대구지방법원 2024타경40271. 대상은 대구광역시 서구 서대구로 32의 4층401호입니다. 감정평가상 기호6에 해당하는 철근콘크리트구조 지하1층·지상8층 근린생활시설 구분건물로, 공부상 이용은 사진관입니다. 감정 당시 기호4는 음식점, 기호8·10은 사무실로 이용 중이고 잔여부분은 공실 상태로 조사됐습니다. 그런데 현황조사에는 김성용이 401호·402호를 교회로 점유하는 내용이 함께 있어, 실제 점유상태를 현장에서 다시 맞춰보는 것이 중요합니다.
등기상으로는 과거 2020.10.28 농협은행 820,000,000원 근저당과 나윤수 2,106,000,000원 근저당이 있었지만 모두 2020.11.11 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.05.07 방촌신용협동조합 채권최고액 2,196,000,000원 근저당입니다. 이 권리는 2026.02.24 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경40271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 서대구로 32, 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 / 근린생활시설 구분건물 · 공부상 4층401호 사진관 · 감정 현황상 잔여부분 공실 |
| 소유자 | 이종수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,451,000,000원 / 1,015,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 나윤수 / 424,109,589원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.07 방촌신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,196,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 호수 표시 | 부동산등기부등본상 4층401호 · 건축물현황도상 401호 및 402호로 각 분할표시 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기는 매각소멸 구조
2020년 설정됐던 농협은행·나윤수 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2021.05.07 방촌신용협동조합 근저당입니다. 이후 성난희 가압류, 신용보증기금 가압류, 나윤수 강제경매개시결정, 영산기업 가압류, 김광우 근저당, 대구광역시 서구 압류, 방촌신용협동조합 임의경매개시결정, 이승현 가압류는 모두 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인·점유 분석 — 401·402호와 ‘전부’ 표기가 핵심
| 점유·임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김양규 | 201호 | 2023.12.20 | 5,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 지에이코리아 주식회사 | 601호 · 사무실 | 미상 | 3,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (사)더불어함께새희망 | 전부 · 사무실 | 2022.06.02 | 20,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)대교 | 전부 · 사무실 | 미상 | 미상 | 1,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성용 | 401호,402호 · 교회 | 미상 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 점유·임차인이 5명 기재돼 있고 보증기관 또는 대위승계자로 표시된 사람은 없습니다. 김양규와 (사)더불어함께새희망은 전입일이 말소기준권리인 2021.05.07보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
반면 지에이코리아 주식회사, (주)대교, 김성용은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 특히 본 물건과 호수가 직접 겹치는 김성용은 401호·402호, 보증금 30,000,000원, 월세 2,000,000원으로 조사됐습니다. 또한 (주)대교는 점유부분이 “전부”이고 보증금과 전입일이 모두 미상이라 범위와 인수 가능성을 따로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,015,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 12,557,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 방촌신용협동조합 | 2,196,000,000원 | 1,003,143,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 성난희 | 15,408,037원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 224,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 경매개시결정 · 나윤수 | 424,109,589원 | 0원 |
| 6. 갑구 13번 가압류 · 주식회사 영산기업 | 41,305,830원 | 0원 |
| 7. 을구 6번 근저당권 · 김광우 | 130,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 17번 경매개시결정 · 방촌신용협동조합 | 424,109,589원 | 0원 |
| 9. 갑구 18번 가압류 · 이승현 | 103,805,329원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,558,738,374원 중 채권자 예상배당은 1,003,143,000원, 미배당 부족액은 2,555,595,374원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 서구 내당동, 두류네거리 북측 근거리에 위치하며 부근은 노변 상가지대를 형성하고 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스승강장, 근거리에 도시철도 2호선 두류역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층·지상8층 건물 중 4층401호입니다. 승강기·소화전·스프링클러·주차타워 설비가 기재돼 있습니다.
- 용도. 공부상 4층401호는 사진관이며, 감정 조사에서는 기호4 음식점·기호8과 10 사무실 외 잔여부분은 공실 상태로 조사됐습니다.
- 도로. 토지는 평지의 세로 장방형이며 서측 광대로, 동측 세로에 접합니다. 토지 조사상 도로접면은 광대세각입니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 일반상업지역이며 공시지가는 3,170,000원/㎡입니다. 전체 토지면적은 676.8㎡로 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 대로1류와 소로3류에 접합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 호수 확인. 등기부등본은 4층401호이나 건축물현황도에는 401호 및 402호로 각 분할표시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 401호·402호 경계 확인. 등기부의 401호와 건축물현황도의 401호·402호 분할표시가 실제 현장 공간과 어떻게 대응하는지 확인해야 합니다.
- 김성용 점유 확인. 현황조사상 401호·402호 교회, 보증금 30,000,000원·월세 2,000,000원이나 전입일이 미상입니다. 대항력은 단정하지 말고 확인해야 합니다.
- (주)대교 확인. 점유부분 “전부”, 월세 1,500,000원으로 조사됐지만 보증금·전입일이 미상입니다. 본 호수 포함 여부와 대항력 여부 확인이 필요합니다.
- 감정과 현황조사 차이. 감정상 잔여부분 공실이라는 조사와 김성용의 401호·402호 교회 점유 표시를 현장에서 대조해야 합니다.
- 말소기준 근저당 이전 확인. 2021.05.07 설정 근저당이 2026.02.24 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 최신 등기내용을 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구별. 현재 회차 미배당 2,555,595,374원은 후순위 채권자 배당 부족액입니다. 이를 그대로 매수인 인수액으로 계산하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사·등기부·건축물현황도와 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유와 호수는 아직 미상이다”
이 물건의 등기권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021.05.07 방촌신용협동조합 근저당을 기준으로 그 뒤의 가압류·압류·근저당·경매개시결정은 매각소멸 구조이고, 배당모형상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 등기부 401호와 건축물현황도의 401호·402호 분할표시, 그리고 김성용의 401호·402호 점유 및 (주)대교의 ‘전부’ 점유에 대한 대항력 판정이 끝나지 않았습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “등기권리는 소멸 구조, 실질 인수는 확인 전 확정 금지”입니다. 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 근거도 두지 않습니다. 이 사건의 승부처는 할인율보다 먼저 401·402호의 실제 경계와 점유자의 대항력·보증금 확인입니다.
