수원지방법원 2025타경986. 수원시 권선구 권선동 더하우스 2층 204호로, 감정평가상 20세대 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되는 다세대 물건입니다. 감정가 106,800,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 36,632,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 물건이지만, 이 사건에는 실거래 비교자료가 없어 최저가만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

권리의 기준점은 2019.02.27 설정된 하나은행 근저당입니다. 그보다 앞선 수협은행 근저당은 같은 날 이미 말소됐고, 하나은행 근저당 이후의 경매개시결정과 김민규 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 핵심은 단순한 편입니다. 다만 현황조사에는 20명의 전입자·점유자가 확인돼 있어, 실제 204호의 점유자와 각 점유 범위를 입찰 전에 원문으로 다시 대조할 필요가 큽니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸

2019.01.02 수협은행 근저당은 2019.02.27 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 2025.03.11 임의경매개시결정과 2025.05.27 김민규의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 김민규의 임대차계약일은 2022.10.08, 확정일자는 2022.10.14, 전입·점유개시는 2022.11.18로 모두 말소기준보다 늦습니다.

② 임차인·점유 현황 — 실제 20명, 모두 말소기준 이후 전입

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로, 조사상 실제 임차인·점유자는 20명입니다. 이 가운데 보증금이 명확히 확인되는 사람은 김민규 1명이며, 나머지는 보증금이 확인되지 않았습니다. 다만 전입일은 모두 2019.02.27 말소기준 이후여서 자료상 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 36,632,000원 가정)

현재 회차의 채권 미배당액은 1,272,427,376원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리구조는 동일

현재 3회 유찰 기준 최저가는 감정가의 34.3%까지 떨어졌습니다. 하지만 실거래 비교값이 없기 때문에 34.3%라는 할인율 자체를 시세 대비 저가의 근거로 쓰면 안 됩니다. 추가 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 하나은행의 미배당액은 더 커집니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 권선동 세곡초등학교 북서측 인근으로, 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 각 호수 20세대 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물로, 위생·급배수·옥내소화선·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
• 토지. 인접 도로와 등고평탄한 가장형 토지이며 주거용 건부지로 이용 중이고 남서측 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합·가축사육제한구역·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
• 민간임대주택. 2019.05.07 민간임대주택으로 등록됐고 2022.08.04 관련 등기가 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 204호 실제 점유자 특정. 현황조사 명단이 20명인 만큼, 204호와 직접 연결되는 점유자·임차인을 명확히 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 점유자 확인. 김민규 외 19명의 보증금이 확인되지 않아 배당과 명도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
• 배당요구 원문 확인. 강창효·정유석·권명식·안준효·박연희·서인혁·노화란·한은경·신나리·김민규 등의 배당요구가 확인되며, 나머지는 별도 확인이 필요합니다.
• 김민규 임차권. 보증금 110,000,000원, 확정일자 2022.10.14, 전입·점유개시 2022.11.18, 임차권등기 2025.05.27입니다. 말소기준 뒤라 대항력 인수형은 아닙니다.
• 민간임대주택 등록. 2019.05.07 등록 및 관련 등기가 있으므로 매각물건명세서와 등기 원문에서 매각 후 효력을 확인해야 합니다.
• 시세 별도 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 응찰 상한을 정하지 말아야 합니다.
• 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 점유 확인이 먼저”

이 사건은 3회 유찰로 최저가가 36,632,000원까지 내려왔고, 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하는 구조여서 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 자체만 보면 낙찰자가 김민규의 110,000,000원 보증금을 떠안는 대항력 인수형은 아닙니다.

그러나 이 물건을 단순한 ‘저가 다세대’로 보면 안 됩니다. 현황조사상 20명의 전입자·점유자가 확인되고, 김민규 외에는 보증금이 확인되지 않았습니다. 감정평가 역시 건물 전체가 20세대 원룸형으로 이용된다고 적고 있습니다. 따라서 권리의 핵심은 인수금보다 점유·호실 대응관계의 확인에 있고, 가격의 핵심은 별도의 실거래 검증입니다. 권리상 인수는 0원이지만, 점유관계가 단순하다고 볼 수 없는 C등급 물건으로 보는 것이 적절합니다.