* 배당표상 인수 0원은 미확인 임차권의 인수 가능성까지 제거했다는 의미가 아닙니다. 확정된 실질취득금액은 산정할 수 없으며, 낙찰가 외에 인수보증금·명도비용 등이 발생할 수 있습니다.
대구지방법원 2024타경40271. 대상은 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리 1125, 돌미로 36에 위치하는 집합상가의 4층 401호입니다. 감정평가상 벽진메디컬로 표기되는 근린생활시설로, 사무실·학원·의원 등의 용도로 구성된 건물에 해당합니다.
소유자는 이종수이며, 현재 등기상 기준이 되는 권리는 2017.02.24. 대구경북능금농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 576,000,000원으로 현 최저매각가보다 큽니다. 이후 신용보증기금 가압류와 강제·임의경매개시결정, 영산기업 가압류가 이어졌습니다. 등기상 권리의 선후관계는 비교적 명확하지만, 임차인의 사업자등록·점유 시점과 상가임대차 대항력은 별도로 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경40271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 옥포읍 돌미로 36, 4층 401호 (강림리 1125) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린생활시설(집합상가) · 4층 401호 |
| 소유자 | 이종수 (단독소유, 2016.05.11. 소유권보존) |
| 감정가 | 401,000,000원 |
| 최저매각가 | 196,490,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 감정가 대비 감소액 | 204,510,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.02.24. 을구 2번 근저당권 · 대구경북능금농업협동조합 · 채권최고액 576,000,000원 |
| 경매신청 관련 채권자 | 나윤수(강제경매) · 대구경북능금농업협동조합(임의경매) |
| 청구금액 | 424,109,589원 |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소는 명확, 임차인은 별개
권리의 중심은 2017.02.24. 설정된 대구경북능금농업협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권을 말소기준으로 보며, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
대구은행의 2016년 근저당권은 2017.02.27. 일부포기로 말소되었고, 나윤수 명의의 2020년 근저당권들도 2020.11.26. 말소되었습니다. 조영래 명의 가압류 역시 2019.08.07. 말소되어 현재 인수대상 권리로 취급하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 401호 점유관계가 핵심
현황조사상 실제 임차인 5명이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 조사된 임차인은 모두 별도의 점유·임차관계로 기재되어 있습니다. 다만 대상 호실 이외의 점유자와 건물 전부를 사용하는 것으로 기재된 점유자가 함께 있어, 5명 전원의 보증금을 401호의 부담으로 합산하는 것은 부정확합니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 / 월세 | 전입·등록일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김양규 201호 |
5,000원 월세 미상 |
2023.12.20. | 없음 판정 | 미확인 | 해당 없음 |
| 지에이코리아 주식회사 601호 · 사무실 |
3,000원 월세 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미확인 | 미확정 |
| (사)더불어함께새희망 전부 · 사무실 |
20,000,000원 800,000원/월 |
2022.06.02. | 없음 판정 | 미확인 | 해당 없음 |
| (주)대교 전부 · 사무실 |
미상 1,500,000원/월 |
미상 | 가능·미상 | 미확인 | 인수 가능성 |
| 김성용 401호·402호 · 교회 |
30,000,000원 2,000,000원/월 |
미상 | 가능·미상 | 미확인 | 인수 가능성 |
보증금 5,000원과 3,000원은 조사상 기재금액을 그대로 사용했습니다. 별도 금액 추정이나 단위 변경은 하지 않았습니다. 우선변제 여부는 확정일자 및 배당요구 관계가 확인되지 않아 확정할 수 없습니다.
말소기준일인 2017.02.24.보다 먼저 대항요건을 갖추고 이를 유지했다면 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 반대로 말소기준 이후에 대항요건을 취득한 후순위 임차인이라면 일반적으로 인수관계가 달라집니다. 현재는 어느 쪽도 확정할 수 없습니다.
김양규와 (사)더불어함께새희망은 기재된 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 다만 후자는 점유범위가 '전부'로 기재되어 있으므로 실제 대상 401호를 점유하는지, 김성용이나 (주)대교와 임대차 시기가 어떻게 연결되는지 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 할인과 시장가격 할인은 다르다
최초 감정가 401,000,000원에서 2회 유찰을 거쳐 최저매각가가 196,490,000원으로 낮아졌습니다. 가격이 감정가 대비 49%까지 내려온 것은 사실입니다. 그러나 동일 지역의 비교 가능한 근린생활시설에 대한 최근 실거래 확인 없이, 이 금액을 실제 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 구분 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 196,490,000원 | 49% | 1,496,585,868원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 137,543,000원 | 34.3% | 1,554,707,610원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 96,280,100원 | 24.01% | 1,595,377,950원 | 0원* |
* 채권배당 기준의 계산상 인수액입니다. 임차인의 대항력·보증금 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다. 이후 회차는 유찰 가정에 따른 시나리오이며 확정된 매각기일이나 낙찰가가 아닙니다.
김성용의 보증금 30,000,000원이 전액 인수되는 경우를 단순 가정하면 최저가와 보증금 인수액의 합계는 226,490,000원입니다. 이는 실제 인수 확정액이 아니라 권리 검증의 중요성을 보여주는 조건부 계산입니다. (주)대교의 보증금은 확인되지 않았으므로 추가 위험을 수치로 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,550,860원 |
| 1. 근저당 · 대구경북능금농업협동조합 | 576,000,000원 | 192,939,140원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 224,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 나윤수 | 424,109,589원 | 0원 |
| 4. 임의경매개시결정 · 대구경북능금농업협동조합 | 424,109,589원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 영산기업 | 41,305,830원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.8%를 반영한 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준의 단순 추정이며, 실제 피담보채무액·배당순위·당해세·상가임차인 최우선변제 등은 확정 반영된 금액이 아닙니다. 두 경매개시결정의 청구액 표시는 동일 채권의 중복 가능성을 별도로 검증해야 하며, 금액을 독립채무로 확정해 매수인 부담에 합산해서는 안 됩니다.
예상배당금 196,490,000원은 집행비용 3,550,860원과 근저당권자 배당 192,939,140원으로 모두 소진됩니다. 다른 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 배당액은 없습니다. 따라서 매각대금 전체가 집행비용 및 선순위 근저당권 배당에 소진되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리 소재 경서중학교 남동측 인근의 벽진메디컬 집합상가입니다. 주변에는 아파트단지와 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 버스승강장이 있습니다. 해당 옥포 소재 상가의 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 4층 건물의 4층 401호입니다. 화강석 및 대리석타일 외벽, 복층유리 창호 등이 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 소화전, 스프링클러 및 승강기설비가 갖추어진 건물입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설로 학원·사무실·의원 용도 등이 기재되어 있으며, 현황조사에는 401호와 402호를 사용하는 교회 점유자가 나타납니다. 실제 사용형태와 건축물대장상 적법한 용도는 대조가 필요합니다.
- 도로. 옥포 소재 건물은 북측 약 25m, 동측 약 15m, 남측 약 12m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구에 해당하며, 토지 공시지가 1,748,000원/㎡, 토지면적 726.4㎡가 기재되어 있습니다. 이는 401호 전유면적이나 단독 소유 토지면적을 의미하지 않습니다.
- 규제. 강림초등학교와 옥빛유치원 관련 상대보호구역이 포함되고, 토지이용계획상 가축사육제한구역 등도 기재되어 있습니다. 구체적인 업종·시설 운영 가능 여부는 건축물 용도와 함께 확인해야 합니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 근린생활시설로, 호실별 점유관계와 사업장 활용 가능성이 가격에 영향을 미칩니다. 2회 유찰 자체도 매수 수요와 감정가 적정성을 점검해야 할 신호로 볼 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 임차인 대항력. 김성용의 실제 점유개시일, 사업자등록 신청일과 등록 상태, 확정일자 및 임대차계약서를 확인해야 합니다. 보증금 30,000,000원이 인수대상인지가 핵심입니다.
- (주)대교 보증금. 보증금 미상인 상태에서는 최대 인수 위험을 산정할 수 없습니다. 계약서, 사업자등록 및 실제 점유범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 중복. '전부' 점유자와 401호·402호 공동 사용자가 실제로 어느 공간을 사용하는지 실측도와 현장조사로 대조해야 합니다.
- 우선변제·배당요구. 확정일자, 배당요구종기 및 배당요구 여부를 확인해 보증금 회수 가능성과 낙찰자 인수 가능성을 분리하여 분석해야 합니다.
- 공동담보. 대구경북능금농업협동조합 근저당에 강림리 토지 지분 및 402호 공동담보가 기재되어 있습니다. 공동담보물의 매각·배당 관계가 실제 피담보채무와 배당금에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 등기 말소 확인. 대구은행 기존 근저당, 나윤수의 기존 근저당, 조영래 가압류의 말소 이력과 현재 권리관계를 최신 등기사항전부증명서로 재확인해야 합니다.
- 낙찰가 상한. 현재 최저가 196,490,000원에 인수될 수 있는 보증금, 명도·수선·공실비용을 합산한 뒤 유사 근린생활시설 거래가격과 비교해야 합니다.
- 임대수익 검토. 현재 신고된 월세가 모두 401호에서 발생하는 수입은 아닙니다. 실질 임대 가능한 면적과 실제 귀속 임대료를 분리해 수익률을 계산해야 합니다.
- 매각물건명세서. 매각 제외 부분, 임차인 점유 현황, 인수되는 권리 및 특별매각조건을 최신 원본으로 확인해야 합니다.
- 관리비·용도. 공용부분 관리비 체납, 불법 용도변경, 시설 원상복구 및 인도 가능성을 관리주체·현장·건축물대장으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 401호 권리 확인이 먼저”
대구 옥포 벽진메디컬 401호는 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 낮아진 물건입니다. 등기상 말소기준권리는 명확하고, 후순위 채권자의 미배당액이 낙찰자에게 자동 인수되는 구조도 아닙니다. 이 점은 긍정적입니다.
그러나 401호를 점유하는 김성용의 대항력이 확정되지 않았고, (주)대교는 보증금 자체가 확인되지 않았습니다. 실제 점유구획과 임대차 관계가 중첩되어 있어, 최저가 196,490,000원을 확정적인 실질취득금액으로 취급해서는 안 됩니다.
더구나 최근 실거래가격에 근거한 가격 검증도 이루어지지 않아 시세보다 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다. 이미 2회 유찰된 근린생활시설이라는 점과 불확실한 점유관계까지 감안하면, 현재 평가의 핵심은 감정가 할인보다 권리 인수 위험과 환금성에 있습니다.
종합 판단: D등급(고위험·검증 우선). 후순위 등기권리의 소멸 구조는 확인되지만, 핵심 호실의 임차권과 실질취득금액이 불확실합니다. 현 단계에서는 가격 메리트를 인정하기보다 임차인 대항력·401호 점유범위·실제 거래가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
