📉 감정가의 34.3% 💰 인수 0원 🏠 실제 임차인 20명 📅 2026.09.08
수원지방법원 2025타경986. 권선동 더하우스 3층 302호로, 감정평가상 각 호수 20세대의 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가는 170,900,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 58,619,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2019.02.27 설정된 하나은행 근저당권으로 채권최고액은 1,308,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 이태희의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당표상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
하지만 이 사건은 등기만 보고 “깔끔하다”고 끝낼 물건은 아닙니다. 현황조사와 문건접수 내역에는 다수의 전입자가 확인되며, 보증금이 명확히 확인되는 사람은 임차권등기를 마친 이태희 141,000,000원입니다. 나머지 19명은 보증금이 확인되지 않습니다. 다만 전입일은 모두 말소기준일인 2019.02.27보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경986 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 3층302호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 권선로668번길 19-15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 이수경 |
| 감정가 / 최저가 | 170,900,000원 / 58,619,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,052,900,568원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 민간임대주택 등록 | 2019.05.07 등록 · 2022.08.04 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준
최초 소유자는 김미선이며 2019.01.02 수협은행 근저당권이 설정됐지만, 이 권리는 2019.02.27 해지로 말소됐습니다. 같은 날 하나은행의 채권최고액 1,308,000,000원 근저당이 새로 설정돼 이 권리가 현재의 말소기준입니다. 이후 이수경에게 소유권이 이전되고 채무자도 이수경으로 변경됐습니다. 2025.03.11 하나은행이 임의경매를 신청했고, 2025.03.26 이태희의 주택임차권등기가 접수됐습니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 20명, 대항력은 모두 없음
확인된 사람들은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인·전입자 20명입니다. 모두 전입일이 2019.02.27 말소기준일 이후이므로 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 이태희를 제외한 19명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 배당요구 여부도 일부만 확인됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노화란 | 2019.03.04 | 미상 | 2025.04.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서인혁 | 2019.03.07 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이희민 | 2019.04.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경태 | 2020.01.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현식 | 2020.03.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강창효 | 2022.01.11 | 미상 | 2025.03.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현진 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은경 | 2022.08.05 | 미상 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민규 | 2022.11.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신나리 | 2023.01.25 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이효민 | 2023.01.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤수 | 2023.02.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태희 | 2023.03.06 | 141,000,000원 | 2025.03.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김량규 | 2023.03.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연희 | 2023.05.08 | 미상 | 2025.03.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수민 | 2023.07.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장상원 | 2023.07.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권명식 | 2024.04.09 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안준효 | 2024.07.05 | 미상 | 2025.03.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유석 | 2024.08.12 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 58,619,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,455,142원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,308,000,000원 | 57,163,858원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 담보채권 미배당액은 1,250,836,142원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세곡초등학교 북서측 인근에 위치하며 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 학교와 공원이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 각 호수 20세대 도시형생활주택(원룸형)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며 외벽은 적벽돌치장쌓기와 전면 석재판 마감, 내벽은 페인팅 및 내부인테리어, 창호는 알루미늄샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수, 옥내소화선, 화재탐지, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 인접 도로와 등고평탄한 가장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며 남서측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.02.27 하나은행 근저당권이 말소기준이고 채권최고액은 1,308,000,000원입니다.
- 다수 전입자 점유 확인. 확인된 20명의 실제 점유 여부와 302호와의 관계를 현황조사·매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 19명. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 상태가 모두 동일하게 확인된 것은 아니므로 배당·명도 실무를 별도로 확인해야 합니다.
- 이태희 임차권. 보증금 141,000,000원, 확정일자 2023.03.06이며 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없습니다.
- 민간임대주택등기. 2019.05.07 민간임대주택 등록 및 2022.08.04 관련 등기가 있으므로 입찰 전 처리 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 별도 검증이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2019.02.27 하나은행 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저매각가는 감정가 170,900,000원에서 3회 유찰된 58,619,000원입니다.
그러나 현황조사상 확인된 실제 임차인·전입자가 20명이고, 그중 19명은 보증금이 확인되지 않습니다. 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 점유와 명도·배당 실무의 확인량은 적지 않습니다. 여기에 동일 물건의 실거래 비교자료도 없어 현재 가격을 곧바로 “싸다”고 평가할 근거도 부족합니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격은 별도 검증, 점유관계는 집중 확인입니다.
