대구지방법원 2024타경40271. 대구광역시 서구 내당동 230-5, 서대구로 32의 집합건물 4층 401호에 관한 경매입니다. 경매상 용도 표기는 대지이며, 등기사항증명서는 집합건물로 되어 있습니다. 감정평가상 대상 건물은 근린생활시설로, 4층 401호는 공부상 사진관으로 기재되어 있습니다. 따라서 아파트처럼 주거용 시세만으로 접근할 대상이 아닙니다.
권리관계의 중심은 2021.05.07 설정된 방촌신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,196,000,000원이고, 2026.02.24에는 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전이 등기되었습니다. 이후 여러 가압류·압류·경매개시결정이 중첩되어 있으나, 통상적인 매각 소멸 구조와 실제 점유·임차인 인수 문제는 구분해서 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경40271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 내당동 230-5 · 서대구로 32, 4층401호 |
| 물건종류 | 경매 용도: 대지 · 등기상 집합건물 · 감정상 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 8층 중 4층 |
| 공부상 이용 | 사진관 · 건축물현황도상 호실 분할표시 |
| 소유자 | 이종수 (단독소유) |
| 감정가 | 1,451,000,000원 |
| 최저매각가 | 710,990,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 경매 청구액 | 424,109,589원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 말소기준권리 | 2021.05.07 방촌신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,196,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.02.24 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계는 별개
2020년 설정된 농협은행주식회사 및 나윤수의 근저당권과 주식회사무궁화신탁 관련 신탁등기는 이미 말소되었습니다. 현재 분석상 말소기준은 을구 5번 방촌신용협동조합 근저당권이며, 그 권리와 후순위 가압류·근저당권 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 2024.09.03 개시된 이 사건 강제경매 외에도 2025.07.21 방촌신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기되어 있습니다. 근저당권의 사후 이전은 말소기준 설정일 자체를 바꾸지 않습니다. 다만 실제 배당채권자와 청구채권 내역은 이전된 근저당권을 기준으로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차관계 5건 조사
현황조사에서 총 5건의 임차관계가 확인되었습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 항목은 없으므로 조사상 실제 임차관계는 5건입니다. 다만 이들이 모두 매각대상 401호에 해당한다고 볼 수는 없습니다. 201호·601호 등 다른 호실 조사 결과가 포함되어 있어 401호 및 402호에 직접 관련된 점유관계를 구분해야 합니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|
| 김양규 201호 전입 2023.12.20 |
5,000원 (기재액) | — |
대항력 없음
우선변제 미상 말소기준 이후 전입 · 다른 호실 |
| 지에이코리아 주식회사 601호 · 사무실 |
3,000원 (기재액) | — |
대항력 가능·미상
우선변제 미상 전입·사업자등록일 미상 · 다른 호실 |
| (사)더불어함께새희망 전부 · 사무실 전입 2022.06.02 |
20,000,000원 | 800,000원 |
대항력 없음
우선변제 미상 말소기준 이후 전입 · '전부' 범위 확인 |
| (주)대교 전부 · 사무실 |
미상 | 1,500,000원 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상 보증금·사업자등록일 미상 · '전부' 범위 확인 |
| 김성용 401호·402호 · 교회 |
30,000,000원 | 2,000,000원 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상 직접 관련 호실 · 전입·사업자등록일 미상 |
보증금 5,000원 및 3,000원은 조사상 기재된 숫자를 그대로 표시한 것으로, 단위·실제 계약금액을 원본에서 확인해야 합니다. 대항력 판정은 조사상 분류이며, 상가의 사업자등록·실제 인도 여부까지 확정한 결론은 아닙니다.
③ 가격 분석 — 49% 할인은 감정가 기준일 뿐
현재 최저매각가는 710,990,000원으로 감정가 1,451,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 법정 최저가격이 크게 낮아졌지만, 이 수치가 곧 실거래시세 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 710,990,000원 | 49% | 2,857,258,274원 |
| 3회 유찰 시 | 497,692,999원 | 34.3% | 3,068,422,305원 |
| 4회 유찰 시 | 348,385,099원 | 24.01% | 3,216,030,666원 |
추가 유찰 시 최저매각가는 더 낮아지지만, 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 그만큼 증가합니다. 후순위 채권의 미배당 자체가 매수인의 채무 승계를 뜻하지는 않습니다. 다만 임차인의 대항력이나 매각대상 범위에 대한 미확인 사항은 유찰 횟수와 무관하게 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 710,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,509,900원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 방촌신용협동조합 현재 근저당권 이전등기: 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
2,196,000,000원 | 701,480,100원 |
| 2. 가압류 · 성난희 | 15,408,037원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 224,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 나윤수 | 424,109,589원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 영산기업 | 41,305,830원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 김광우 | 130,000,000원 | 0원 |
| 7. 임의경매 · 방촌신용협동조합 | 424,109,589원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 이승현 | 103,805,329원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 9,509,900원을 제외한 701,480,100원이 선순위 근저당권에 배당되는 추정 구조입니다. 전체 채권 청구액 합계는 3,558,738,374원, 미배당 합계는 2,857,258,274원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
배당순위 및 금액은 제공된 배당 추정에 따른 것으로 실제 채권원금·이자·비용, 채권양도 및 공동담보 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 경매신청 관련 동일 청구액이 별도 항목으로 계상되어 있어 채권 중복 여부도 원본 배당자료에서 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 내당동 두류네거리 북측 근거리. 주변은 노변 상가지대로 근린생활시설이 분포하는 상업지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 두류역(도시철도 2호선)이 근거리에 있어 교통 접근성은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 8층 건물로, 소화전·스프링클러·주차타워·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용. 토지면적 676.8㎡, 공시지가 3,170,000원/㎡이며 서측 광대로와 동측 세로에 접합니다. 이 토지면적은 해당 구분건물의 전유면적을 뜻하지 않습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구 등이 포함되며, 시가지경관지구와 상대보호구역 관련 사항도 확인됩니다. 건축물 용도변경 또는 재활용 계획 시 개별 규제 확인이 필요합니다.
- 환금성. 주거용 아파트와 달리 상업용 집합건물은 실제 임차수요, 임대료 회수 가능성, 공실률 및 호실 활용도에 따라 거래가격과 매도 소요기간이 크게 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호·402호 분할 검증. 등기사항증명서, 집합건축물대장, 건축물현황도와 실제 출입구·칸막이·사용 공간을 대조하고 경매 매각 범위를 확인해야 합니다.
- 김성용 임대차 확인. 30,000,000원 보증금, 월차임 2,000,000원의 임대차계약서, 사업자등록, 실제 점유개시일, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 다른 임차관계 확인. (주)대교와 (사)더불어함께새희망의 '전부' 점유 범위가 매각대상 401호와 실제로 중첩되는지 검증해야 합니다.
- 채권 이전 및 공동담보 확인. 방촌신용협동조합 근저당권의 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전, 5층 501호 공동담보와 실제 배당채권액을 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 서구(대구광역시)의 압류와 미납 관리비, 공용부분 체납, 당해세 등의 실제 부담 가능성을 점검해야 합니다.
- 상업용 거래사례 검토. 최근 거래가격과 임대수익을 비교해 감정가 대비 할인과 시장가치 대비 할인을 구분해야 합니다.
- 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 중요한 것은 실제 인수와 점유”
이 물건은 감정가 1,451,000,000원에서 710,990,000원까지 최저매각가가 낮아졌습니다. 등기상 말소기준도 명확하고, 배당 추정상 인수금도 0원입니다. 그러나 이것만으로 안전한 낙찰이라고 단정하기는 어렵습니다.
특히 401호·402호의 현황도상 분할, 김성용의 직접 점유, 대항력 판정이 불가능한 임차관계는 입찰 전에 해결해야 하는 핵심 위험입니다. 상업용 집합건물의 실제 시세 또한 검증되지 않았으므로, 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 매수 기회라고 판단할 수 없습니다.
결론은 '등기상 말소 구조 확인, 실질 인수·호실 범위·시세 검증 전 입찰 보류'입니다. 추후 실질 인수액이 0원으로 확정되고 매각 범위와 점유관계가 정리된 뒤에야 최저매각가 710,990,000원을 실질취득비용의 기준으로 삼아 경제성을 판단할 수 있습니다.
