대구지방법원 2024타경40271. 대구광역시 서구 내당동 230-5, 서대구로 32에 있는 6층 601호입니다. 물건의 용도 표기는 대지이지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가 내용상 해당 호실은 근린생활시설의 독서실 용도로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 입찰 검토에서는 토지만의 매각인지, 집합건물 전유부분과 대지권이 포함된 매각인지부터 매각목록 원본으로 확인해야 합니다.
가격만 보면 눈길이 갑니다. 감정가는 약 14.51억 원인데 두 차례 유찰되면서 현재 최저가는 약 7.11억 원입니다. 그러나 동일 호실 또는 비교 가능한 상가의 최근 실거래가가 확인되지 않아 7.11억 원이 현재 시장에서 저렴한 가격인지는 판단할 수 없습니다. 노변 상가의 환금성, 공실 가능성, 실제 점유와 매각 범위까지 함께 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경40271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 내당동 230-5, 서대구로 32, 6층 601호 |
| 물건종류 / 용도 | 용도 표기: 대지 · 등기: 집합건물 · 감정평가상: 근린생활시설(601호 독서실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 8층 중 6층 601호 |
| 소유자 | 이종수 (단독소유) |
| 감정가 | 1,451,000,000원 |
| 최저매각가 | 710,990,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 나윤수 / 424,109,589원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 말소기준권리 | 2021.05.07 · 을구 5번 · 대구대건신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,052,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.09.22 · 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 공부상 특이사항 | 등기부상 601호이나 건축물현황도에는 601호 및 602호로 분할표시 |
① 권리 흐름 — 기준은 2021년 근저당
말소기준권리는 2021.05.07 설정된 대구대건신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,052,000,000원이며, 2025.09.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 이 이전은 새로운 선순위 근저당권이 생긴 것이 아니라 기존 담보권의 권리자가 변경된 것입니다.
2023년에 설정된 지에이코리아주식회사의 전세권, 김광우의 후순위 근저당권, 이후의 가압류·압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 반면 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 실제 점유자에 대한 인도·임대차 관계가 모두 해소된다는 사실은 별개입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 명도 위험은 미확정
현황조사 및 매각물건명세서 관련 기록에는 서로 다른 6개 명의가 나타납니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 명의는 없지만, 일부 기록은 다른 호실에 관한 것이고 지에이코리아 관련 명칭도 중복될 가능성이 있어 이를 곧바로 601호의 확정 임차인 6명으로 해석할 수 없습니다.
| 명의 / 점유 부분 | 보증금·차임 | 전입·사업자 관련 일자 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김양규 201호 |
보증금 5,000원 | 2023.12.20 | 없음 | 미확인 | 601호와 별개 호실 · 승계 해당 없음으로 판단 |
| 지에이코리아 주식회사 601호 · 사무실 |
보증금 3,000원 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 · 전세권과 관계 확인 필요 |
| (사)더불어함께새희망 전부 · 사무실 |
보증금 20,000,000원 월 800,000원 |
2022.06.02 | 없음 | 미확인 | 말소기준 이후 신고 · 실제 점유 범위 확인 |
| (주)대교 전부 · 사무실 |
보증금 미상 월 1,500,000원 |
미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 · 보증금 확인 필수 |
| 김성용 401호·402호 · 교회 |
보증금 30,000,000원 월 2,000,000원 |
미상 | 미상 | 미확인 | 다른 층 점유 · 601호 해당 여부 구분 필요 |
| 지에이 주거 · 호실 미특정 |
0원 기재 실제 보증금 확인 필요 |
2024.11.20 | 없음 | 미확인 | 말소기준 이후 신고 · 지에이코리아와 동일 점유 여부 확인 |
대항력 판정은 기록된 신고일과 말소기준일을 비교한 것으로, 사무실의 사업자등록·사업장 인도 등에 관한 증빙이 확인되지 않은 점유자는 미상으로 표기했습니다. 보증금 5,000원·3,000원 등의 기재는 조사상 금액이며 계약서 확인이 필요합니다. 우선변제권은 확정일자 및 배당요구 자료를 확인해야 합니다.
③ 감정가 대비 할인 — 시세와는 구분
현재 최저매각가는 감정가의 49%입니다. 하지만 상가 매각에서는 감정평가액과 현재 시장에서 실제로 거래 가능한 금액 사이에 차이가 발생할 수 있습니다. 이 물건의 현재 시장가격을 뒷받침할 동일·유사 상가 실거래 비교가 확인되지 않아 감정가의 절반 수준이라는 이유만으로 저가 매수라고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 710,990,000원 | 2,813,258,274원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 497,692,999원 | 3,024,422,305원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 348,385,099원 | 3,172,030,666원 |
추가 유찰 시 최저가가 내려가더라도 임차관계와 공부상 불일치가 해소되는 것은 아닙니다. 물건의 용도·실제 면적·점유 관계·매각 범위를 먼저 확정한 뒤 수익가치와 환금성을 비교해야 합니다. 특히 상가의 경우 현재 임대수익을 실제 계약서 및 입금내역으로 확인하는 과정이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 710,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,509,900원 |
| 1. 근저당 · 대구대건신용협동조합 | 2,052,000,000원 | 701,480,100원 |
| 2. 전세권 · 지에이코리아주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 성난희 | 15,408,037원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 224,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매 · 나윤수 | 424,109,589원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 영산기업 | 41,305,830원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 김광우 | 130,000,000원 | 0원 |
| 8. 임의경매 · 대구대건신용협동조합 | 424,109,589원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 이승현 | 103,805,329원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 9,509,900원을 제외한 701,480,100원이 말소기준 근저당에 배당되는 단순 추정입니다. 전세권 및 후순위 채권자는 이 모형에서 배당을 받지 못합니다. 채권최고액은 실제 피담보채무와 다를 수 있고, 조세·최우선변제·배당순위 조정은 반영되지 않았습니다. 경매개시결정에 관한 청구액과 담보권 채권액이 중복 집계되었을 가능성이 있으므로 총채권액·미배당액을 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 내당동 두류네거리 북측 근거리의 노변 상가지대입니다. 주변은 각종 근린생활시설과 상업시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스승강장 및 도시철도 2호선 두류역이 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 8층 건물로, 공용 위생설비·소화전·스프링클러·주차타워·승강기설비가 기재되어 있습니다.
- 용도. 감정평가상 해당 6층 601호는 공부상 독서실 용도입니다. 다만 실제 사용상태 및 점유자의 영업 현황은 현장 확인이 필요합니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며, 대로1류와 소로3류에 접합니다. 공시지가는 3,170,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 공부상 분할. 601호는 건축물현황도상 601호 및 602호로 분할표시되어 있습니다. 실제 출입구·경계·벽체 및 사용 구획과 등기상 전유부분이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 환금성. 노변 상가 및 교통 접근성은 장점이나, 6층 상업시설의 수요, 실제 임대수익, 공실 가능성, 건물 관리상태에 따라 재매각 가능성이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 매각 범위 확인. 대지라는 용도 표기와 집합건물 등기 사이의 관계를 확인하고, 601호 및 대지권이 실제로 매각되는 범위를 확정해야 합니다.
- 601·602호 분할 확인. 건축물현황도, 집합건축물대장, 등기부, 현장 구획을 대조해 면적과 경계, 독립 사용 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 조사. 지에이코리아 주식회사와 (주)대교를 중심으로 계약서·사업자등록·점유개시일·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 전세권 확인. 지에이코리아주식회사 전세권 100,000,000원의 실제 계약관계와 점유관계 및 매각 후 권리 소멸 범위를 확인해야 합니다.
- 다른 호실 분리. 201호 및 401·402호 점유 기록이 601호의 임차관계로 잘못 합산되지 않도록 확인해야 합니다.
- 실거래·임대수익 검증. 감정가 대비 49%만 보고 판단하지 말고 유사 상가 거래가격, 공실률, 실제 임대료, 관리비, 수선비용을 조사해야 합니다.
- 배당 및 조세 확인. 담보권 이전에 따른 실제 채권자, 채권액 중복, 세금 우선순위, 집행비용, 임차인 최우선변제 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 영업시설의 소유관계, 인도 가능성 및 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 매각 일정 재확인. 2026.10.22 매각기일 및 매각조건의 변경·정지 여부를 입찰 전 법원 공고로 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰”보다 중요한 것은 무엇을 인수하는가
이 사건은 감정가 1,451,000,000원에서 최저가 710,990,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 2회 유찰과 49%라는 숫자가 안전한 투자나 시세 대비 저가를 증명하지는 않습니다. 후순위 등기권리가 매각으로 소멸하는 점은 긍정적이지만, 전세권과 임차관계가 겹쳐 있고 일부 점유자는 대항력 및 보증금이 확인되지 않았습니다.
무엇보다 매각 대상의 용도 표기와 집합건물 등기, 건축물현황도상 분할 상태를 정확히 맞춰봐야 합니다. 예상배당은 대부분 말소기준 근저당에 귀속되고 후순위 채권자의 미배당도 상당하지만, 이러한 미배당이 모두 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 반대로 배당모형에서 인수가 0원이라고 계산되었다고 해서 모든 점유 리스크가 사라진 것도 아닙니다.
결론은 가격 매력 판단 보류, 권리·점유·매각범위 추가 확인 우선입니다. 실제 임차관계와 매각 범위가 정리되고 인수 부담이 없다는 점이 확인된 뒤에야, 현재 최저가가 투자 가능한 수준인지 평가할 수 있습니다.
