81,943,000원
수원지방법원 2025타경986. 권선동 더하우스 4층401호로, 감정평가상 이 건물은 20세대 도시형생활주택(원룸형)입니다. 현재 소유자는 이수경이고, 등기부의 핵심은 2019.02.27 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,308,000,000원이며 공동담보목록 제2019-81호가 기재되어 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 경매개시결정은 그 이후인 2025.03.11 접수됐습니다.
가격은 감정가 238,900,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 81,943,000원까지 내려왔습니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 시세가 확인된 상태는 아니므로, 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 단정할 수는 없습니다. 이 사건은 가격 할인 자체보다 임차인 다수의 보증금·확정일자와 실제 점유관계를 확인하는 과정이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경986 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 4층401호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 권선구 권선로668번길 19-15 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 20세대 도시형생활주택(원룸형) · 5층 건물 내 4층401호 |
| 소유자 | 이수경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 238,900,000원 / 81,943,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 34% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,052,900,568원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기사항전부증명서 | 수원지방법원 등기국 · 2026.08.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.02.27 하나은행 근저당
등기부상 최초 2019.01.02 수협은행 근저당은 이미 말소됐고, 같은 채권최고액 1,308,000,000원의 주식회사하나은행 근저당이 2019.02.27 설정돼 이 사건의 말소기준권리가 됩니다. 이후 2019.05.22 이수경에게 소유권이 이전되고 근저당 채무자도 이수경으로 변경됐습니다. 2022.08.04에는 2019.05.07 등록을 원인으로 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 20명, 전원 대항력 없음
현황조사에 나타난 사람은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 20명입니다. 가장 이른 전입도 2019.03.04로 말소기준권리 2019.02.27보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 20명 모두 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강창효 | 2022.01.11 | 미상 | 미상 | 2025.03.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조윤수 | 2023.02.17 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유석 | 2024.08.12 | 미상 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민규 | 2022.11.18 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이효민 | 2023.01.27 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권명식 | 2024.04.09 | 미상 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경태 | 2020.01.30 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장현식 | 2020.03.16 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이태희 | 2023.03.06 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안준효 | 2024.07.05 | 미상 | 미상 | 2025.03.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박연희 | 2023.05.08 | 미상 | 미상 | 2025.03.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서인혁 | 2019.03.07 | 미상 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현진 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 노화란 | 2019.03.04 | 미상 | 미상 | 2025.04.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김량규 | 2023.03.15 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이희민 | 2019.04.12 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한은경 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신나리 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조수민 | 2023.07.11 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장상원 | 2023.07.28 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 81,943,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,874,974원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,308,000,000원 | 80,068,026원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 1,308,000,000원 가운데 80,068,026원이 배당되고 1,227,931,974원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 미배당은 커진다
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 81,943,000원 | 80,068,026원 | 1,227,931,974원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 57,360,100원 | 55,927,618원 | 1,252,072,382원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 40,152,070원 | 39,029,333원 | 1,268,970,667원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 1,052,900,568원입니다. 현재 회차 예상배당 80,068,026원으로는 청구액이 충족되지 않고, 4회·5회 유찰 시에도 채권자 미배당은 더 커집니다. 다만 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 제시돼 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 세곡초등학교 북서측 인근. 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 20세대 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되고 있습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 외벽은 적벽돌치장쌓기·전면 석재판 마감, 승강기설비 등이 있습니다.
- 토지·도로. 인접 도로와 등고평탄한 가장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며 남서측 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 민간임대주택. 2019.05.07 민간임대주택으로 등록됐고, 등기부에는 2022.08.04 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 실거래 시세 비교는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 20명 개별 확인. 전입일은 모두 말소기준권리 이후지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 대항력 없음과 실제 인도 난이도는 별개의 문제입니다. 현재 점유자와 각 호 사용관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 공동담보목록 제2019-81호가 기재돼 있으므로 공동담보의 구성과 채권 회수 구조를 등기 원본에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2019.05.07 등록 및 2022.08.04 등기 내용과 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 81,943,000원이 감정가 238,900,000원의 34% 수준이라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 주변 실거래·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건의 등기상 말소기준은 2019.02.27 주식회사하나은행 근저당으로 명확합니다. 실제 임차인 20명도 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점만 놓고 보면 인수형 경매는 아닙니다.
하지만 보증금·확정일자가 20명 모두 미상이고 최우선변제가 배당표에 반영되지 않았으며, 민간임대주택등기도 존재합니다. 게다가 이미 3회 유찰돼 감정가 238,900,000원에서 81,943,000원까지 내려온 만큼, 할인율만 보고 가격 메리트를 단정해서도 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 대항력 인수 위험은 낮지만, 임대차와 점유·배당을 확인하는 실무 부담은 크다는 점입니다.
