수원지방법원 2025타경986. 권선동 더하우스 5층503호로, 감정평가상 각 호수 20세대의 도시형생활주택(원룸형)입니다. 등기상 현재 소유자는 이수경이며, 말소기준권리는 2019.02.27. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,308,000,000원이고 공동담보목록 제2019-81호가 기재되어 있습니다. 이후 경매개시결정·국민건강보험공단 압류·장상원 주택임차권은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
이 사건에서 눈에 띄는 것은 임차·점유관계입니다. 현황조사 등에 나타나는 전입자 20명의 전입일은 모두 말소기준권리인 2019.02.27. 이후입니다. 따라서 제공된 판정상 모두 대항력 없음입니다. 다만 장상원을 제외한 다수 전입자의 보증금과 확정일자 정보가 확인되지 않아 배당순위·최우선변제 가능성은 입찰 전 매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경986 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 5층503호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 권선로668번길 19-15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 각 호수 20세대 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 이수경 |
| 감정가 / 최저가 | 283,200,000원 / 97,138,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 최저가 감정가 대비 34.3% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,052,900,568원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.02.27. 하나은행
2019.01.02. 수협은행 근저당은 2019.02.27. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 하나은행 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 2019.05.22. 이수경으로 소유권이 이전되면서 채무자도 이수경으로 변경됐습니다. 2025.03.11. 임의경매개시결정, 2025.03.18. 국민건강보험공단 압류, 2025.08.04. 장상원 주택임차권은 모두 기준권리보다 뒤입니다.
② 임차·점유자 — 전입일은 모두 말소기준 이후
현황조사와 문건접수 등에 나타나는 전입자는 총 20명입니다. 제공된 판정상 전원 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음입니다. 배당요구가 확인되는 사람은 강창효·정유석·권명식·안준효·박연희·서인혁·노화란·한은경·신나리·장상원이며, 나머지는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강창효 | 2022.01.11 | 미상 | 2025.03.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조윤수 | 2023.02.17 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유석 | 2024.08.12 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민규 | 2022.11.18 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이효민 | 2023.01.27 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권명식 | 2024.04.09 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경태 | 2020.01.30 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장현식 | 2020.03.16 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이태희 | 2023.03.06 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안준효 | 2024.07.05 | 미상 | 2025.03.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박연희 | 2023.05.08 | 미상 | 2025.03.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서인혁 | 2019.03.07 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현진 | 2022.04.08 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 노화란 | 2019.03.04 | 미상 | 2025.04.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김량규 | 2023.03.15 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이희민 | 2019.04.12 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한은경 | 2022.08.05 | 미상 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신나리 | 2023.01.25 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조수민 | 2023.07.11 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장상원 | 2023.07.28 | 189,000,000원 | 2025.08.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
장상원 주택임차권등기에는 임대차계약일자 2023.07.11., 주민등록일자·점유개시일자·확정일자 2023.07.28., 임차보증금 189,000,000원이 기재돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%, 그러나 시세 비교는 보류
감정가는 283,200,000원, 현재 최저매각가는 97,138,000원으로 3회 유찰돼 감정가 대비 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 67,996,600원, 5회 유찰 시 47,597,620원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,138,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,148,484원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,308,000,000원 | 94,989,516원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 하나은행 근저당 채권최고액 1,308,000,000원 중 94,989,516원이 배당되고, 1,213,010,484원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자의 청구액은 1,052,900,568원이며 현재 시나리오 배당액은 94,989,516원으로 전액 충족되지 않습니다.
집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 시나리오상 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 세곡초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 위치하며 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 각 호수 20세대 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물이며 외벽은 적벽돌치장쌓기·전면 석재판 마감, 내벽은 페인팅 및 내부인테리어, 창호는 알루미늄샷시 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 옥내소화선설비, 화재탐지설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 인접 도로와 등고평탄한 가장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며 남서측으로 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 가축사육제한구역·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 평가돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 최저가 97,138,000원이 감정가의 34.3%라도 비교 가능한 실거래 자료 없이 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 전입자 확인. 확인된 전입자는 모두 후순위지만, 장상원 외 다수의 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조하세요.
- 장상원 임차권. 보증금 189,000,000원이나 말소기준 이후 전입·임차권등기이므로 대항력 인수형으로 해석하지 않습니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.08.04. 등기와 2019.05.07. 등록 사실이 있으므로 현재 등록상태와 의무관계를 확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정 배당이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 3회 유찰의 의미. 현재 가격까지 응찰이 성립하지 않았다는 사실을 가격·환금성 검토에 반영하세요.
맺으며 — 권리상 인수 0원, 하지만 가격은 아직 검증 전
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2019.02.27. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입자들의 전입일은 모두 그 이후입니다. 장상원의 보증금 189,000,000원도 대항력 있는 선순위 임차보증금이 아니므로 낙찰자가 떠안는 금액으로 계산하지 않습니다. 제공된 배당모델의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 283,200,000원에서 3회 유찰돼 97,138,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 여기에 다수 전입자의 보증금 미상, 민간임대주택 등기, 세 차례 유찰 이력을 함께 보면 권리상 후순위 정리는 비교적 명확하지만, 가격·점유·배당 세부 확인 없이는 서두를 물건이 아닙니다. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 시세와 원본 명세서 확인입니다.
