대구지방법원 2024타경40271. 대구 서구 내당동, 두류네거리 북측 근거리의 노변 상가지대에 있는 집합건물입니다. 경매목적물은 서대구로 32의 2층 201호로 표시되어 있으며, 감정평가상 근린생활시설로 분류됩니다. 소유자는 이종수이고, 2021년 광장신용협동조합 명의로 설정된 채권최고액 1,260,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다.
이후 여러 건의 가압류와 경매개시결정이 이어졌고, 일부는 이미 말소되었습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%에 해당합니다. 다만 이 물건에서 중요한 것은 감정가 대비 하락폭보다 실제 매각 대상 공간, 점유자, 그리고 대항력 있는 권리의 존재 여부입니다. 특히 201호와 202호가 분할된 건축물 현황을 정확히 이해하지 못하면 낙찰 후 사용·인도 단계에서 문제가 발생할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경40271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 서대구로 32, 2층 201호 대구광역시 서구 내당동 230-5 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린생활시설(사무소·일반음식점 관련) · 공부상 용도지역 일반상업지역 |
| 소유자 | 이종수 (단독소유) |
| 감정가 | 1,633,000,000원 |
| 최저매각가 | 800,170,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 경매신청 관련 | 나윤수 · 강제경매개시결정 2024.09.03 |
| 청구금액 | 424,109,589원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.07 광장신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,260,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.02.24 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기 |
| 공부상 면적 | 건축물대장상 201호 308㎡ 및 202호 64.4㎡로 분할 표시 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 8층 건물 중 2층 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유관계는 별도
말소기준권리는 2021.05.07 을구 5번 근저당권입니다. 광장신용협동조합이 채권최고액 1,260,000,000원으로 설정했으며, 2026.02.24 케이씨유엔피엘대부주식회사에 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 권리자가 변경되었더라도 말소기준 설정일이 새로 바뀌는 것은 아닙니다.
그보다 앞서 설정된 농협은행주식회사 근저당권 990,000,000원과 나윤수 근저당권 2,106,000,000원은 이미 말소되었습니다. 무궁화신탁 명의 신탁등기 역시 말소되어 소유권이 이종수에게 귀속된 이력이 있습니다.
말소기준 이후의 성난희·신용보증기금·주식회사 영산기업·이승현 가압류, 김광우 근저당권, 강제·임의경매개시결정 및 서구 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 등기권리가 소멸한다는 것과 실제 점유자가 인도를 거부하거나 대항력을 주장할 가능성이 없다는 것은 다른 문제입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 미상이 가장 큰 변수
현황조사와 매각물건명세서에 기재된 실제 임차인·점유자 명의는 6명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 이들 중에는 401·402호, 601호 등 경매목적물인 201호와 다른 호실로 기재된 사람도 있습니다. 따라서 이들 전체를 201호의 직접 임차인으로 보거나 보증금을 일괄 합산하는 것은 적절하지 않습니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김양규 | 201호 | 5,000원 | 2023.12.20 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 지에이코리아 주식회사 | 601호 · 사무실 | 3,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| (사)더불어함께새희망 | 전부 · 사무실 | 20,000,000원 | 2022.06.02 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| (주)대교 | 전부 · 사무실 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 김성용 | 401호·402호 · 교회 | 30,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 점포 | 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
보증금은 조사 기재 금액을 원 단위 그대로 표시했습니다. 전입일 외에 상가의 사업자등록·인도 등 대항요건, 확정일자, 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다. 우선변제 미확인은 권리 없음으로 확정한 판단이 아닙니다.
매수인 인수 판단. 현재 배당 추정상 인수액은 0원이지만, 대항력 가능성이 남아 있는 점유자의 보증금 인수가 발생하지 않는다는 뜻은 아닙니다. 만약 실제 매각 대상 공간에 대항력 있는 임차인이 있고 보증금이 매각대금보다 크며 배당으로 전액 회수되지 못한다면, 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 이 경우 실질취득액은 낙찰가에 인수액을 더한 금액으로 판단해야 하며, 낙찰가만 낮아진다고 총취득 부담이 같은 폭으로 줄어드는 것은 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 검증은 별개
감정가 1,633,000,000원이던 물건의 현재 최저매각가는 800,170,000원으로, 2회 유찰에 따라 감정가 대비 49%까지 내려왔습니다. 다음 회차의 유찰 시나리오는 560,119,000원, 그다음은 392,083,300원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 800,170,000원 | 49% | 1,832,970,074원 | 산정 0원·미확정 |
| 3회 유찰 시 | 560,119,000원 | 34.3% | 2,070,620,564원 | 산정 0원·미확정 |
| 4회 유찰 시 | 392,083,300원 | 24.01% | 2,236,944,240원 | 산정 0원·미확정 |
표에서 보듯 회차가 내려갈수록 매각대금은 감소하고 채권자 미배당액은 증가합니다. 그러나 채권 미배당액 증가가 곧 매수인 인수액 증가를 뜻하지는 않습니다. 후순위 권리의 미배당과 대항력 있는 임차인의 보증금 인수는 법률관계가 다르기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 800,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,401,700원 |
| 1. 광장신용협동조합 근저당 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기 |
1,260,000,000원 | 789,768,300원 |
| 2. 성난희 가압류 | 15,408,037원 | 0원 |
| 3. 신용보증기금 가압류 | 224,000,000원 | 0원 |
| 4. 나윤수 강제경매 | 424,109,589원 | 0원 |
| 5. 주식회사 영산기업 가압류 | 41,305,830원 | 0원 |
| 6. 김광우 근저당 | 130,000,000원 | 0원 |
| 7. 광장신용협동조합 임의경매 | 424,109,589원 | 0원 |
| 8. 이승현 가압류 | 103,805,329원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 모의배당입니다. 현재 회차의 채권자 총청구액은 2,622,738,374원, 총배당액은 789,768,300원, 미배당액은 1,832,970,074원입니다. 실제 채권잔액·채권양도·배당순위·당해세·최우선변제 등에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 경매개시결정 관련 청구액은 동일 채권의 중복 여부를 검증해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 대구 서구 내당동 두류네거리 북측 근거리에 위치하며, 주변은 노변 상가지대를 형성하고 있습니다. 일반상업지역에 해당합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 도시철도 2호선 두류역이 근거리에 있어 교통 여건은 편리한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 8층 건물입니다. 승강기·스프링클러·소화전·주차타워 등의 설비가 기재되어 있습니다.
- 현황 이용. 평가상 해당 2층 201호는 공부상 사무소 계열로 분류되지만 현황은 음식점 이용으로 조사되었습니다. 건축물대장에는 201호와 202호가 일반음식점으로 등재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 전체 토지면적 676.8㎡, 공시지가 3,170,000원/㎡이며 서측 대로와 동측 소로에 접하는 것으로 조사되었습니다. 전체 토지면적을 본건의 독점 소유면적으로 보아서는 안 됩니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심), 교육환경 관련 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다. 실제 업종과 용도변경 가능성은 해당 규제에 따라 별도 검토가 필요합니다.
- 환금성. 상가 매매는 임대수익, 공실, 관리비, 실제 전유면적과 업종 제한의 영향을 크게 받습니다. 감정가 대비 유찰폭이 크더라도 즉시 재매각할 수 있는 가격이라는 보장은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201·202호 분할 확인. 등기상 201호와 건축물대장상 201·202호의 관계, 출입구, 경계벽, 전유면적, 매각 포함 범위를 현황도와 함께 확인해야 합니다.
- 201호 직접 점유자 확인. 김양규의 실제 점유 상황과 (사)더불어함께새희망·(주)대교의 '전부' 점유 표시가 201호에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 4명 조사. 사업자등록, 전입, 임대차계약일, 확정일자, 점유개시일, 배당요구 여부를 확인하고 다른 호실 임차인이 섞여 있는지 분리해야 합니다.
- 임차보증금 인수 재산정. 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되면 예상 배당액과 미배당액을 계산하여 낙찰가에 추가되는 부담을 반영해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 광장신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 권리의 채권잔액과 배당관계를 확인해야 합니다.
- 실거래·임대수익 조사. 유사 입지의 근린생활시설 최근 거래, 실제 임대료, 공실 기간, 관리비 등을 검토해야 합니다. 감정가의 49%라는 수치만으로 입찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 건축물 이용상태 확인. 공부상 용도와 현황 음식점 이용의 적법성, 별도 호실 분할에 따른 소방·시설·용도 요건을 확인해야 합니다.
- 체납 및 인도 비용 확인. 관리비, 세금, 점유자 인도·명도 비용 및 시설 원상복구 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기사항전부증명서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 경매”보다 중요한 것은 무엇을, 누구에게서 인수하는가
이 사건은 숫자만 보면 강한 할인 효과가 있는 물건입니다. 감정가 1,633,000,000원에 비해 현재 최저매각가는 800,170,000원으로 내려왔고, 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 낙찰자가 사는 것은 할인율이 아니라 실제 사용할 수 있는 부동산과 그에 부수되는 법률관계입니다.
특히 등기상 201호와 건축물대장상 201·202호의 분할 표시, 201호 및 '전부'로 기재된 점유자의 실제 점유 범위, 대항력 판단이 어려운 임차인 4명의 권리관계가 해결되지 않았습니다. 이러한 불확실성이 남아 있는 상태에서 인수액 0원 또는 실질취득액 800,170,000원을 확정해서는 안 됩니다.
게다가 최근 실거래로 검증된 시세가 없으므로 감정가 대비 49%를 곧바로 시세 대비 할인율로 해석할 수도 없습니다. 결론은 조건부 보류입니다. 등기상 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 점유·분할·가격 검증을 완료하기 전에는 저가 낙찰의 매력을 확정할 수 없는 물건입니다.
