대구지방법원 2024타경40271. 대상은 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리 1125, 도로명 돌미로 36의 3층 301호입니다. 사건 분류에는 대지로 표시돼 있으나 감정평가 내용상 본건이 속한 기호11-16은 근린생활시설인 집합상가이고, 본건 3층 301호는 기호13에 해당합니다. 감정가는 442,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 309,400,000원입니다.
권리 순서는 비교적 분명합니다. 소유권보존은 2016.05.11. 이종수 명의이고, 같은 날 설정됐던 주식회사대구은행 근저당권 1,620,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2017.02.24. 대구경북능금농업협동조합 근저당권 600,000,000원입니다. 그 이후 강제경매·임의경매·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경40271 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 옥포읍 돌미로 36, 3층301호 |
| 사건 분류 / 현황 | 대지 · 근린생활시설(집합상가) |
| 소유자 | 이종수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 442,000,000원 / 309,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구액 | 424,109,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 토지 | 제2종일반주거지역 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 중로각지 · 토지면적 726.4㎡ · 공시지가 1,748,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 능금농협 근저당
말소기준권리는 2017.02.24. 접수된 대구경북능금농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 600,000,000원입니다. 이후 2024.09.03. 나윤수의 강제경매개시결정, 2024.11.08. 대구경북능금농업협동조합의 임의경매개시결정, 달성군 압류, 신용보증기금 및 주식회사 영산기업 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 — 실제 임차·점유 5건, 대항력 미상 3건
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 현황조사상 실제 임차·점유자로 적힌 내역은 5건입니다. 다만 본건 주소는 3층 301호인데 각 내역의 사용 부분은 201호·601호·401호/402호·전부로 표기돼 있어 각 점유자가 본건 301호에 실제로 대응하는지 원문 대조가 필요합니다.
| 성명 / 법인 | 사용 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김양규 | 201호 | 2023.12.20 | 5,000원 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 지에이코리아 주식회사 | 601호 · 사무실 | 미상 | 3,000원 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (사)더불어함께새희망 | 전부 · 사무실 | 2022.06.02 | 20,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)대교 | 전부 · 사무실 | 미상 | 미상 | 1,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성용 | 401호,402호 · 교회 | 미상 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 1회 유찰로 309,400,000원
감정가 442,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 309,400,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 216,580,000원(49%), 3회 유찰 시 151,606,000원(34.3%)으로 계산돼 있습니다.
다만 동일 물건군의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 현재 70%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가할 근거는 없습니다. 이 사건은 가격률보다 임차·점유 대응관계와 301호 면적 차이를 먼저 해소하는 편이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 309,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 5,131,600원 |
| 2. 근저당권 · 대구경북능금농업협동조합 | 600,000,000원 | 304,268,400원 |
| 3. 경매개시결정 · 나윤수 | 424,109,589원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 대구경북능금농업협동조합 | 424,109,589원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 224,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 영산기업 | 41,305,830원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 총액 1,713,525,008원 중 304,268,400원이 채권자에게 배당되는 계산이며, 미배당액은 1,409,256,608원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 본건이 속한 기호11-16은 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리, 경서중학교 남동측 인근의 “벽진메디컬” 집합상가로, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 25미터, 동측 약 15미터, 남측 약 12미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도. 기호11-16은 공부상 근린생활시설(학원·사무실·의원)입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·스프링클러·승강기설비가 돼 있습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구이며 중로2류·중로3류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 점유자 특정. 현황조사에 표시된 201호·601호·401호/402호·전부 표기가 본건 301호와 어떻게 연결되는지 원문으로 확인하세요.
- 대항력 미상 3건. 지에이코리아 주식회사, (주)대교, 김성용의 실제 점유 여부와 전입·사업자등록 시점을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상. (주)대교는 월세 1,500,000원만 확인되고 보증금은 미상으로 표시돼 있습니다.
- 면적 차이. 301호는 등기상 전유 180.16㎡와 집합건축물대장상 전유 198.82㎡가 다르며 감정은 변경 면적을 기준으로 했습니다.
- 가격 판단. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 실거래 비교 없이 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 배당 한계. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.
맺으며 — 권리보다 먼저 확인할 것은 ‘301호의 실제 점유’
이 물건은 한 차례 유찰돼 감정가 442,000,000원에서 309,400,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 2017년 능금농협 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하는 비교적 명료한 구조입니다. 그러나 배당 계산상 인수 0원이라는 숫자만 믿고 안전형으로 분류하기에는 이릅니다. 현황조사에는 5건의 임차·점유 내역이 있고 그중 3건은 대항력이 미상이며, 본건 301호와 사용 부분 표기도 직접 일치하지 않습니다.
또한 301호는 등기상 전유면적 180.16㎡와 집합건축물대장상 198.82㎡가 달라, 면적 기준도 반드시 원본 확인이 필요합니다. 현재 단계의 결론은 “등기 권리는 정리 가능하지만, 점유관계 확인 전에는 인수 위험을 닫을 수 없다”입니다. 실거래 비교 근거도 없으므로 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
