/ 51,965,000원
수원지방법원 2025타경986. 수원 권선구 권선동 더하우스 4층 404호로, 감정평가상 20세대 도시형생활주택(원룸형)에 해당합니다. 등기 흐름의 기준은 2019년 2월 27일 설정된 하나은행 근저당권으로 채권최고액은 1,308,000,000원입니다. 그보다 앞선 수협은행 근저당권은 같은 날 이미 말소됐고, 하나은행 근저당 이후의 임의경매개시결정과 한은경의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리표만 보고 끝내기에는 점유관계가 복잡합니다. 현황조사·문건 등에 이름이 확인되는 실제 임차인은 20명이고, 그중 배당요구가 확인되는 사람은 9명입니다. 가장 이른 전입일도 2019.03.04로 말소기준권리 2019.02.27보다 뒤이므로, 확인된 20명 모두 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경986 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 4층404호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 권선로668번길 19-15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 5층 건물 내 4층 404호 |
| 소유자 | 이수경 |
| 감정가 / 최저가 | 151,500,000원 / 51,965,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 최저가 감정가의 34.3% |
| 신청채권액 | 1,052,900,568원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 임대주택 등록 | 2019.05.07 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2019.02.27 하나은행 근저당권입니다. 기존 수협은행 근저당권은 같은 날 해지로 말소됐고, 하나은행 근저당권이 말소기준이 됩니다. 현재 소유자 이수경의 소유권이전은 2019.05.22, 경매개시결정은 2025.03.11, 한은경의 주택임차권등기는 2025.06.12입니다. 한은경의 임차보증금은 136,500,000원이지만 전입일 2022.08.05가 말소기준보다 늦어 데이터상 대항력은 없고, 해당 임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 20명 모두 말소기준 이후 전입
확인되는 실제 임차인은 20명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 전입일은 전부 2019.02.27 이후이고, 데이터상 대항력은 모두 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 한은경을 제외한 다수 임차인의 보증금·확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 / 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강창효 | 2022.01.11 | — / — | 2025.03.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤수 | 2023.02.17 | — / — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유석 | 2024.08.12 | — / — | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민규 | 2022.11.18 | — / — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이효민 | 2023.01.27 | — / — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권명식 | 2024.04.09 | — / — | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경태 | 2020.01.30 | — / — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현식 | 2020.03.16 | — / — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태희 | 2023.03.06 | — / — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안준효 | 2024.07.05 | — / — | 2025.03.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연희 | 2023.05.08 | — / — | 2025.03.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서인혁 | 2019.03.07 | — / — | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현진 | 2022.04.08 | — / — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노화란 | 2019.03.04 | — / — | 2025.04.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김량규 | 2023.03.15 | — / — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이희민 | 2019.04.12 | — / — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신나리 | 2023.01.25 | — / — | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수민 | 2023.07.11 | — / — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장상원 | 2023.07.28 | — / — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은경 | 2022.08.05 | 2022.07.11 / 136,500,000원 | 2025.06.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가 151,500,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 51,965,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 다만 이 사건은 감정가와 유찰 단계만으로 가격 수준을 판단해서는 안 됩니다. 감정가 대비 많이 낮아졌다는 사실과 시세보다 싸다는 판단은 서로 다르므로, 51,965,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 51,965,000원 | 50,629,630원 | 1,257,370,370원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 36,375,500원 | 35,320,741원 | 1,272,679,259원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 25,462,850원 | 24,604,519원 | 1,283,395,481원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 4회·5회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 낙찰가가 내려가더라도 후순위 채권 미배당액이 늘어날 뿐, 제공된 배당모형에서는 그 미배당 채권이 매수인에게 넘어가지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,965,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,335,370원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,308,000,000원 | 50,629,630원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 51,965,000원 가정 시 하나은행 근저당권에는 50,629,630원이 배당되고, 총 미배당액은 1,257,370,370원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세곡초등학교 북서측 인근. 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 20세대 도시형생활주택(원룸형)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며 외벽은 적벽돌치장쌓기·전면 석재판 마감, 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 인접 도로와 등고평탄한 가장형 토지이며 남서측으로 도로에 접합니다.
- 지역·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 유찰 이력. 현재 3회 유찰된 상태이므로 가격대별 시장 수용성은 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 3번 하나은행 근저당권 2019.02.27이 기준입니다. 기존 수협은행 근저당은 이미 말소돼 있습니다.
- 임차인 20명 재확인. 전입일은 모두 후순위지만, 현황·문건에 이름이 다수 확인되므로 실제 현재 점유자와 퇴거 여부를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 한은경 임차권. 보증금 136,500,000원, 확정일자 2022.07.11, 전입 2022.08.05, 임차권등기 2025.06.12입니다. 말소기준 이후라 데이터상 대항력 없음·매각 소멸입니다.
- 민간임대주택 이력. 2019.05.07 등록 및 2022.08.04 등기가 존재하므로 경매 후 처리관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 34.3%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 거래가격과 내부상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 최종 배당관계는 매각 관련 원문과 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2019.02.27 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 20명의 전입은 모두 그 이후입니다. 한은경의 136,500,000원 임차권 역시 후순위라 데이터상 대항력이 없고 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 배당모형의 결론은 매수인 인수 0원입니다.
반면 현장 난도는 별개입니다. 현황과 문건에 이름이 확인되는 사람이 20명이고, 민간임대주택 등록 이력도 있으며, 물건은 이미 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 권리 인수는 낮지만 점유 확인은 가볍지 않고, 가격은 감정가 할인율만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리는 통과, 점유·가격은 재확인”으로 정리하는 것이 가장 일관된 접근입니다.
