대구지방법원 2024타경40271. 등기부상 대구광역시 서구 내당동 230-5, 도로명주소 서대구로 32의 6층 601호입니다. 감정요항상 해당 건물의 기호 1-10은 노변 상가지대에 위치한 구분건물 근린생활시설이고, 6층 601호는 현황 사무실로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가는 1,451,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,015,700,000원, 감정가의 70%입니다.
등기 권리만 보면 기준점은 분명합니다. 2021.05.07. 설정된 대구대건신용협동조합의 채권최고액 2,052,000,000원 근저당이 말소기준이며, 2023.06.05. 지에이코리아주식회사 전세권, 이후 가압류·압류·경매개시결정·후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 것과 임차인의 대항력 판단은 별개입니다. 전입신고일이 확인되지 않은 점유자에 대해서는 대항력이 없다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경40271 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 서대구로 32, 6층601호 · 내당동 230-5 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 구분건물 근린생활시설 · 6층 601호 현황 사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상8층 건물 중 6층 601호 |
| 소유자 | 이종수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,451,000,000원 / 1,015,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 424,109,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 등기 발급 | 2026.08.27 · 대구지방법원 서부지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2021.05.07. 을구 5번 대구대건신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 2025.09.22. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 확정채권양도에 따라 이전됐습니다. 기준권리보다 뒤인 지에이코리아주식회사 전세권 100,000,000원, 성난희 가압류 15,408,037원, 신용보증기금 가압류 224,000,000원, 서구(대구광역시) 압류, 주식회사 영산기업 가압류 41,305,830원, 김광우 근저당 130,000,000원, 이승현 가압류 103,805,329원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 601호의 ‘미상’이 핵심
| 임차인 / 점유자 | 부분·용도 | 보증금 / 차임 | 전입신고 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김양규 | 201호 | 5,000원 / 해당 없음 | 2023.12.20 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 지에이코리아 주식회사 | 601호 · 사무실 | 3,000원 / 해당 없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| (사)더불어함께새희망 | 전부 · 사무실 | 20,000,000원 / 800,000원 | 2022.06.02 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)대교 | 전부 · 사무실 | 미상 / 1,500,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김성용 | 401호,402호 · 교회 | 30,000,000원 / 2,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 지에이 | 주거 | 0원 / 해당 없음 | 2024.11.20 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조사된 임차·점유 명의는 6명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 김양규, (사)더불어함께새희망, 지에이는 전입신고가 말소기준권리 2021.05.07. 이후여서 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 반면 지에이코리아 주식회사, (주)대교, 김성용은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
특히 이 사건 물건은 601호이므로 601호 지에이코리아 주식회사의 권리관계가 직접적인 확인 대상입니다. 등기상 지에이코리아주식회사 명의 전세권은 2023.06.05. 설정되어 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하지만, 현황조사상 임차관계의 전입신고일은 미상이므로 두 사실을 하나로 합쳐 “무조건 인수 없음”으로 처리하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,015,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,557,000원 |
| 2. 근저당 · 대구대건신용협동조합 | 2,052,000,000원 | 1,003,143,000원 |
| 3. 전세권 · 지에이코리아주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 성난희 | 15,408,037원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 224,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 나윤수 | 424,109,589원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 영산기업 | 41,305,830원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 김광우 | 130,000,000원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 대구대건신용협동조합 | 424,109,589원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 이승현 | 103,805,329원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 3,514,738,374원 중 1,003,143,000원이 배당되고 2,511,595,374원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 내당동, 두류네거리 북측 근거리에 위치하며 부근은 노변 상가지대를 형성하고 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 버스승강장 및 근거리에 두류역(도시철도 2호선)이 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 기호 1-10 중 6층 601호는 공부상 사진관 계열 호실군에 포함된 건물이나 감정 당시 현황은 사무실로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 토지는 서측 광대로, 동측 세로에 접하고 있으며 토지형상은 세로 장방형, 인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 대로1류와 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 3,170,000원/㎡ · 토지면적 676.8㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용입니다.
- 설비. 공동 위생설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 주차타워, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 601호 임차관계. 지에이코리아 주식회사의 실제 점유개시·전입 또는 사업자등록 관련 시점과 보증금 관계를 원본으로 확인하세요.
- (주)대교 점유범위. “전부” 사용으로 조사됐으나 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 실제 601호 포함 여부와 계약 내용을 현장에서 대조해야 합니다.
- 등기 전세권과 임차권 구분. 지에이코리아주식회사 전세권 100,000,000원은 후순위로 소멸하지만, 별도 임차관계의 대항력은 독립적으로 판단하세요.
- 601·602 분할표시. 등기부상 601호와 건축물현황도상 601·602호 구획이 실제 어떤 상태인지 출입구·벽체·점유현황을 확인하세요.
- 동시·후속 경매관계. 2024.09.03. 나윤수의 강제경매개시결정과 2025.07.02. 대구대건신용협동조합의 임의경매개시결정이 함께 등기돼 있으므로 사건기록과 매각대상 범위를 대조하세요.
- 권리이전. 말소기준 근저당은 2025.09.22. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기부에서 권리자 표시를 확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 예상배당에 반영되지 않았으므로 확정 배당으로 보지 마세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 비율만으로 가격 가점을 주지 말고 최근 실거래·임대료·공실·수익률을 별도 검증하세요.
맺으며 — “등기 소멸”보다 “현황 확인”이 더 중요한 물건
이 사건은 말소기준 자체가 복잡한 물건은 아닙니다. 2021.05.07. 대구대건신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 전세권·가압류·압류·경매개시결정·근저당이 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 601호 지에이코리아 주식회사의 대항력은 미상이고, (주)대교 역시 전입신고일·보증금이 확인되지 않습니다.
여기에 등기부상 601호가 건축물현황도상 601·602호로 분할표시된다는 점까지 겹칩니다. 따라서 이 물건을 “후순위 권리가 다 소멸하니 안전하다”는 한 문장으로 끝내기보다, 601호 실제 점유자·계약관계·구획 상태를 확인한 뒤 인수 여부를 확정하는 것이 맞습니다. 현재 가격은 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 비교자료 없이 가격 메리트를 단정해서도 안 됩니다. 등기 구조는 비교적 선명하지만, 임차·현황 확인 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.
