280,700,000원
대구지방법원 2024타경40271. 대구 달성군 옥포읍 강림리 1125, 도로명 돌미로 36의 4층 401호입니다. 감정평가에서는 이 건물 기호11~16을 철근콘크리트구조 지상4층의 집합상가·근린생활시설로 조사했습니다. 권리의 기준점은 2017년 대구경북능금농업협동조합 근저당권, 채권최고액 576,000,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 강제·임의경매개시결정, 주식회사 영산기업 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 감정평가 이용상태에는 일부 사용 중인 호실을 제외한 잔여부분이 공실 상태인 것으로 조사됐지만, 현황조사에는 401호·402호를 김성용이 교회로 사용하며 보증금 30,000,000원, 월세 2,000,000원으로 기재되어 있습니다. 전입신고일과 확정일자는 확인되지 않아 선순위 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경40271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 옥포읍 돌미로 36, 4층401호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합상가(근린생활시설) · 철근콘크리트구조 지상4층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 이종수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 401,000,000원 / 280,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 나윤수 / 424,109,589원 |
| 말소기준권리 | 2017.02.24. 대구경북능금농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 576,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
2016.05.11. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 1,620,000,000원은 이후 등기부상 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2017.02.24. 대구경북능금농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권 뒤에 남아 있는 신용보증기금 가압류 224,000,000원, 2024타경40271 강제경매개시결정, 별도 임의경매개시결정, 주식회사 영산기업 가압류 41,305,830원은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 401호 직접 점유자의 대항력 확인이 핵심
| 성명 / 법인 | 점유부분 | 용도 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김양규 | 201호 | - | 2023.12.20 | 5,000원 / - | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 지에이코리아 주식회사 | 601호 | 사무실 | 미상 | 3,000원 / - | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (사)더불어함께새희망 | 전부 | 사무실 | 2022.06.02 | 20,000,000원 / 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)대교 | 전부 | 사무실 | 미상 | 미상 / 1,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성용 | 401호,402호 | 교회 | 미상 | 30,000,000원 / 2,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 기재된 임차·점유관계는 5건이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 건은 없습니다. 이 가운데 김양규와 (사)더불어함께새희망은 전입신고가 2017.02.24. 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 지에이코리아 주식회사, (주)대교, 김성용은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 401,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 280,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 30% 내려왔다는 이유만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
특히 근린생활시설·집합상가는 개별 호실의 실제 임대수익, 공실 여부, 업종, 관리상태와 점유관계에 따라 거래가격의 편차가 커질 수 있습니다. 현황조사와 감정평가의 점유상태도 서로 일치하지 않으므로 현장 확인 전에는 할인율 자체에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 280,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,729,800원 |
| 2. 근저당 · 대구경북능금농업협동조합 | 576,000,000원 | 275,970,200원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 224,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 나윤수 | 424,109,589원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 대구경북능금농업협동조합 | 424,109,589원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 영산기업 | 41,305,830원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 1,689,525,008원, 배당액은 275,970,200원, 미배당은 1,413,554,808원입니다. 배당계산상 매수인 인수는 0원으로 잡혀 있으나 임차인의 실제 대항력·최우선변제 여부에 따라 현실의 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·상가성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리, 경서중학교 남동측 인근의 벽진메디컬로 조사되며 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 건물로, 4층에는 401호와 402호가 위치합니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·스프링클러·승강기설비가 조사됐습니다.
- 도로. 북측 약 25미터, 동측 약 15미터, 남측 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구이며 공시지가는 1,748,000원/㎡입니다. 토지면적은 726.4㎡, 토지이용상황은 상업용으로 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 조사된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김성용 점유관계 원본 확인. 401호·402호, 교회, 보증금 30,000,000원, 월세 2,000,000원으로 조사됐으나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다.
- “인수 0원”을 확정값으로 보지 말 것. 배당계산상 인수액은 0원이지만 대항력 미상 임차관계가 있어 매각물건명세서와 현황조사의 최신 상태를 대조해야 합니다.
- 감정평가와 현황조사 불일치 확인. 감정평가에서는 잔여부분이 공실 상태로 조사된 반면 현황조사에는 401호·402호 교회 점유가 기재되어 있으므로 실제 사용자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 경쟁력이 입증되지는 않습니다. 실거래·임대수익·공실 및 관리상태를 별도로 검증해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 토지 지분과 4층 402호를 공동담보로 기재하고 있어 관련 매각·배당 범위를 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
- 배당·세금 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제에 따라 달라질 수 있으므로 배당요구 및 세금관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만 점유는 단순하지 않다”
이 사건은 등기권리만 보면 판단이 어렵지 않습니다. 2017.02.24. 대구경북능금농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 그러나 대상 401호 자체에 보증금 30,000,000원의 김성용 점유관계가 존재하고 그 전입시기가 미상이라는 점이 결론을 바꿉니다.
현재 최저가는 감정가 401,000,000원에서 1회 유찰된 280,700,000원이지만, 비교 가능한 실거래 근거가 없으므로 70%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 게다가 감정평가의 공실 조사와 현황조사의 교회 점유가 서로 어긋납니다. 따라서 이 물건은 말소기준은 합격, 점유관계는 확인 전 보류, 가격도 검증 전 보류가 맞습니다.
