대구지방법원 2024타경40271. 달성군 옥포읍 강림리 1125, 현지명칭 ‘벽진메디컬’ 2층 201호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 해당 건물은 아파트단지와 각종 근린생활시설이 형성된 지역의 구분건물·집합상가로 조사됐습니다. 공부상 기호 11~16은 근린생활시설 (학원·사무실·의원)이며, 대상 201호가 포함된 건물은 철근콘크리트구조 지상 4층 건물입니다.
등기 권리의 기준점은 2017.06.02. 대구경북능금농업협동조합 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 신용보증기금 가압류, 나윤수의 강제경매개시결정, 주식회사 영산기업 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표도 매수인 인수액 0원으로 계산합니다. 다만 “등기상 인수 0원”과 “낙찰 후 불확실성 0”은 같은 말이 아닙니다. 이 사건에는 대지권 유무 불명과 대항력 판정이 끝나지 않은 점유관계가 동시에 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경40271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 옥포읍 돌미로 36, 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 사건 용도표기 대지 · 감정평가상 구분건물(집합상가) · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 · 2층 201호 |
| 소유자 | 이종수 · 단독소유 · 2016.05.11. 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 426,000,000원 / 298,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 나윤수 / 424,109,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 알 수 없음 · 최저매각가격에는 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 하지만 점유·대지권은 별도
말소기준권리는 2017.06.02. 설정된 대구경북능금농업협동조합 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 936,000,000원이었고, 2019.10.02. 채권최고액을 684,000,000원으로 변경한 기재가 있습니다. 2024.05.30. 신용보증기금 가압류 224,000,000원, 2024.09.03. 강제경매개시결정, 2024.11.26. 주식회사 영산기업 가압류 41,305,830원은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유관계 — 실제 신고 5건, 대항력 미상 3건
| 점유자 | 부분 / 용도 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김양규 | 201호 | 보증금 5,000원 | 대항력 없음 2023.12.20. · 말소기준 이후 | 미상 | 확인분 없음 |
| 지에이코리아 주식회사 | 601호 · 사무실 | 보증금 3,000원 | 대항력 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 미상 |
| (사)더불어함께새희망 | 전부 · 사무실 | 보증금 20,000,000원 차임 800,000원 | 대항력 없음 2022.06.02. · 말소기준 이후 | 미상 | 확인분 없음 |
| (주)대교 | 전부 · 사무실 | 보증금 미상 차임 1,500,000원 | 대항력 가능·미상 전입신고일·보증금 미상 | 미상 | 미상 |
| 김성용 | 401호,402호 · 교회 | 보증금 30,000,000원 차임 2,000,000원 | 대항력 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 미상 |
현황조사에 적힌 실제 점유·임대관계는 5건입니다. 대상 호수인 201호를 직접 특정한 김양규는 2023.12.20. 전입으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 ‘전부’로 표시된 (주)대교는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 또한 601호 및 401호·402호로 특정된 점유관계도 함께 조사돼 있으므로, 실제로 201호에 미치는 점유 범위는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 맞춰 확인해야 합니다.
② 가격 비교 — 70% 유찰가지만 시세 할인 여부는 확인되지 않았다
감정가는 426,000,000원, 현재 최저매각가는 298,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰만 놓고 보면 숫자상 할인폭은 127,800,000원입니다. 그러나 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 실거래가가 제시돼 있지 않아, 298,200,000원이 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
따라서 이 물건에서는 “감정가 대비 30% 하락”을 곧바로 “시세보다 30% 저렴”으로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 더구나 매각물건명세서가 대지권 미등기와 대지권 유무 불명을 명시하면서도 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됐다고 적고 있어, 가격의 구성 자체를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 298,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,974,800원 |
| 2. 근저당 · 대구경북능금농업협동조합 | 936,000,000원 | 293,225,200원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 224,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 나윤수 | 424,109,589원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 영산기업 | 41,305,830원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,625,415,419원 중 예상 배당액은 293,225,200원, 총 미배당은 1,332,190,219원입니다. 신청채권자 나윤수의 청구액 424,109,589원은 이 회차에서는 예상배당 0원입니다. 이 미배당액은 채권자 측의 미회수 금액이며 곧바로 매수인이 승계하는 금액을 뜻하지 않습니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 달성군 옥포읍 강림리 ‘경서중학교’ 남동측 인근의 ‘벽진메디컬’ 구분건물로, 부근은 아파트단지와 각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 25미터, 동측 약 15미터, 남측 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구이며, 중로2류와 중로3류에 접합니다. 토지의 공시지가는 1,748,000원/㎡입니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 726.4㎡, 상업용 이용, 평지·정방형·중로각지로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물로 위생·급배수·화재탐지·소화전·스프링클러·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 가격 검증. 동일·유사 집합상가의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 감정가 426,000,000원과 현재 최저가 298,200,000원의 시장 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 최우선 확인. 대지권 미등기이고 유무 자체가 불명하다는 명세서 기재를 반드시 원문으로 확인하세요. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있습니다.
- 201호 점유범위 확인. 201호를 직접 특정한 김양규 외에 ‘전부’ 점유 표시가 2건 있습니다. 그중 (주)대교는 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다.
- 대항력 미상 3건 확인. 지에이코리아 주식회사, (주)대교, 김성용은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
- 근저당 변경액 대조. 2017.06.02. 채권최고액 936,000,000원 설정 후 2019.10.02. 684,000,000원으로 변경된 등기와 예상배당 기준 금액을 함께 확인하세요.
- 최저가만으로 가격 판단 금지. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 단정할 수 없습니다. 실거래 비교가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 미달과 인수 구분. 현재 회차 총 미배당 1,332,190,219원은 채권자의 미회수액입니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원이지만, 미상 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 대지권과 점유관계가 먼저다
등기만 보면 이 사건은 비교적 선명합니다. 2017.06.02. 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 신용보증기금 가압류·나윤수 강제경매개시결정·영산기업 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 대상 물건은 대지권이 미등기이고 대지권 유무도 알 수 없으며, 점유관계 5건 가운데 3건은 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 끝나지 않았습니다. 특히 ‘전부’ 점유로 표시된 (주)대교는 보증금도 미상입니다. 여기에 시장 실거래 비교값도 없어 최저가 298,200,000원이 실제로 저렴한지 검증할 수 없습니다.
등기상 인수는 0원, 실무상 확인과제는 크다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 70%라는 할인율이 아니라, 대지권의 실제 권리범위와 201호 점유관계를 먼저 확정한 뒤 그 결과를 가격에 반영할 수 있느냐입니다.
