018년 조영래 가압류 370,000,000원 역시 2019.08.07 해제로 말소됐습니다. 나윤수 명의의 2020년 근저당들도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 매각으로 정리되는 핵심 권리는 말소기준 근저당과 그 이후 권리들입니다.

② 임차·점유관계 — 6건 중 4건은 대항력 가능·미상

현황조사와 명세서에는 총 6건의 점유·임차 기재가 있습니다. 이 중 김양규와 (사)더불어함께새희망은 전입일이 2017.06.02 말소기준보다 뒤이므로 자료상 대항력이 없습니다. 반면 지에이코리아 주식회사, (주)대교, 김성용, 사단법은 전입일이 확인되지 않았고 일부는 보증금도 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가격은 221,200,000원으로 감정가 316,000,000원의 70%입니다. 하지만 이 물건에 대해서는 최근 실거래 평균이나 최신 거래와 대조할 수 있는 시세 수치가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

특히 본건군은 근린생활시설 집합상가이고, 기호 11~16의 감정평가 이용상태에는 학원·사무실·의원, 일부 공실 상태가 함께 조사돼 있습니다. 상가는 주거용 부동산보다 임대수익·공실·개별 호실의 실제 사용상태에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로, 현재 회차 가격은 권리 정리 여부와 별개로 독립적인 가격 검증이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 221,200,000원 가정)

현재 회차 배당 시뮬레이션의 채권 총액은 1,645,415,419원, 채권자 배당액은 217,303,200원, 미배당은 1,428,112,219원입니다. 경매 채권자 나윤수의 예상배당도 0원이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 옥포읍 강림리 경서중학교 남동측 인근의 벽진메디컬 2층 202호로, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상4층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·소화전·스프링클러·승강기설비가 있습니다.
• 도로. 북측 약 25미터, 동측 약 15미터, 남측 약 12미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구이며 공시지가는 1,748,000원/㎡입니다.
• 이용. 기호 11~16은 공부상 근린생활시설(학원·사무실·의원)이고, 조사 당시 잔여부분은 공실 상태인 것으로 기재됐습니다.
• 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대지권 원인부터 확인. 대지권 미등기이며 유무 자체가 불명입니다. 최저가에 대지권 가격이 포함돼 있다는 문구만으로 권리취득을 단정하지 말고 대지권 성립·등기 가능성을 확인해야 합니다.
• 202호 실제 점유자 특정. 201·601·401·402호 등 다른 호실 기재가 섞여 있으므로 202호를 실제로 점유하는 사람·법인과 점유 시점을 별도로 확인해야 합니다.
• 대항력 미상 4건 확인. 전입일 미상 또는 보증금 미상 점유자는 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다.
• 전세권자 명칭 대조. 등기부의 사단법인더함께새희망과 현황조사의 (사)더불어함께새희망 기재를 원문에서 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 공동담보목록 제2017-382호가 있으므로 실제 채권·배당관계는 공동담보 전체와 함께 검토하는 것이 안전합니다.
• 근저당 변경기재 확인. 2017년 채권최고액 936,000,000원 설정 뒤 2019.10.02 채권최고액 684,000,000원 변경기재가 있습니다.
• 가격은 별도 검증. 현재가는 감정가의 70%이지만 실거래 비교수치 없이 ‘저렴하다’고 단정하지 말고 상가 임대료·공실·개별 호실 거래를 확인해야 합니다.
• 배당표 한계. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제 및 실제 채권액에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “70% 유찰가보다 대지권·점유 확인이 먼저”

현재 최저가는 221,200,000원으로 감정가 316,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 말소기준 이후 등기는 매각으로 소멸하고 배당표상 매수인 인수액도 0원이므로, 등기 순위만 보면 구조는 비교적 명확합니다.

하지만 이 사건의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 대지권이 미등기이고 그 유무도 알 수 없다는 점, 그리고 점유기재 6건 가운데 4건의 대항력이 가능·미상이라는 점입니다. 더구나 현황조사에는 다른 호실 점유자가 함께 기재돼 있어 202호의 실제 점유관계를 먼저 분리해야 합니다. 실거래 시세 수치도 확인되지 않은 상태이므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 가점을 줄 근거도 부족합니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 대지권과 점유관계가 정리되기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.