1,117,200,000원
대구지방법원 2024타경40271. 등기 대상은 대구광역시 서구 내당동 230-5, 도로명주소 서대구로 32의 3층301호입니다. 감정평가에서 이 건물이 속한 기호 1-10은 노변 상가지대의 구분건물로 조사됐고, 본 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상8층 건물입니다. 공부상 3층301호의 용도는 의원으로 기재돼 있습니다.
현재 최저매각가는 1,117,200,000원으로 감정가 1,596,000,000원의 70%입니다. 이미 한 차례 유찰됐지만, 동일·인근 실거래 가격 자료가 없어 70%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다. 오히려 이번 건은 물적 현황과 점유관계를 먼저 정리해야 입찰가격을 판단할 수 있는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경40271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 서대구로 32, 3층301호 |
| 등기 대상 | 대구광역시 서구 내당동 230-5 · 집합건물 |
| 용도 / 이용 | 대지 · 근린생활시설 구분건물 · 공부상 3층301호 의원 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상8층 · 3층301호 |
| 소유자 | 이종수 |
| 감정가 / 최저가 | 1,596,000,000원 / 1,117,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 424,109,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 공시지가 | 3,170,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
현재 권리분석의 기준은 2021.05.07. 대구칠곡신용협동조합 근저당권 1,212,000,000원입니다. 2020년 농협은행 근저당과 나윤수 근저당, 주식회사무궁화신탁은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 성난희·신용보증기금·주식회사 영산기업·이승현의 가압류, 김광우 근저당, 경매개시결정 및 서구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
말소기준 근저당은 2025.09.10. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전돼 2025.10.22. 등기됐습니다. 권리의 순위 기준 자체는 최초 근저당 설정일인 2021.05.07.입니다.
② 임차·점유 관계 — ‘없다’고 단정하면 안 된다
| 점유·임차인 | 부분 / 용도 | 전입·사업자 시점 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김양규 | 201호 | 2023-12-20 | 5,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 지에이코리아 주식회사 | 601호 / 사무실 | 미상 | 3,000원 | 해당 없음 | 대항력 미상 | 미상 | 없음 |
| (사)더불어함께새희망 | 전부 / 사무실 | 2022-06-02 | 20,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)대교 | 전부 / 사무실 | 미상 | 미상 | 1,500,000원 | 대항력 미상 | 미상 | 없음 |
| 김성용 | 401호,402호 / 교회 | 미상 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 미상 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 위와 같은 점유·임차 기록이 확인됩니다. 이 가운데 김양규와 (사)더불어함께새희망은 전입 시점이 2021.05.07. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 반면 지에이코리아 주식회사, (주)대교, 김성용은 전입·사업자등록 시점이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 가격 — 70% 유찰가지만 시세 판단은 보류
감정가 1,596,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,117,200,000원입니다. 다음 회차 가정은 782,040,000원, 그 다음은 547,428,000원입니다.
다만 동일 용도·동일 입지의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 “감정가의 70%이므로 싸다”는 결론은 금지하고, 임대수익·공실·실제 사용면적·호수 분할 상태를 확인한 뒤 별도로 적정가를 산정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,117,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,572,000원 |
| 1. 근저당 · 대구칠곡신용협동조합 | 1,212,000,000원 | 1,103,628,000원 |
| 2. 가압류 · 성난희 | 15,408,037원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 224,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 나윤수 | 424,109,589원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 영산기업 | 41,305,830원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 김광우 | 130,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 대구칠곡신용협동조합 | 424,109,589원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 이승현 | 103,805,329원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,574,738,374원 중 예상 배당액은 1,103,628,000원이며, 미배당액은 1,471,110,374원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 내당동, 두류네거리 북측 근거리에 위치하며 부근은 노변 상가지대를 형성하고 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 버스승강장 및 근거리에 두류역(도시철도 2호선)이 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 서측으로 광대로, 동측으로 세로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 대로1류와 소로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 676.8㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방형이며 공시지가는 3,170,000원/㎡입니다.
- 설비. 공동 위생설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 주차타워, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호·302호 경계. 등기부상 3층301호와 건축물현황도의 301호·302호 분할표시가 실제 현장에서 어떻게 구현돼 있는지 확인하세요.
- 점유자 특정. 현황조사에 기록된 각 임차·점유자가 본 3층301호에 실제 점유하는지, 다른 호실 기록인지 대조해야 합니다.
- 대항력 미상자. 지에이코리아 주식회사, (주)대교, 김성용은 기준일 이전·이후를 확정할 자료가 없어 대항력 가능·미상으로 남겨둬야 합니다.
- 보증금 미상. (주)대교는 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차 관련 자료를 보완 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 최근 실거래 자료가 없으므로 인근 상가 실거래·임대료·공실률로 별도 적정가를 산정하세요.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영이므로 실제 배당·인수 판단 전에 원본 배당요구와 체납관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물현황도·집합건축물대장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 301호의 실체가 먼저”
이 건은 등기 권리만 보면 2021.05.07. 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하는 비교적 명확한 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 본건의 핵심 리스크는 등기 순위보다 현장과 점유관계입니다. 등기부상 3층301호가 건축물현황도상 301호와 302호로 분할표시돼 있고, 현황조사에는 대항력 여부를 확정할 수 없는 점유 기록도 존재합니다.
따라서 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 먼저 매각대상 경계·점유자·임대차 시점·실제 사용상태를 확정해야 합니다. 권리는 소멸 구조, 가격은 시세자료 부족으로 보류, 현장확인은 필수 — 이 세 가지가 이번 물건의 결론입니다.
