43,767,000원
수원지방법원 2025타경986. 권선동 더하우스 5층 501호로, 감정평가상 각 호수는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되고 있습니다. 등기 흐름의 핵심은 2019.02.27 설정된 하나은행 근저당 1,308,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2025.03.11 하나은행이 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 세 차례 유찰 뒤 43,767,000원까지 낮아졌습니다.
표면적으로는 감정가 대비 큰 폭으로 내려온 물건이지만, 이 사건에서 먼저 볼 것은 할인율보다 임차인·점유 구조입니다. 현황조사 등에 나타난 20명 모두 전입일이 말소기준일 2019.02.27보다 늦어 대항력은 없지만, 전원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구가 확인되는 사람은 9명이며, 나머지는 배당요구 여부도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경986 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 5층 501호 도로명: 경기도 수원시 권선구 권선로668번길 19-15 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 5층 건물 |
| 소유자 | 이수경 · 2019.05.22 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 127,600,000원 / 43,767,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,052,900,568원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 민간임대주택 | 2019.05.07 등록 · 2022.08.04 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.02.27 하나은행 근저당
2019.01.02 수협은행 명의 근저당권 1,308,000,000원이 설정됐지만 2019.02.27 해지로 말소됐습니다. 같은 날 하나은행 명의로 채권최고액 1,308,000,000원의 근저당권이 새로 설정됐고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 2019.05.22 이수경에게 소유권이 이전되면서 해당 근저당의 채무자도 이수경으로 변경됐습니다.
② 임차인 20명 — 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 아래 20명은 중복된 보증기관 신고를 제외한 실제 임차인 20명입니다. 가장 이른 전입일도 2019.03.04로 말소기준일 2019.02.27보다 늦습니다. 따라서 조사 결과상 모두 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자가 전부 확인되지 않아 우선변제 및 소액임차인 최우선변제 여부는 개별 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강창효 | 2022.01.11 | 미상 | 2025.03.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤수 | 2023.02.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유석 | 2024.08.12 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민규 | 2022.11.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이효민 | 2023.01.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권명식 | 2024.04.09 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경태 | 2020.01.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현식 | 2020.03.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태희 | 2023.03.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안준효 | 2024.07.05 | 미상 | 2025.03.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연희 | 2023.05.08 | 미상 | 2025.03.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서인혁 | 2019.03.07 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현진 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노화란 | 2019.03.04 | 미상 | 2025.04.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김량규 | 2023.03.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이희민 | 2019.04.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은경 | 2022.08.05 | 미상 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신나리 | 2023.01.25 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수민 | 2023.07.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장상원 | 2023.07.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 34%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가 127,600,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 43,767,000원입니다. 유찰 폭만 보면 가격이 크게 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 비교 자료가 없어 43,767,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 확인되지 않습니다.
따라서 이 사건에서는 ‘감정가 대비 34%’를 곧바로 ‘시세 대비 34%’로 해석해서는 안 됩니다. 특히 도시형생활주택 원룸형이라는 이용 형태와 세 차례 유찰된 이력을 함께 보면, 가격 메리트는 실거래·임대수익·현장 상태를 별도로 검증한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,767,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,187,806원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,308,000,000원 | 42,579,194원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 43,767,000원 가정 시 하나은행에 42,579,194원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 1,265,420,806원입니다. 이는 하나은행 채권의 미배당액이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 43,767,000원 | 42,579,194원 | 1,265,420,806원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 30,636,899원 | 29,685,435원 | 1,278,314,565원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 21,445,829원 | 20,659,804원 | 1,287,340,196원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 권선동 세곡초등학교 북서측 인근이며, 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 각 호수 20세대 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되고 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수·옥내소화선·화재탐지·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 인접 도로와 등고평탄한 가장형 토지의 주거용 건부지이며 남서측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합·가축사육제한구역·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 20명 전원의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 소액임차인 최우선변제 여부가 배당에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자도 모두 확인되지 않습니다. 우선변제 순위와 배당 참여 여부를 개별적으로 확인해야 합니다.
- 점유 호실 확인. 임차인별 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 501호 실제 점유자와 현장 이용 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2019.05.07 등록, 2022.08.04 등기된 민간임대주택 관련 사항의 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰로 43,767,000원까지 내려왔지만 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당표 보정. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당금은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역과 현장 점유 상태를 최종 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “단순한 물건”은 다르다
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준은 2019.02.27 하나은행 근저당이고, 확인된 20명의 전입은 모두 그 이후여서 대항력 있는 임차인은 없습니다. 현재 최저가 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 권리분석 난도까지 낮다고 보기는 어렵습니다. 임차인이 20명이고 보증금·확정일자와 점유 부분이 확인되지 않았으며, 민간임대주택등기도 존재합니다. 여기에 이미 3회 유찰됐지만 시장 실거래 비교 자료가 없어 43,767,000원이 실제 시세보다 싼지도 검증되지 않았습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 임차·점유와 가격 검증이 선행돼야 하는 물건”입니다.
