수원지방법원 2025타경986. 권선동 더하우스 2층 201호로, 감정평가상 각 호수 20세대의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되는 다세대 물건입니다. 권리의 기준점은 2019.02.27 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,308,000,000원이고, 이후 2019.05.22 소유권이 이수경에게 이전되면서 근저당의 채무자도 계약인수로 이수경으로 변경됐습니다.
이 사건의 가장 눈에 띄는 부분은 가격보다 임차 관련 조사 인원이 20명이라는 점입니다. 다만 가장 빠른 전입인 노화란의 2019.03.04도 말소기준일 2019.02.27보다 뒤이고, 나머지 전입 역시 모두 그 이후입니다. 따라서 조사된 인원들은 모두 대항력 없음으로 정리되어 있으며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당순위와 배당요구 관계는 입찰 전 명세서와 접수문건을 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경986 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 권선로668번길 19-15 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 5층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 이수경 |
| 감정가 / 최저가 | 113,200,000원 / 38,828,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,052,900,568원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준은 2019.02.27 하나은행 근저당
2019.01.02 수협은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2019.02.27 하나은행 근저당권입니다. 2025.03.11 임의경매개시결정과 2026.02.25 국의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 구조 — 20명 모두 말소기준 이후 전입
임차 관련 조사 인원은 20명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 승계분을 합산할 문제는 없습니다. 전입일은 모두 2019.02.27 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강창효 | 2022.01.11 | 2025.03.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤수 | 2023.02.17 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유석 | 2024.08.12 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민규 | 2022.11.18 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이효민 | 2023.01.27 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권명식 | 2024.04.09 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경태 | 2020.01.30 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현식 | 2020.03.16 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태희 | 2023.03.06 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안준효 | 2024.07.05 | 2025.03.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연희 | 2023.05.08 | 2025.03.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서인혁 | 2019.03.07 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현진 | 2022.04.08 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노화란 | 2019.03.04 | 2025.04.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김량규 | 2023.03.15 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이희민 | 2019.04.12 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은경 | 2022.08.05 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신나리 | 2023.01.25 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수민 | 2023.07.11 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장상원 | 2023.07.28 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 38,828,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,098,904원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,308,000,000원 | 37,729,096원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 38,828,000원 가정 시 집행비용 1,098,904원을 제외한 37,729,096원이 하나은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 1,270,270,904원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세곡초등학교 북서측 인근으로, 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 각 호수 20세대의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며 외벽은 적벽돌치장쌓기와 전면 석재판 마감, 내부는 페인팅 및 내부인테리어, 창호는 알루미늄샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 옥내소화선설비, 화재탐지설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 인접 도로와 등고평탄한 가장형 토지로 주거용 건부지이며 남서측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 가축사육제한구역·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 20명 원본 대조. 모두 말소기준 이후 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 배당요구·문건접수 내역을 사람별로 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 원룸형 도시형생활주택이고 다수의 전입자가 조사됐으므로 실제 현재 점유자와 퇴거 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2019.05.07 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 처리와 임대관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 3회 유찰·감정가 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 물건 자체의 환금성과 임대·점유 리스크를 함께 판단해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 20명의 임차관계가 먼저다”
현재 권리표만 보면 말소기준은 명확합니다. 2019.02.27 하나은행 근저당 이후 확인된 20명의 전입이 이루어졌고, 이들은 모두 대항력이 없는 것으로 정리돼 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 안전물건’으로만 보기에는 확인할 항목이 많습니다. 보증금·확정일자가 전원 미상이고, 민간임대주택 등기도 존재하며, 이미 3회 유찰된 원룸형 다세대입니다.
권리의 기준은 명확하지만, 점유·배당의 실무는 복잡합니다. 최저가 38,828,000원이 감정가 113,200,000원의 34.3%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 임차인별 보증금·배당요구·현재 점유와 민간임대주택 관련 사항을 최종 확인한 뒤 가격을 판단하는 사건입니다.
