수원지방법원 2025타경986. 권선동 더하우스 5층 502호로, 감정평가상 각 호수가 20세대 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되는 다세대 물건입니다. 등기상 말소기준은 2019.02.27 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이 근저당은 채권최고액 1,308,000,000원의 공동담보이고, 현재 소유자 이수경은 2019.05.22 소유권을 이전받으면서 채무자 지위를 계약인수했습니다.
권리분석의 핵심은 임차인입니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 20명이고, 가장 빠른 전입일도 노화란의 2019.03.04로 말소기준일인 2019.02.27보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 전원 대항력 없음입니다. 조수민은 보증금 110,000,000원의 임차권등기를 마쳤지만 전입일 2023.07.11, 임차권등기 2025.07.24로 역시 말소기준 후순위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경986 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1031-10 더하우스 5층 502호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 권선구 권선로668번길 19-15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 이수경 |
| 감정가 / 최저가 | 127,600,000원 / 43,767,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,052,900,568원 |
| 말소기준권리 | 2019.02.27 하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,308,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준일은 2019.02.27
2019.01.02 수협은행 근저당은 2019.02.27 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 하나은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.03.11 임의경매개시결정과 2025.07.24 조수민의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2022.08.04에는 이 주택이 민간임대주택으로 등기돼 있으며, 감정평가서에도 2019.05.07 민간임대주택 등록 사실이 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 20명
조사된 20명은 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인입니다. 전입일은 전부 말소기준일 이후여서 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 조수민 외 다수는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부 자체는 아래와 같이 미상으로 표시합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강창효 | 2022.01.11 | 미상 | 2025.03.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤수 | 2023.02.17 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유석 | 2024.08.12 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민규 | 2022.11.18 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이효민 | 2023.01.27 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권명식 | 2024.04.09 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경태 | 2020.01.30 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현식 | 2020.03.16 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태희 | 2023.03.06 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안준효 | 2024.07.05 | 미상 | 2025.03.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연희 | 2023.05.08 | 미상 | 2025.03.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서인혁 | 2019.03.07 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현진 | 2022.04.08 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노화란 | 2019.03.04 | 미상 | 2025.04.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김량규 | 2023.03.15 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이희민 | 2019.04.12 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한은경 | 2022.08.05 | 미상 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신나리 | 2023.01.25 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장상원 | 2023.07.28 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수민 | 2023.07.11 | 110,000,000원 | 2025.07.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 시세 비교 근거는 없다
현재 최저매각가는 43,767,000원으로 감정가 127,600,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰만 놓고 보면 할인 폭은 커 보입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시돼 있지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮다는 결론은 낼 수 없습니다.
이 물건에서 확인 가능한 가격 기준은 감정가와 회차별 최저가뿐입니다. 따라서 “감정가 대비 34.3%”는 경매 절차상의 할인율이지, 곧바로 “시세 대비 34.3%”를 뜻하지 않습니다. 특히 다세대·도시형생활주택(원룸형)은 아파트와 동일한 방식으로 환금성을 전제하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,767,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,187,806원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 하나은행 | 1,308,000,000원 | 42,579,194원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 하나은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 1,265,420,806원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 권선동 세곡초등학교 북서측 인근. 주변은 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 각 호수 20세대의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 인접 도로와 등고평탄한 가장형 토지로 주거용 건부지이며, 남서측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 건축 관련. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 없는 것으로 확인돼 있습니다.
- 임대 관련. 2019.05.07 민간임대주택으로 등록된 사실이 감정평가서와 등기에 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 자료에는 최근 실거래 비교치가 없습니다. 최저가 43,767,000원을 곧바로 시세 대비 저가로 판단하지 말고 인근 동일·유사 원룸형 다세대 거래와 임대수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 전입자 20명의 현재 점유·퇴거 여부와 502호의 실제 사용관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 조수민 임차권. 보증금 110,000,000원, 전입 2023.07.11, 확정일자 2023.06.16, 임차권등기 2025.07.24라는 구체적 권리가 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 내용을 원본 대조하세요.
- 다수 임차인 배당관계. 여러 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제·우선변제의 실제 배당 순서는 별도 원본 확인이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당 채권최고액 1,308,000,000원은 공동담보목록 제2019-81호에 연결돼 있으므로 공동담보 범위와 채권 잔액을 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2019.05.07 등록 및 2022.08.04 등기 사실이 있으므로 매각 후 관련 행정·등록 상태도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 이후 제출서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증이 필요하다
이 사건의 권리 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2019.02.27 하나은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 20명의 전입일은 모두 그보다 늦습니다. 조수민의 보증금 110,000,000원과 임차권등기도 후순위이므로 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 3회 유찰돼 최저가가 43,767,000원까지 내려왔다는 이유만으로 투자 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다. 최근 실거래 시세가 없어 시장가격 대비 할인 여부를 검증할 수 없고, 도시형생활주택(원룸형)이라는 용도와 실제 임차인 20명이 확인되는 운영·명도 복잡성도 있습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인. 이 물건은 낮아진 최저가보다 실제 시세·점유관계·임차인 배당관계를 얼마나 정확히 검증하느냐가 승부처입니다.
