대구지방법원 2024타경40271. 대상 주소는 대구광역시 서구 서대구로 32, 1층105호입니다. 등기사항은 집합건물로 관리되고, 감정평가 요항상 해당 건물이 위치한 기호 1-10 구간은 근린생활시설이며 서측 광대로와 동측 세로에 접합니다. 사건상 용도표시는 대지, 토지 이용상황은 상업용입니다.
권리분석의 기준점은 2022.03.11. 설정된 주식회사대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이고, 이후 중앙로신용협동조합 근저당, 성난희·신용보증기금·주식회사 영산기업· 이승현의 가압류, 서구(대구광역시)의 압류, 경매개시결정 등은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 점유관계는 권리등기와 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경40271 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 서대구로 32, 1층105호 |
| 등기부 소재 | 대구광역시 서구 내당동 230-5 · 대구광역시 서구 서대구로 32 |
| 용도 / 이용 | 대지 · 집합건물(근린생활시설) · 기호 1-3 공부상 일반음식점 |
| 소유자 | 이종수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 573,000,000원 / 401,100,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 청구액 | 424,109,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 2022.03.11.이 말소기준
2020년 농협은행주식회사·나윤수 근저당, 주식회사 영진소방 가압류, 주식회사무궁화신탁 명의 신탁, 2023년 나윤수 가압류·강제경매개시결정, 2024년 권기승 가압류, 2025년 이승현 가압류 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 점유·임차 조사 — 실제 임차인 5명, 일부 판정 미상
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김양규 | 201호 | 5,000원 | - | 2023.12.20 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 지에이코리아 주식회사 | 601호 · 사무실 | 3,000원 | - | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (사)더불어함께새희망 | 전부 · 사무실 | 20,000,000원 | 800,000원 | 2022.06.02 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)대교 | 전부 · 사무실 | 미상 | 1,500,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성용 | 401호,402호 · 교회 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 기재된 실제 점유 신고는 5명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 김양규와 (사)더불어함께새희망은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 지에이코리아 주식회사·(주)대교·김성용은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 401,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,411,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중앙로신용협동조합 | 200,000,000원 | 34,689,000원 |
| 4. 가압류 · 성난희 | 15,408,037원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 224,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 나윤수 | 424,109,589원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 영산기업 | 41,305,830원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 주식회사 아이엠뱅크 | 424,109,589원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 김광우 | 130,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 이승현 | 103,805,329원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권신고액 1,922,738,374원 가운데 394,689,000원이 배당되고, 1,528,049,374원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원, 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 401,100,000원 | 394,689,000원 | 1,528,049,374원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 280,770,000원 | 276,039,220원 | 1,646,699,154원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 196,539,000원 | 192,987,454원 | 1,729,750,920원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 내당동, 두류네거리 북측 근거리에 위치하며 부근은 노변 상가지대를 형성합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 버스승강장 및 근거리 두류역(도시철도 2호선)이 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상8층 건물로, 1층104호부터 8층801호까지 단위상가가 구성돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 676.8㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방 형태이며 도로접면은 광대세각입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이고 대로1류 및 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 3,170,000원/㎡입니다.
- 설비. 공동 위생설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 주차타워, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서의 점유자 범위 대조. 대상은 1층105호인데 조사된 점유 호실이 여러 층에 걸쳐 있어 실제 매각대상과의 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 미상 임차관계 확인. 지에이코리아 주식회사·(주)대교·김성용은 전입신고일이 미상이고, (주)대교는 보증금도 미상입니다. 대항력 유무를 단정하지 마세요.
- 현재 인수 0원은 배당표 기준. 배당 시뮬레이션은 0원이지만 임차인의 실제 대항력과 우선변제 여부는 원본 명세서로 최종 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 자료가 없어 401,100,000원이 시세 대비 싼지 판단할 근거가 없습니다.
- 공실·임대수익 확인. 감정평가에서 일부 호실은 공실 상태로 조사됐습니다. 상가의 환금성과 임대수익은 현장 조사와 임대차 현황 확인이 중요합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.03.11. 말소기준권리와 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기부로 다시 확인하세요.
맺으며 — 등기는 정리되지만 점유관계가 승부처
이 사건의 등기 권리는 구조가 비교적 명확합니다. 2022.03.11. 대구은행 근저당을 기준으로 이후 존속 권리들은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현황조사 점유자 5명 중 일부는 전입일 또는 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 더구나 대상 주소는 1층105호인데 조사된 점유부분은 여러 호실에 걸쳐 있으므로, 실제 매각대상에 영향을 주는 임차관계부터 정확히 걸러내는 것이 우선입니다.
가격은 감정가 573,000,000원에서 1회 유찰돼 401,100,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세가 없어 이를 곧바로 “저렴하다”고 평가할 근거는 없습니다. 등기상 소멸관계는 양호, 점유관계는 확인 필요, 가격 판단은 보류. 이 세 가지가 이 사건의 핵심입니다.
