690,900,000원
대구지방법원 2024타경40271. 대구 서구 내당동 서대구로 32의 1층 106호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 이 건물이 속한 기호 1~10은 근린생활시설 구분건물입니다. 1층 106호는 공부상 일반음식점 용도로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 8층 규모이며, 서측 광대로와 동측 세로에 접합니다.
권리의 기준점은 2021년 5월 7일 설정된 중앙로신용협동조합 채권최고액 1,452,000,000원 근저당권입니다. 그 이전 농협은행 900,000,000원 근저당과 나윤수 2,106,000,000원 근저당, 신탁등기는 이미 말소됐고, 말소기준 이후 남아 있는 가압류·압류·후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경40271 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 서대구로 32, 1층106호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 구분건물 · 1층 106호 공부상 일반음식점 |
| 소유자 | 이종수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 987,000,000원 / 690,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 424,109,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 말소기준권리 | 2021.05.07 중앙로신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,452,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
2020년 설정됐던 농협은행·나윤수 근저당은 이미 말소됐고, 2020년 무궁화신탁으로 넘어갔던 신탁등기도 2021.05.07 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 중앙로신용협동조합 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 그 뒤 성난희·신용보증기금·영산기업· 남효식·이승현의 가압류, 김광우 후순위 근저당, 대구광역시 서구 압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 5명, 대항력 미상 건은 별도 확인
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김양규 | 201호 | 5,000원 / - | 2023.12.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 지에이코리아 주식회사 | 601호 · 사무실 | 3,000원 / - | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (사)더불어함께새희망 | 전부 · 사무실 | 20,000,000원 / 800,000원 | 2022.06.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)대교 | 전부 · 사무실 | 미상 / 1,500,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성용 | 401호,402호 · 교회 | 30,000,000원 / 2,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김양규와 (사)더불어함께새희망은 전입일이 말소기준일인 2021.05.07보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 지에이코리아 주식회사, (주)대교, 김성용은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 특히 (주)대교는 보증금도 확인되지 않아 낙찰 전 점유·계약관계 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 1회 유찰 70%, 시세 메리트는 단정 금지
감정가 987,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 690,900,000원, 감정가의 70%입니다. 예상 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득도 690,900,000원입니다.
다만 동일·유사 호수의 최신 실거래 비교값이 확인되지 않아, 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 충분하다고 평가하지 않습니다. 근린생활시설·상가형 물건은 주거용보다 개별 호수의 위치·전면폭·임대상태·업종 적합성에 따라 거래가격 편차가 클 수 있어, 낙찰가 상한은 별도 현장 시세 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 총 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 690,900,000원 | 2,343,147,374원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 483,629,999원 | 2,548,344,675원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 338,540,999원 | 2,691,736,949원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 690,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,309,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 중앙로신용협동조합 | 1,452,000,000원 | 681,591,000원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 성난희 | 15,408,037원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 224,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 14번 경매개시결정 · 나윤수 | 424,109,589원 | 0원 |
| 6. 갑구 15번 가압류 · 주식회사 영산기업 | 41,305,830원 | 0원 |
| 7. 을구 6번 근저당 · 김광우 | 130,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 17번 가압류 · 남효식 | 210,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 20번 가압류 · 이승현 | 103,805,329원 | 0원 |
| 10. 갑구 21번 경매개시결정 · 중앙로신용협동조합 | 424,109,589원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 9,309,000원을 제외한 681,591,000원이 말소기준 근저당권자인 중앙로신용협동조합에 배당되고, 그 뒤 채권자들은 예상배당 0원입니다. 전체 채권액 3,024,738,374원 중 681,591,000원만 배당돼 2,343,147,374원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 내당동 두류네거리 북측 근거리에 위치하며, 부근은 노변 상가지대를 형성하고 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스승강장 및 근거리에 도시철도 2호선 두류역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 도로. 기호 1~10 부지는 서측 광대로, 동측 세로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며, 대로1류와 소로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 676.8㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방형이며 공시지가는 3,170,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상8층으로 공동 위생설비, 소화전·스프링클러·주차타워·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 최우선 확인. 전입일 미상 임차인은 대항력 가능성을 배제하지 말고, 106호 실제 점유와 “전부” 기재 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- (주)대교 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 임대차계약서·사업자등록·점유현황을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 1층 106호와 유사한 근린생활시설의 실제 매매·임대 시세를 별도 확인해야 합니다.
- 상가 명도. 실제 영업·점유자가 있다면 주거용과 다른 영업시설 이전, 집기, 사업장 정리 기간을 포함해 명도비용을 검토해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 당해세·최우선변제 등은 예상배당에 반영되지 않을 수 있으므로 배당요구종기와 매각물건명세서의 최신 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유는 아직 확인할 게 있다”
이 사건은 등기만 놓고 보면 구조가 명확합니다. 2021.05.07 중앙로신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액도 0원입니다.
하지만 임차관계까지 ‘깨끗하다’고 말하기에는 이릅니다. 실제 임차인 5명 중 일부는 전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없고, (주)대교는 보증금도 미상입니다. 더구나 점유부분이 201호, 601호, 401·402호 및 “전부”로 기재돼 있어 이번 1층 106호와의 정확한 연결관계 확인이 필요합니다. 등기권리는 정리형, 점유관계는 확인형. 현재 690,900,000원이 감정가의 70%까지 내려왔더라도 실거래 근거 없이 가격 가점을 주지 않는 것이 맞습니다.
