대구지방법원 2024타경40271. 대상은 달성군 옥포읍 강림리에 있는 벽진메디컬 2층 201호입니다. 근린생활시설로 이용되는 집합상가이며, 소유자는 이종수입니다. 말소기준권리는 2017년 6월 2일 설정된 대구경북능금농업협동조합 근저당권입니다. 이후 신용보증기금의 가압류, 나윤수의 강제경매개시결정, 주식회사 영산기업의 가압류가 이어졌습니다.
등기상 후순위 권리의 소멸 여부는 비교적 명확합니다. 하지만 이 물건은 등기상 권리가 지워지는 문제와 토지 사용권이 확보되는 문제가 별개입니다. 매각물건명세서에는 대지권 미등기와 대지권 유무 불명을 명시하고 있습니다. 따라서 권리분석의 중심은 단순히 근저당권 말소 여부가 아니라, 낙찰 이후 해당 호실에 필요한 토지 권리를 안정적으로 확보할 수 있는지에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경40271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 옥포읍 돌미로 36, 2층 201호 (강림리 1125) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린생활시설 · 집합상가 |
| 건물명 / 층 | 벽진메디컬 · 지상 4층 건물 중 2층 201호 |
| 소유자 | 이종수 · 단독소유 |
| 감정가 | 426,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 208,740,000원 (감정가 49%, 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 나윤수 |
| 청구금액 | 424,109,589원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 말소기준권리 | 2017.06.02 · 대구경북능금농업협동조합 근저당권 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 불명 최저매각가격에 대지권 가격 포함 |
| 토지 관련 사항 | 지목 대 · 상업용 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,748,000원/㎡ |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 근저당·가압류는 소멸, 대지권은 별도
말소기준은 2017.06.02 대구경북능금농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 936,000,000원이며, 2019.10.02 변경등기에는 684,000,000원이 기재되어 있습니다. 현재 예상배당표는 최초 채권최고액 936,000,000원을 기준으로 작성되어 있으므로 실제 배당액과 미배당액은 채권의 확정 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
2016년 대구은행 근저당권, 이후 설정되었던 일부 근저당권과 조영래 가압류는 이미 말소되었습니다. 신용보증기금의 가압류 224,000,000원, 나윤수의 강제경매개시결정, 주식회사 영산기업의 가압류 41,305,830원은 말소기준권리보다 늦은 등기로서 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 201호 점유와 다른 호실을 구별해야 한다
현황조사에 등장하는 실제 임차인·점유관계 신고인 5명은 다음과 같습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고인은 없습니다. 다만 조사 범위에는 201호 외 601호, 401호·402호 및 호실이 특정되지 않은 전부 사용이 포함되어 있습니다. 따라서 아래 신고인 전원이 매각대상 201호의 임차인인 것은 아닙니다.
| 성명 / 사용부분 | 보증금 · 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김양규 201호 |
5,000원 월세 미상 |
2023.12.20 | 없음 판정 | 미확인 | 해당 없음 |
| 지에이코리아 주식회사 601호 · 사무실 |
3,000원 월세 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| (사)더불어함께새희망 전부 · 사무실 |
20,000,000원 월 800,000원 |
2022.06.02 | 없음 판정 | 미확인 | 해당 없음 |
| (주)대교 전부 · 사무실 |
미상 월 1,500,000원 |
미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 김성용 401호·402호 · 교회 |
30,000,000원 월 2,000,000원 |
미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
김양규 및 지에이코리아 주식회사의 보증금은 조사 기재액을 그대로 표시했습니다. 보증금 단위와 실제 계약액은 원본 임대차계약서에서 확인해야 합니다. 우선변제는 확정일자·배당요구 등 확인이 필요합니다.
201호로 특정된 김양규의 전입신고일은 2023.12.20으로, 말소기준 근저당권 설정일인 2017.06.02보다 늦습니다. 현황조사 기준으로 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 상가건물은 사업자등록, 인도, 임대차 내용 등 별도의 요건 검토가 필요하므로 주민등록 전입일만으로 모든 상가임대차 권리관계가 확정되는 것은 아닙니다.
반면 (주)대교, 지에이코리아 주식회사, 김성용은 권리 발생 시점이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 특히 (주)대교의 보증금은 미상이며 사용부분도 '전부'로 표시됩니다. 이들이 실제로 201호를 점유하거나 201호와 관련한 임대차 권리를 주장하는지 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 49%는 감정가 대비 비율일 뿐
감정가 426,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 208,740,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 49% 수준입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 하락률이지 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.
특히 이 물건은 아파트가 아닌 근린생활시설입니다. 상가는 임대수익, 공실, 업종 적합성, 층별 집객력, 건물 운영상태와 대지사용권의 안정성이 가격에 영향을 미칩니다. 거래사례를 통한 시세 수준이 확인되지 않았으므로 최저가 208,740,000원이 시장에서 저렴한 가격인지는 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 권리상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 208,740,000원 | 49% | 0원 추정 |
| 3회 유찰 시 | 146,118,000원 | 34% | 0원 추정 |
| 4회 유찰 시 | 102,282,600원 | 24% | 0원 추정 |
④ 예상배당표 (매각가 208,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,722,360원 |
| 1. 대구경북능금농업협동조합 근저당 | 936,000,000원 | 205,017,640원 |
| 2. 신용보증기금 가압류 | 224,000,000원 | 0원 |
| 3. 나윤수 · 경매신청채권 | 424,109,589원 | 0원 |
| 4. 주식회사 영산기업 가압류 | 41,305,830원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용으로 3,722,360원을 공제하고 남는 205,017,640원이 선순위 근저당권에 배당되는 구조입니다. 신용보증기금과 경매신청채권자 나윤수, 주식회사 영산기업에 대한 예상배당은 모두 0원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
전체 채권액은 1,625,415,419원, 예상 채권자 배당액은 205,017,640원, 미배당 합계는 1,420,397,779원입니다. 그러나 이는 채권자가 회수하지 못하는 금액이지 낙찰자가 자동으로 인수하는 채무가 아닙니다.
근저당권 배당은 최초 채권최고액 936,000,000원을 사용하는 추정치입니다. 2019.10.02 변경 채권최고액 684,000,000원 및 실제 피담보채권액 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 및 실제 집행비용에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 채권자 배당액 | 미배당 채권액 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 205,017,640원 | 1,420,397,779원 | 0원 |
| 3회 유찰 | 143,272,348원 | 1,482,143,071원 | 0원 |
| 4회 유찰 | 100,050,644원 | 1,525,364,775원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 달성군 옥포읍 강림리, 경서중학교 남동측 인근 벽진메디컬 집합상가입니다. 주변에는 아파트단지와 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 4층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 소화전, 스프링클러 및 승강기설비가 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 학원·사무실·의원 등이 가능한 형태로 조사되었습니다. 감정요항표상 일부 호실은 공실이며, 전체 호실에 대한 현황을 201호의 실제 이용상태와 혼동해서는 안 됩니다.
- 토지. 토지면적 726.4㎡, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 및 공공주택지구 관련 사항이 있습니다. 북측·동측·남측 도로에 접한 토지로 조사되었습니다. 토지면적 전체를 201호의 독립 소유면적으로 볼 수는 없습니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 교육환경 관련 상대보호구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 업종 선정 시 적용 가능성을 확인해야 합니다.
- 대지권. 등기되지 않았고 유무도 불명입니다. 집합상가의 담보가치와 재매각 가능성을 판단할 때 중요한 불확실성입니다.
- 환금성. 근린생활시설은 임대수요와 실제 수익성이 매각가격에 큰 영향을 줍니다. 대지권 불확실성까지 남아 있어 일반적인 권리관계가 명확한 상가보다 재매각에 제약이 발생할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 존재 여부. 토지 등기사항증명서, 집합건축물대장, 분양·취득 관련 서류와 대지사용권 증빙을 확인해야 합니다. 대지권 가격이 최저가에 포함된 것과 실제 권리취득은 구별해야 합니다.
- 매각대상 범위. 벽진메디컬 201호의 전유부분·공용부분·토지 관련 권리가 매각대상에 어떻게 포함되는지 확인해야 합니다.
- 실제 201호 점유자. 김양규의 점유 사실 및 임대차관계를 확인하고, 사용부분 '전부'로 조사된 단체·법인이 201호에 권리를 주장하는지 확인해야 합니다.
- 상가임대차 대항요건. 사업자등록, 점유·인도일, 확정일자, 배당요구 여부를 직접 대조해야 합니다. 전입신고일만으로 상가건물 임대차의 대항력 판단을 끝내서는 안 됩니다.
- 근저당 변경등기. 대구경북능금농업협동조합 근저당권의 최초 채권최고액 936,000,000원과 변경 채권최고액 684,000,000원을 확인하고, 실제 피담보채권 및 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 실거래·임대료 검증. 201호와 비교 가능한 집합상가의 매매사례 및 실질 임대수익을 확인한 뒤 적정 입찰가를 결정해야 합니다.
- 공실 및 관리비. 실제 사용 여부, 명도 가능성, 체납 공용관리비 및 건물 운영상태를 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 대지권 확인이 먼저”
이 사건의 첫인상은 강렬합니다. 감정가 426,000,000원이 두 차례 유찰되어 최저가 208,740,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 감정가의 절반 수준이라는 사실만으로 좋은 매수 기회라고 판단하면 안 됩니다.
등기상으로는 말소기준 근저당권과 후순위 가압류가 소멸하는 구조이고, 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 대지권이 미등기이며 그 존재 여부 자체가 불명이라는 점은 등기상 채권 소멸과 별개로 검토해야 할 중요한 위험입니다. 201호 외 여러 호실의 점유 신고가 혼재되어 있고, 일부 임차인의 대항력도 미상입니다.
또한 상가의 적정가격을 판단할 거래사례가 확인되지 않아, 208,740,000원이 실제 시장가격보다 낮다고 입증되지 않았습니다. 유찰 횟수가 늘어났다는 사실은 가격이 낮아졌다는 의미이지 법적 위험이나 환금성 문제가 해결되었다는 의미가 아닙니다.
종합 판단은 D등급, 보수적 검토 대상입니다. 후순위 채권 인수 위험은 낮게 추정되지만 대지권 미확정, 실제 점유관계의 불확실성, 2회 유찰 및 상가 특유의 환금성 부담을 함께 고려해야 합니다. 대지권과 201호 점유관계가 입증되기 전에는 가격만 보고 적극적으로 입찰하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 더 낮은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 취득하는 권리가 정확히 무엇인지 확인하는 것입니다.
