대구지방법원 2024타경40271. 대상은 대구 달성군 옥포읍 강림리 1125, 돌미로 36의 3층 302호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급되어 있고, 감정평가에서는 옥포읍 강림리의 이 건물 일대를 집합상가·근린생활시설로 조사했습니다. 기호11~16의 이용상태는 근린생활시설 (학원·사무실·의원)이며, 본건 302호는 등기부 전유면적과 집합건축물대장의 변경 면적이 서로 달라 감정평가에서는 실제 사실관계를 반영한 집합건축물대장상 면적을 기준으로 평가했습니다.
권리구조의 중심은 2017.02.24 설정된 대구경북능금농업협동조합 근저당권 600,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 그 뒤에 기입된 강제경매·임의경매·가압류는 매각으로 소멸합니다. 2016.05.11 주식회사대구은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태이고, 2018.12.21 조영래 가압류 역시 2019.08.07 해제로 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경40271 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 옥포읍 돌미로 36, 3층302호 |
| 법원 분류 / 이용상태 | 대지 · 집합상가 근린생활시설(학원·사무실·의원) |
| 소유자 | 이종수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 177,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 424,109,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 토지 | 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 중로각지 |
| 공시지가 | 1,748,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 2번 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원, 근저당권자는 대구경북능금농업협동조합이며 채무자는 황정숙입니다. 공동담보로 강림리 1125의 토지 황정숙 지분과 같은 건물 3층 301호가 기재되어 있습니다. 이후 2024.09.03 나윤수의 강제경매개시결정, 2024.11.08 대구경북능금농업협동조합의 임의경매개시결정, 신용보증기금·주식회사 영산기업 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — ‘0원 인수’와 ‘확정 안전’은 다르다
현황조사에는 아래와 같은 임차·점유관계가 기재돼 있습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으며, 전입신고일이 확인되는 김양규와 (사)더불어함께새희망은 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 전입신고일이 확인되지 않는 항목은 정확도 원칙상 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 임차·점유자 | 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김양규 | 201호 / 미상 | 2023.12.20 | 5,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 지에이코리아 주식회사 | 601호 / 사무실 | 미상 | 3,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (사)더불어함께새희망 | 전부 / 사무실 | 2022.06.02 | 20,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)대교 | 전부 / 사무실 | 미상 | 미상 | 1,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성용 | 401호,402호 / 교회 | 미상 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 177,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,289,200원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 대구경북능금농업협동조합 | 600,000,000원 | 174,510,800원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 나윤수 | 424,109,589원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 경매개시결정 · 대구경북능금농업협동조합 | 424,109,589원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 224,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 영산기업 | 41,305,830원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,713,525,008원 중 예상배당은 174,510,800원, 미배당은 1,539,014,208원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 177,800,000원 | 174,510,800원 | 1,539,014,208원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 124,459,999원 | 121,917,559원 | 1,591,607,449원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 87,121,999원 | 85,153,803원 | 1,628,371,205원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 70%인 177,800,000원입니다. 추가 유찰 시 124,459,999원, 87,121,999원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 최근 실거래 비교치가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 특히 집합상가는 아파트처럼 동일평형 거래를 단순 비교하기 어려워 실제 임대수익·공실·호별 위치와 면적 확인이 가격판단의 핵심입니다.
⑤ 물건 자체 체크 — 302호 면적 변경을 반드시 대조
- 위치. 경서중학교 남동측 인근의 집합상가로, 부근은 아파트단지와 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 건물 중 3층302호입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·스프링클러·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 25미터, 동측 폭 약 15미터, 남측 폭 약 12미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 중로2류·중로3류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 면적 차이. 3층302호는 집합건물 등기사항전부증명서상 전유부분 136.16㎡이나 집합건축물대장은 2022.04.12 전유부분 117.5㎡, 공용부분 29.11㎡로 변경됐고 감정평가는 변경된 실제 면적을 기준으로 했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 302호 점유자 특정. 현황조사에 여러 호실과 “전부” 점유가 함께 기재돼 있으므로 실제 302호 점유자를 현장에서 특정해야 합니다.
- 대항력 미상 항목 확인. 전입일 미상 점유자는 대항력 없다고 단정할 수 없습니다. 전입·사업자등록·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 원본에서 확인해야 합니다.
- (주)대교 보증금 확인. 차임 1,500,000원은 기재돼 있으나 보증금과 전입일이 확인되지 않습니다.
- 302호 면적 대조. 등기부 136.16㎡와 집합건축물대장 117.5㎡의 차이를 확인하고 실제 전유경계를 기준으로 가격을 계산해야 합니다.
- 시세 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하지 말고 인근 동종 집합상가의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 그러나 점유와 면적 확인이 선행돼야 한다
등기만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2017.02.24 대구경북능금농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시뮬레이션 역시 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.
하지만 이 물건을 단순한 “인수 0원 안전물건”으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사에는 전입일이 확인되지 않은 점유관계가 존재하고, 특히 일부는 보증금까지 확인되지 않습니다. 또한 302호 자체가 등기부와 집합건축물대장 사이에 전유면적 차이가 있어 가격과 임대수익 계산 전 실제 면적 확인이 필수입니다. 최저가는 이미 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 비교 근거가 없는 만큼 가격 메리트는 별도 검증 대상입니다. 결론은 “등기상 소멸 구조는 양호, 점유·면적 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
