수원지방법원 2025타경986. 수원시 권선구 권선동 ‘더하우스’ 2층 202호로, 감정평가상 전체 건물은 각 호수 20세대의 도시형생활주택(원룸형)입니다. 현재 소유자는 이수경이고, 등기부상 핵심 권리는 2019년 2월 27일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,308,000,000원이며 공동담보목록 제2019-81호가 기재돼 있습니다.
이 사건의 가격은 감정가 169,100,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가가 58,001,000원까지 내려왔습니다. 하지만 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 자료가 없어, 단순히 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다. 권리보다 중요한 실무 쟁점은 다수의 전입자·점유관계와 실제 명도 범위 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경986 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 2층 202호 · 도로명 경기도 수원시 권선구 권선로668번길 19-15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 각 호수 20세대 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 이수경 · 2019.05.22 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 169,100,000원 / 58,001,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,052,900,568원 |
| 말소기준권리 | 2019.02.27 을구 3번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,308,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 민간임대주택 | 2019.05.07 민간임대주택 등록 · 2022.08.04 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
최초 수협은행 근저당권은 2019.02.27 해지로 등기부상 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025.03.11 임의경매개시결정과 2025.03.20 조윤수의 주택임차권등기는 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조윤수의 임차보증금은 138,000,000원이지만 전입일이 2023.02.17로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 명도 확인량이 많다
조사상 점유·임차관계 관련자는 20명입니다. 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 개별 관련자로 확인되며, 전입일은 말소기준권리인 2019.02.27 이후입니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 대항력 없음입니다. 다만 조윤수를 제외한 대부분은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위·실제 점유 상태는 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노화란 | 2019.03.04 | 미상 | 2025.04.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서인혁 | 2019.03.07 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이희민 | 2019.04.12 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경태 | 2020.01.30 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장현식 | 2020.03.16 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강창효 | 2022.01.11 | 미상 | 2025.03.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현진 | 2022.04.08 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한은경 | 2022.08.05 | 미상 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민규 | 2022.11.18 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신나리 | 2023.01.25 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이효민 | 2023.01.27 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조윤수 | 2023.02.17 | 138,000,000원 | 2025.03.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이태희 | 2023.03.06 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김량규 | 2023.03.15 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박연희 | 2023.05.08 | 미상 | 2025.03.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조수민 | 2023.07.11 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장상원 | 2023.07.28 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권명식 | 2024.04.09 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안준효 | 2024.07.05 | 미상 | 2025.03.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유석 | 2024.08.12 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 34.3%지만 시세 할인 여부는 미확인
감정가는 169,100,000원, 현재 최저매각가는 58,001,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 40,600,700원, 5회 유찰 시는 28,420,490원입니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가 대비 낙폭만으로 시장가치 대비 할인율을 계산할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,001,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,444,018원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,308,000,000원 | 56,556,982원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 하나은행 근저당 채권은 1,251,443,018원 미배당으로 남고, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 58,001,000원 | 56,556,982원 | 1,251,443,018원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40,600,700원 | 39,469,887원 | 1,268,530,113원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28,420,490원 | 27,508,921원 | 1,280,491,079원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세곡초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 각 호수 20세대 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수, 옥내소화선, 화재탐지, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 토지는 인접 도로와 등고평탄한 가장형이며 남서측 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합·가축사육제한구역·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대 관련. 2019.05.07 민간임대주택으로 등록돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 조사상 관련자 20명 중 실제 202호 현점유자가 누구인지, 전출 여부와 점유 형태를 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 조윤수를 제외한 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 배당 및 명도 협상 관계를 위해 확인이 필요합니다.
- 조윤수 임차권. 보증금 138,000,000원, 확정일자 2023.01.11, 전입·점유개시 2023.02.17이며 말소기준보다 후순위로 매각 소멸 대상입니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당권은 채권최고액 1,308,000,000원 및 공동담보목록 제2019-81호가 기재돼 있으므로 해당 공동담보 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2019.05.07 민간임대주택 등록 및 2022.08.04 등기 내용의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없으므로 인근 동일 유형 원룸형 다세대의 실제 매매가를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역과 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 쉬운 사건은 아니다”
이 물건은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이 없어 확인된 권리만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 138,000,000원의 임차권등기를 가진 조윤수 역시 전입일이 2023.02.17로 말소기준보다 늦습니다. 그래서 보증금을 추가로 떠안는 전형적인 인수형 사건은 아닙니다.
다만 조사상 점유·임차관계 관련자가 20명에 이르고, 대부분의 보증금·확정일자와 현재 점유 상태가 명확하지 않습니다. 여기에 3회 유찰로 가격이 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 “가격이 싸다”는 결론 역시 아직 낼 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 실제 점유관계·명도 범위·시장가격 검증입니다. 낮은 최저가만 보고 접근하기보다 이 세 가지를 먼저 확인한 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다.
