대구지방법원 2024타경40271. 대구 서구 내당동, 서대구로 32의 8층 801호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정평가 내용상 해당 건물은 근린생활시설 구분건물입니다. 8층 801호는 공부상 당구장, 현황은 사무실로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가는 1,451,000,000원, 현재 최저매각가는 1,015,700,000원으로 1회 유찰된 상태입니다.
등기상 권리의 기준점은 2021.05.07 설정된 대구대건신용협동조합의 채권최고액 2,052,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 전세권·가압류·압류·경매개시결정· 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 점유자의 대항력 확인과 801호·802호 분할표시 문제를 입찰 전에 반드시 정리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경40271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 서대구로 32, 8층801호 |
| 등기 소재 | 대구광역시 서구 내당동 230-5 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 근린생활시설 구분건물 · 8층 801호 · 공부상 당구장 · 현황 사무실 |
| 소유자 | 이종수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,451,000,000원 / 1,015,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 나윤수 / 424,109,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 말소기준권리 | 2021.05.07 근저당권 · 대구대건신용협동조합 · 채권최고액 2,052,000,000원 |
| 토지 | 일반상업지역 · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 676.8㎡ · 공시지가 3,170,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2021.05.07 대구대건신용협동조합 근저당권입니다. 2021.05.18 지에이코리아주식회사 전세권 130,000,000원, 성난희 가압류 15,408,037원, 신용보증기금 가압류 224,000,000원, 주식회사 영산기업 가압류 41,305,830원, 김광우 근저당권 130,000,000원, 이승현 가압류 103,805,329원 등은 모두 기준권리 이후입니다. 현재 사건의 2024.09.03 강제경매개시결정 역시 후순위입니다.
기준 근저당권은 2025.09.22 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 권리 이전은 기존 근저당권의 순위를 그대로 이어받는 구조이므로 말소기준 시점 자체가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다.
점유·임대차 조사 — 실제 확인이 필요한 6건
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김양규 | 201호 | 5,000원 | — | 2023.12.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 지에이코리아 주식회사 | 601호 · 사무실 | 3,000원 | — | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| (사)더불어함께새희망 | 전부 · 사무실 | 20,000,000원 | 800,000원 | 2022.06.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| (주)대교 | 전부 · 사무실 | 미상 | 1,500,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김성용 | 401호,402호 · 교회 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 지에이 | 주거 | 0원 | — | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
김양규와 (사)더불어함께새희망은 전입신고가 2021.05.07 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 나머지 4건은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 점유자는 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 판단은 보류
이 물건은 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 1,015,700,000원입니다. 감정가 1,451,000,000원의 70% 구간입니다. 다음 회차 시나리오는 710,990,000원, 그 다음은 497,692,999원으로 제시되어 있습니다.
특히 이 물건은 아파트 같은 표준화 주거상품이 아니라 근린생활시설 구분건물입니다. 감정평가상 해당 건물 주변은 노변 상가지대를 이루며, 현황상 여러 호실 가운데 일부는 사무실로 이용되고 잔여부분은 공실로 조사됐습니다. 가격 판단은 실제 801호의 면적·분할상태·임대현황과 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,015,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 12,557,000원 |
| 2. 근저당권 · 대구대건신용협동조합 | 2,052,000,000원 | 1,003,143,000원 |
| 3. 전세권 · 지에이코리아주식회사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 성난희 | 15,408,037원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 224,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 나윤수 | 424,109,589원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 영산기업 | 41,305,830원 | 0원 |
| 8. 근저당권 · 김광우 | 130,000,000원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 대구대건신용협동조합 | 424,109,589원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 이승현 | 103,805,329원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 총액 3,544,738,374원 중 현재 회차 예상배당은 1,003,143,000원이고, 미배당은 2,541,595,374원입니다. 이 미배당액은 후순위 채권자의 배당 부족액이지 매수인이 그대로 떠안는 금액을 의미하지 않습니다. 현재 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 내당동 ‘두류네거리’ 북측 근거리에 위치하며, 부근 일대는 노변 상가지대를 형성하고 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스승강장, 근거리에 두류역(도시철도 2호선)이 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상8층 건물이며 8층 801호는 단위상가입니다. 승강기·주차타워·소화전·스프링쿨러·공동 위생설비가 있습니다.
- 용도. 공부상 8층 801호는 당구장이고 현황은 사무실로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 서측으로 광대로, 동측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 대로1류와 소로3류에 접합니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지. 토지면적 676.8㎡, 지목 대, 상업용, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 3,170,000원/㎡입니다.
- 환금성. 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가의 시장 경쟁력을 수치로 확인할 수 없습니다. 근린생활시설 구분건물 특성상 실제 임대현황과 공실 여부 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 801호·802호 분할표시 확인. 부동산등기부에는 8층 801호이나 건축물현황도에는 801호 및 802호가 각각 분할표시되어 있습니다. 실제 경계·사용현황·매각대상 범위를 원본 도면과 현장에서 대조해야 합니다.
- 대항력 미상 4건 확인. 지에이코리아 주식회사, (주)대교, 김성용, 지에이는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 등록 전세권과 점유자를 구분. 2021.05.18 지에이코리아주식회사 전세권 130,000,000원은 말소기준권리 후순위로 소멸 예정이지만, 현황조사상 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 부족액을 인수액으로 오해하지 않기. 현재 회차 미배당 2,541,595,374원은 채권자 측 부족액입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이지만 점유자의 대항력 여부는 별도입니다.
- ‘70%’만 보고 싸다고 판단하지 않기. 최근 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 공실·임대현황 현장확인. 감정평가에서는 해당 건물 일부가 사무실로 이용되고 잔여부분은 공실 상태인 것으로 조사됐습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·건축물현황도·감정평가서를 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸형, 입찰은 확인형”
이 물건의 등기 구조만 놓고 보면 방향은 분명합니다. 2021.05.07 대구대건신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 전세권·가압류·압류·경매개시결정·후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 권리소멸이 곧바로 안전한 입찰을 뜻하지는 않습니다. 점유자 6건 중 4건의 대항력은 확인되지 않았고, 등기부의 801호가 건축물현황도에서 801호·802호로 분할표시되어 있다는 특이사항도 있습니다. 여기에 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 1,015,700,000원이 시장 대비 싼 가격인지도 확인할 수 없습니다. 따라서 결론은 “등기 권리는 정리되는 구조지만, 점유·목적물 특정·시세 확인 전에는 공격적으로 들어갈 물건이 아니다.”입니다.
