대구지방법원 2024타경40271. 대구광역시 서구 내당동 230-5, 서대구로 32에 위치한 집합건물의 7층 701호가 분석 대상입니다. 감정평가서에는 이 건물이 지하 1층·지상 8층 철근콘크리트 구조의 근린생활시설로 설명되며, 701호는 7층에 위치하는 단위상가로 기재되어 있습니다.
감정가가 7.77억 원인데 최저매각가는 3.8073억 원입니다. 겉으로는 큰 폭의 가격 하락이 눈에 띄지만, 이것은 감정가 대비 하락률이지 실제 거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 특히 상업용 구분건물은 임대수익, 공실, 호실별 이용상태와 매각 후 재임대 가능성을 따져야 합니다. 현재 확인되는 사실만으로는 시세차익이나 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경40271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 서대구로 32, 7층 701호 대구광역시 서구 내당동 230-5 |
| 물건종류 / 용도 | 대지 · 집합건물(근린생활시설) · 감정평가상 701호는 독서실 용도 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 8층 중 7층 701호 |
| 소유자 | 이종수 (단독소유) |
| 감정가 | 777,000,000원 |
| 최저매각가 | 380,730,000원 · 감정가의 49% |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 신청채권자 | 나윤수 · 강제경매개시결정 |
| 청구금액 | 424,109,589원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.07 · 을구 5번 · 구미신용협동조합 근저당권 |
| 채권최고액 | 1,428,000,000원 · 공동담보 설정 |
| 근저당권 이전 | 2026.02.24 · 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.27 발급 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
권리 흐름의 중심은 2021.05.07 구미신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,428,000,000원이고, 등기에는 같은 내당동 건물의 1층 104호 공동담보가 기재되어 있습니다. 이후 2026.02.24 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다.
2020년에 설정된 농협은행 근저당권과 나윤수 근저당권은 이미 말소됐고, 2020년 무궁화신탁 신탁등기도 2021년에 말소되었습니다. 현재 문제 되는 후순위 가압류, 압류, 추가 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 5명 조사, 701호 점유범위 확인 필요
현황조사에 등장하는 실제 임차인은 5명입니다. 이 중 전입신고일이 말소기준권리 이후로 확인된 2명은 대항력 없음으로 분류됩니다. 나머지 3명은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 확정일자나 배당요구 여부가 확인되지 않는 경우에는 우선변제권도 확정할 수 없습니다.
| 임차인 / 부분 | 보증금 | 전입·기준일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김양규 201호 |
5,000원 | 2023.12.20 | 없음 | 미상 | 승계 아님 산정 인수 없음 |
| 지에이코리아 주식회사 601호 · 사무실 |
3,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 인수 여부 미상 |
| (사)더불어함께새희망 전부 · 사무실 |
20,000,000원 | 2022.06.02 | 없음 | 미상 | 승계 아님 산정 인수 없음 |
| (주)대교 전부 · 사무실 |
미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 인수 여부 미상 |
| 김성용 401호·402호 · 교회 |
30,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 인수 여부 미상 |
현황조사 기준. 보증금 5,000원 및 3,000원은 기재된 금액 그대로 표시했습니다. 실제 계약금액과 일치하는지는 원본 임대차계약서로 확인해야 합니다. 상업용 임대차의 대항력·우선변제 판단에는 실제 점유, 사업자등록 신청 및 확정일자 등 관련 요건의 확인이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 380,730,000원으로 감정가 777,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰을 거친 만큼 매각 최저가격은 크게 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래와 최신 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 상업용 부동산 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 777,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 380,730,000원 | 감정가의 49% |
| 산정 실질취득액 | 380,730,000원 | 인수 0원 가정 · 부대비용 제외 |
| 최근 12개월 실거래 평균 | 확인 필요 | 시세 할인 여부 미확정 |
| 최신 실거래 | 확인 필요 | 가격 비교 기준 미확정 |
④ 예상배당표 (매각가 380,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,130,220원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 구미신용협동조합 | 1,428,000,000원 | 374,599,780원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 성난희 | 15,408,037원 | 0원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 224,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 강제경매 · 나윤수 | 424,109,589원 | 0원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 주식회사 영산기업 | 41,305,830원 | 0원 |
| 6. 을구 6번 근저당 · 김광우 | 130,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 16번 임의경매 · 구미신용협동조합 | 424,109,589원 | 0원 |
| 8. 갑구 18번 가압류 · 이승현 | 103,805,329원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
추정 집행비용을 공제한 뒤 말소기준 근저당권에 잔여 매각대금이 배당되는 계산입니다. 표시된 채권액 중 근저당권 채권최고액과 동일 채권 관련 경매 청구액은 실제 확정채무액과 다를 수 있으며, 중복 기재 가능성을 고려해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 채권확정액은 배당 결과를 변경할 수 있습니다.
현재 예상배당액은 근저당권에 374,599,780원, 집행비용에 6,130,220원이 배분되는 구조입니다. 후순위 채권자들에게 돌아갈 배당은 없고 소유자 잔여도 없습니다.
이 계산에서 채권 총액은 2,790,738,374원, 채권자 예상배당 총액은 374,599,780원, 미배당액은 2,416,138,594원입니다. 다만 채권총액에는 채권최고액 및 경매 청구액이 포함되어 실제 확정채권 총액과 다를 수 있습니다. 특히 동일 채권과 관련된 근저당권과 경매개시결정이 함께 반영되었는지 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각가는 내려가도 배당 부족은 확대
| 회차 가정 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 380,730,000원 | 374,599,780원 | 2,416,138,594원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 (34.3%) | 266,510,999원 | 261,979,845원 | 2,528,758,529원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 (24.01%) | 186,557,699원 | 183,145,891원 | 2,607,592,483원 | 0원 |
유찰이 추가로 발생하면 최저매각가는 266,510,999원, 이어서 186,557,699원까지 내려가는 시나리오가 제시됩니다. 하지만 이는 아직 확정된 매각기일이나 최저가가 아니라 추가 유찰을 가정한 계산입니다.
세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원으로 설정되어 있습니다. 그렇더라도 미상 임차인의 대항력이 별도로 인정된다면 낙찰가 하락분이 곧바로 실질취득비용 절감으로 이어지지 않을 수 있습니다. 따라서 유찰 회차별 가격만 비교해 입찰을 결정하는 것은 적절하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 내당동 두류네거리 북측 근거리. 주변은 노변 상가지대를 형성하고 있으며, 대상 건물은 근린생활시설 구분건물입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스승강장 및 도시철도 2호선 두류역이 근거리에 있어 감정평가상 교통 사정은 편리한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 지하 1층·지상 8층 철근콘크리트 구조. 공동 위생설비, 소화전, 스프링클러, 주차타워 및 승강기설비가 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 701호는 공부상 독서실 용도로 분류됩니다. 같은 건물의 일부 호실은 음식점·사무실로 이용되고, 그 밖의 일부는 공실로 조사되었습니다. 701호 자체의 실제 점유·영업·공실 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 상업용 토지. 토지 전체 면적 676.8㎡, 공시지가 3,170,000원/㎡이며, 서측 광대로 및 동측 세로에 접합니다.
- 규제. 방화지구·시가지경관지구(중심)·상대보호구역 등이 관련되어 있습니다. 향후 용도 변경이나 특정 영업 계획에는 실제 허용 여부 확인이 필요합니다.
- 환금성. 상업용 구분건물로 주거용 아파트와 매수자층이 다르며, 독서실 용도에 맞는 임차 수요와 향후 재임대 가능성이 중요합니다. 2회 유찰 이력만으로 환금성이 낮다고 확정할 수는 없지만, 매수·재매각 가격을 객관적으로 판단할 실거래 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확정. 매각목록에서 701호 전유부분, 대지권, 토지 지분과 감정평가 대상을 대조합니다. 주변 호실이 함께 기재된 공동담보나 감정자료를 본건의 매각범위로 오인하지 않아야 합니다.
- 701호 점유자 확인. 조사된 실제 임차인 5명의 점유 부분과 701호의 관계를 분리 확인합니다. 특히 '전부' 기재의 범위와 실제 건물 출입·사용 상태를 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 대항력 미상 3명의 실제 사업자등록 및 점유 개시일, 계약서, 확정일자, 배당요구 여부를 확인합니다. 주거용 전입신고만으로 상가임대차 대항력을 확정해서는 안 됩니다.
- 보증금 원본 대조. 5,000원·3,000원으로 기재된 보증금과 보증금 미상 임차인의 계약내용을 확인합니다. 금액이 확인되지 않은 보증금은 0원으로 취급하지 않습니다.
- 근저당권 승계·공동담보. 구미신용협동조합 근저당권의 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전, 공동담보 104호 및 일부소멸 702호 관련 기재를 원본으로 검토합니다.
- 세금·관리비. 대구광역시 서구 압류 관련 체납 세금, 당해세 배당 여부와 공용관리비 체납 및 승계 가능성을 확인합니다.
- 가격 검증. 두류네거리 인근 유사 근린생활시설의 최근 12개월 실거래, 실제 임대차 수익과 공실 이력을 비교하여 응찰 상한을 별도로 산정합니다.
- 명도·재임대. 701호의 실제 사용자를 확인한 뒤 인도 가능성, 내부시설 상태, 재임대 또는 용도 변경의 제약과 관련 비용을 검토합니다.
- 매각기일 전 서류. 2026.10.22 매각기일 기준 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 문건·송달내역과 매각조건을 확인합니다.
맺으며 — “반값 경매”보다 중요한 건 실제 인수와 시세
이 사건의 강점은 등기상 후순위 권리가 매각 소멸 대상으로 정리된다는 점입니다. 현재 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되고, 감정가의 49%까지 최저매각가가 내려온 사실도 분명합니다.
그러나 그 두 사실만으로 좋은 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 대상은 주거용 아파트가 아니라 7층 701호 근린생활시설입니다. 현황조사에서는 실제 임차인 5명이 확인되고, 그중 3명의 대항력 판단이 미상입니다. 게다가 조사된 호실과 701호의 관계가 명확히 정리되지 않았습니다. 최근 실거래를 통한 적정가격 확인도 필요합니다.
현재 최저가 380,730,000원은 감정가보다 낮을 뿐, 실제 시세보다 낮다고 확정할 수 없습니다. 산정 실질취득액도 임차인 인수액 0원이라는 전제 아래에서만 최저가와 같습니다. 미상 점유관계가 해소되지 않으면 실질취득비용은 달라질 수 있습니다.
결론은 조건부 보류입니다. 701호의 매각범위·점유자·대항력을 확정하고, 유사 상업용 부동산의 실거래와 임대수익을 검증하기 전에는 감정가 대비 할인율을 투자 수익의 근거로 삼지 않는 편이 타당합니다. 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 실질 인수와 가격의 안전성은 아직 확정되지 않았습니다.
