수원지방법원 2025타경986. 권선동 더하우스 3층 301호로, 감정평가상 건물은 각 호수 20세대의 도시형생활주택(원룸형)입니다. 등기상 현재 소유자는 이수경이며, 2019.02.27 설정된 하나은행 근저당 채권최고액 1,308,000,000원이 말소기준권리입니다. 앞선 수협은행 근저당은 같은 날 해지로 이미 말소됐고, 이후 경매개시결정과 장현식의 주택임차권은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 114,400,000원에서 3회 유찰돼 현재 39,239,000원, 즉 감정가의 34.3% 수준입니다. 다만 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 유찰 폭입니다. 시세 할인율과 같은 의미로 해석해서는 안 되고, 이번 사건의 가격 판단은 감정가·유찰회차와 실제 현황을 함께 놓고 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경986 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 권선로668번길 19-15 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 20세대 건물 |
| 소유자 | 이수경 · 2019.05.22 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 114,400,000원 / 39,239,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,052,900,568원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.02.27 하나은행
초기 2019.01.02 수협은행 근저당은 2019.02.27 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 접수된 하나은행 근저당권입니다. 이후 2019.05.22 소유권이 이수경에게 이전되면서 근저당 채무자도 이수경으로 변경됐고, 2025.03.11 하나은행의 임의경매개시결정이 들어왔습니다.
② 임차인·점유관계 — 20명, 모두 말소기준 이후 전입
조사된 임차·점유 관련 인원은 20명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 가장 이른 전입일은 2019.03.04로 말소기준권리인 2019.02.27보다 늦습니다. 따라서 조사 결과상 20명 모두 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 이 가운데 장현식은 건물 전유부분 전부에 대해 임차보증금 80,000,000원의 임차권등기가 있고, 이 임차권 역시 데이터상 매각으로 소멸합니다.
| 임차·점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강창효 | 2022.01.11 | 미상 | 2025.03.28 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 조윤수 | 2023.02.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정유석 | 2024.08.12 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김민규 | 2022.11.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이효민 | 2023.01.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 권명식 | 2024.04.09 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김경태 | 2020.01.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이태희 | 2023.03.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 안준효 | 2024.07.05 | 미상 | 2025.03.17 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박연희 | 2023.05.08 | 미상 | 2025.03.25 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 서인혁 | 2019.03.07 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이현진 | 2022.04.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 노화란 | 2019.03.04 | 미상 | 2025.04.02 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김량규 | 2023.03.15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이희민 | 2019.04.12 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 한은경 | 2022.08.05 | 미상 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 신나리 | 2023.01.25 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 조수민 | 2023.07.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 장상원 | 2023.07.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 장현식 | 2020.03.16 | 80,000,000원 | 2025.12.23 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
현재 회차 최저매각가는 39,239,000원입니다. 감정가 114,400,000원의 34.3%이고 3회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 27,467,300원, 5회 유찰 시 19,227,110원으로 제시돼 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 39,239,000원 | 38,132,698원 | 1,269,867,302원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 27,467,300원 | 26,572,889원 | 1,281,427,111원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 19,227,110원 | 18,481,022원 | 1,289,518,978원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 매각대금이 줄어 하나은행 근저당의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다. 즉 채권자의 미회수액과 낙찰자의 인수액은 구분해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,239,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 1,106,302원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,308,000,000원 | 38,132,698원 |
| 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
예상 집행비용은 1,106,302원, 하나은행 배당은 38,132,698원이며 하나은행 근저당 기준 미배당액은 1,269,867,302원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 수원시 권선구 권선동 세곡초등학교 북서측 인근으로, 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 각 호수 20세대의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며, 외벽은 적벽돌치장쌓기·전면 석재판 마감, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 인접 도로와 등고평탄한 가장형 토지이며 남서측으로 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.02.27 하나은행 근저당이 현재 말소기준권리이며 앞선 수협은행 근저당은 같은 날 해지·말소된 상태입니다.
- 20명 점유관계 대조. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 실제 점유 상태와 계약관계를 현황조사·매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 장현식 80,000,000원 외에는 보증금이 확인되지 않은 인원이 다수 있어 최우선변제 여부가 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 장현식 임차권. 전유부분 전부에 대한 임차권등기가 있고 보증금은 80,000,000원이며, 전입일 2020.03.16으로 말소기준 이후입니다.
- 민간임대주택 등기. 2019.05.07 민간임대주택 등록 사실이 등기돼 있으므로 해당 등기의 현재 효력을 원문으로 재확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 해석. 현재 34.3%는 감정가 대비 유찰률입니다. 감정가 대비 큰 할인만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말아야 합니다.
맺으며 — 인수 0원과 ‘쉬운 물건’은 같은 말이 아니다
이 사건은 말소기준권리 이후 임차·점유관계로 정리되고, 제시된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 114,400,000원에서 3회 유찰돼 39,239,000원까지 내려온 점도 눈에 띕니다. 그러나 20명의 임차·점유 관련 인원이 조사돼 있고 장현식의 80,000,000원 임차권등기, 다수의 보증금 미상자, 민간임대주택 등기가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순히 “34.3%까지 떨어졌다”가 아니라, 인수는 0원으로 정리하되 배당·점유·민간임대주택 관계를 원본에서 끝까지 대조하는 것입니다.
