대구지방법원 2024타경40271. 대상은 대구 서구 내당동 230-5, 서대구로 32의 7층 701호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정평가 내용상 이 건물은 지하 1층·지상 8층의 구분건물 근린생활시설입니다. 기호9인 701호는 공부상 독서실이고, 감정 당시 기호4는 음식점, 기호8·10은 사무실로 이용 중이며 그 밖의 부분은 공실 상태로 조사되어 701호는 현황상 공실에 해당합니다.
권리 구조의 출발점은 2021.05.07 설정된 구미신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,428,000,000원이고, 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 성난희 가압류, 신용보증기금 가압류, 나윤수의 강제경매개시결정, 영산기업 가압류, 김광우 근저당, 구미신용협동조합 임의경매개시결정, 대구광역시 서구 압류, 이승현 가압류는 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경40271 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 서대구로 32, 7층701호 |
| 등기 대상 | 대구광역시 서구 내당동 230-5 · 집합건물 |
| 용도 | 사건 용도 표기 대지 · 감정평가상 근린생활시설 · 기호9 7층 701호 공부상 독서실 |
| 소유자 | 이종수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 777,000,000원 / 543,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 나윤수 / 424,109,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 등기 발급일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
초기에는 2020.10.28 농협은행 650,000,000원 근저당과 나윤수 2,106,000,000원 근저당이 설정되었으나 각각 2020.11.11, 2020.11.12 말소됐습니다. 2020.11.11 주식회사무궁화신탁으로 신탁됐다가 2021.05.07 신탁재산 귀속으로 다시 이종수 명의가 되었고, 같은 날 구미신용협동조합 근저당이 설정됐습니다.
이 말소기준 근저당은 2026.02.24 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다. 권리 이전이 있더라도 기준이 되는 원 근저당 설정일은 2021.05.07입니다. 현재 배당계산은 구미신용협동조합 근저당 항목을 기준으로 작성되어 있으며, 543,900,000원 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 536,061,000원이 해당 선순위 근저당에 배당되는 계산입니다.
② 임차·점유관계 — 3건은 대항력 가능·미상
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김양규 | 201호 | 5,000원 | - | 2023.12.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지에이코리아 주식회사 | 601호 · 사무실 | 3,000원 | - | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (사)더불어함께새희망 | 전부 · 사무실 | 20,000,000원 | 800,000원 | 2022.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)대교 | 전부 · 사무실 | 미상 | 1,500,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김성용 | 401호,402호 · 교회 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
김양규는 전입일이 2023.12.20, (사)더불어함께새희망은 2022.06.02로 모두 2021.05.07 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 지에이코리아 주식회사, (주)대교, 김성용은 전입일이 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%이지 ‘시세 70%’는 아니다
감정가는 777,000,000원, 현재 최저매각가는 543,900,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
다음 회차 시나리오에서는 2회 유찰 시 380,730,000원, 3회 유찰 시 266,510,999원으로 내려갑니다. 이 역시 각각 감정가 대비 회차별 최저가일 뿐, 시장가격과의 할인폭을 뜻하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 543,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,839,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 구미신용협동조합 | 1,428,000,000원 | 536,061,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 성난희 | 15,408,037원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 224,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 경매개시결정 · 나윤수 | 424,109,589원 | 0원 |
| 6. 갑구 13번 가압류 · 주식회사 영산기업 | 41,305,830원 | 0원 |
| 7. 을구 6번 근저당권 · 김광우 | 130,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 16번 경매개시결정 · 구미신용협동조합 | 424,109,589원 | 0원 |
| 9. 갑구 18번 가압류 · 이승현 | 103,805,329원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 2,790,738,374원 중 536,061,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 2,254,677,374원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 서구 내당동 ‘두류네거리’ 북측 근거리에 위치하며, 부근은 노변 상가지대를 형성하고 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스승강장 및 근거리에 두류역(도시철도 2호선)이 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 8층 건물 중 7층 701호입니다. 외벽은 외장석재·드라이비트, 창호는 스텐새시 강화유리·하이새시 복층유리 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 공동 위생설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 주차타워, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·현황. 701호는 공부상 독서실입니다. 감정 조사 당시 기호4·8·10을 제외한 잔여부분은 공실 상태로 조사됐습니다.
- 토지. 대지 676.8㎡, 일반상업지역, 상업용, 평지·세로장방형이며 공시지가는 3,170,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 광대로, 동측 세로에 접하며 대로1류와 소로3류에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 가축사육제한구역과 교육환경 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 701호 점유자 특정. 현황조사상 다른 호실 및 ‘전부’ 점유 표기가 혼재하므로 현장과 매각물건명세서에서 701호 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 3건. 지에이코리아 주식회사, (주)대교, 김성용은 대항력 가능·미상입니다. 전입·사업자등록 및 점유개시 시점을 확인하기 전에는 인수 위험을 완전히 배제할 수 없습니다.
- 우선변제 확인. 5건 모두 확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 배당요구 및 확정일자 관련 자료를 원본에서 대조해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2021.05.07 구미신용협동조합 근저당이 2026.02.24 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기 상태를 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 543,900,000원은 감정가의 70%일 뿐 시세 대비 70%가 아닙니다. 근린상가의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 공실 상태 재확인. 감정 당시 공실로 조사된 상태가 매각기일 현재도 같은지 현장 확인이 필요합니다.
- 배당 변동 가능성. 당해세와 임차인 최우선변제는 현재 배당계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만 점유가 아직 안 끝났다”
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021.05.07 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건을 ‘인수 0원짜리 안전물건’으로 바로 결론내리기에는 점유관계가 남습니다. 현황조사 5건 중 3건의 전입일이 미상이고, ‘전부’라는 점유표시도 포함돼 있기 때문입니다.
또한 최저가가 감정가의 70%로 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 701호의 실제 점유자와 대항력 여부를 확정할 것. 둘째, 근린상가의 실제 시장가격을 따로 검증할 것. 등기상 인수는 0원, 그러나 점유와 가격은 확인 후 판단이 맞습니다.
