대구지방법원 2024타경40271. 대구광역시 서구 내당동 230-5, 도로명주소 서대구로 32의 2층 201호입니다. 감정평가 요항상 이 건물은 노변 상가지대에 위치한 구분건물(근린생활시설)이고, 해당 호는 공부상 사무소이나 현황은 음식점으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 감정가는 1,633,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 1,143,100,000원입니다.
권리의 기준점은 2021.05.07. 설정된 광장신용협동조합의 근저당권 1,260,000,000원입니다. 이 근저당권은 2026.02.24. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 말소기준 자체는 같은 2021.05.07. 근저당입니다. 이후 성난희·신용보증기금· 주식회사 영산기업·이승현의 가압류, 김광우 근저당, 경매개시결정과 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경40271 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 서대구로 32, 2층201호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건물(근린생활시설) · 공부상 사무소 · 현황 음식점 |
| 소유자 | 이종수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,633,000,000원 / 1,143,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 424,109,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 토지 | 일반상업지역 · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대세각 · 676.8㎡ |
| 공시지가 | 3,170,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 2021.05.07. 근저당이 기준
초기의 농협은행 근저당 990,000,000원과 나윤수 근저당 2,106,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 2020년 신탁등기도 2021.05.07. 말소돼 소유권은 이종수에게 귀속됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 광장신용협동조합 근저당 1,260,000,000원입니다. 이후의 가압류·압류·근저당· 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — ‘인수 0원’과 별개로 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김양규 | 201호 | 5,000원 | 해당 없음 | 2023-12-20 | 대항력 없음 | 미상 |
| 지에이코리아 주식회사 | 601호 · 사무실 | 3,000원 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| (사)더불어함께새희망 | 전부 · 사무실 | 20,000,000원 | 800,000원 | 2022-06-02 | 대항력 없음 | 미상 |
| (주)대교 | 전부 · 사무실 | 미상 | 1,500,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 김성용 | 401호,402호 · 교회 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
김양규는 2023.12.20. 전입으로 말소기준권리인 2021.05.07.보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. (사)더불어함께새희망 역시 2022.06.02. 전입으로 말소기준 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 지에이코리아 주식회사, (주)대교, 김성용, ‘점포’는 전입신고일이 확인되지 않거나 보증금까지 미상이라 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 이를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 완전히 배제할 수도 없습니다.
③ 배당 구조 (매각가 1,143,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,831,000원 |
| 2. 근저당 · 광장신용협동조합 | 1,260,000,000원 | 1,129,269,000원 |
| 3. 가압류 · 성난희 | 15,408,037원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 224,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 나윤수 | 424,109,589원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 영산기업 | 41,305,830원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 김광우 | 130,000,000원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 광장신용협동조합 | 424,109,589원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 이승현 | 103,805,329원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 총액은 2,622,738,374원, 채권자 예상배당은 1,129,269,000원, 미배당은 1,493,469,374원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,143,100,000원 | 1,129,269,000원 | 1,493,469,374원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 800,170,000원 | 789,768,300원 | 1,832,970,074원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 560,119,000원 | 552,117,810원 | 2,070,620,564원 | 0원 |
유찰이 진행돼 매각가가 1,143,100,000원에서 800,170,000원, 다시 560,119,000원으로 내려가도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이는 등기·배당 계산상의 결과이고, 대항력 판정이 끝나지 않은 점유자가 존재한다는 사실까지 없애주는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 내당동 ‘두류네거리’ 북측 근거리에 위치하며, 부근은 노변 상가지대를 형성하고 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스승강장, 근거리에 두류역(도시철도 2호선)이 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상8층 건물 중 2층 201호 단위상가입니다. 공동 위생설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 주차타워, 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 토지로, 평지·세로장방 형상이며 서측 광대로와 동측 세로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심), 대로1류와 소로3류 접합, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 사항이 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호·202호 분할 확인. 등기부상 201호와 건축물대장·건축현황도의 201호 308㎡ 및 202호 64.4㎡ 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 특정. 김양규·(사)더불어함께새희망 외 전입일 미상 점유자의 실제 점유 위치와 계약관계를 매각물건명세서·현황조사 원문과 대조해야 합니다.
- 대항력 미상자 보완. 지에이코리아 주식회사, (주)대교, 김성용, 점포는 전입일 또는 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 권리이전 확인. 2021.05.07. 광장신용협동조합 근저당은 2026.02.24. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%이지만 실거래 자료가 없으므로 주변 상가 거래·임대수익 자료와 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 건축물대장, 건축현황도를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유와 구획’이 승부처
이 사건은 말소기준권리가 명확합니다. 2021.05.07. 광장신용협동조합 근저당 이후의 가압류, 근저당, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 이를 곧바로 “안전한 물건”으로 단정하기에는 점유관계가 단순하지 않습니다. 일부 점유자는 대항력 없음으로 정리되지만, 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상인 점유자가 남아 있습니다.
더구나 등기부상 2층 201호가 건축물대장·건축현황도상 201호와 202호로 분할돼 있다는 점은 목적물 특정과 명도 범위에 직접 연결됩니다. 실거래 자료도 없어 현재 최저가 1,143,100,000원이 시세상 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기권리는 정리되지만, 점유·구획 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
